虚构离婚协议引发的共有房产抵押权善意取得纠纷案办案评析

一、基本案情概述
原告某甲与某乙于1999年9月登记结婚，婚姻存续期间取得位于成都市锦江区东大街房屋所有权，登记于某乙一人名下。2017年7月，双方签订《离婚协议书》并办理离婚登记，明确约定案涉房屋所有权由双方各享有50%份额，该协议在成都市锦江区民政局备案。离婚后双方未办理产权过户登记，某甲仍与某乙共同居住于案涉房屋内。
2021年5月，某乙持伪造的、载明“案涉房屋离婚后归男方单独所有”的虚假《离婚协议书》，与被告某银行签订《最高额抵押合同》，以案涉房屋为其240万元信用卡分期债务提供抵押担保，并于2021年5月办理了抵押权登记。2023年1月某乙去世，某甲在办理继承事宜时发现案涉房屋存在抵押。
2023年12月，成都市锦江区人民法院作出(2023)川0104民初 154号生效民事判决，确认某甲享有案涉房屋50%的所有权份额。某甲遂委托律师向某银行发送律师函，并向金融监管部门投诉，要求涂销抵押权登记，均未果。2024年7月，某甲向成都市锦江区人民法院提起诉讼，请求确认案涉抵押权登记无效并判令银行办理涂销手续。一审法院判决驳回某甲全部诉讼请求，某甲不服提起上诉，成都市中级人民法院于2025年11月作出二审判决，驳回上诉，维持原判。
二、办案过程及结果
接受委托后，代理律师首先梳理案件核心法律关系，明确本案系典型的不动产登记权利与真实权利状态不一致引发的抵押权纠纷，争议焦点集中于某银行作为专业金融机构，是否尽到了法定的审慎审查义务，其取得抵押权是否符合善意取得的构成要件。
（一）前期准备与证据固定
代理律师先代理某甲提起继承纠纷诉讼，通过法院生效判决固定了某甲对案涉房屋享有50%所有权的核心事实，为后续抵押权纠纷奠定了权利基础。
针对某银行提交的虚假《离婚协议书》，代理律师向成都市锦江区民政局申请调取了双方离婚时备案的原始协议，证实银行持有的协议系伪造。同时，调取了案涉房屋的不动产登记信息、银行抵押贷款档案，发现银行档案中缺少对《离婚协议书》实质真实性核查的记录，仅有形式审查记录。后律师收集某甲缴纳案涉房屋物业费、水电费的凭证，以及物业公司出具的居住证明，证实某甲自离婚后一直实际居住于案涉房屋内。
其后，律师检索并提交了四川省高级人民法院(2019)川民申 2420号、成都市中级人民法院(2021)川01民终19600号等多份生效判决，这些判决均明确金融机构在办理不动产抵押时应履行比普通民事主体更严格的审慎审查义务。
（二）一审审理过程
一审庭审中，某银行辩称其已审查了某乙提交的离婚证、加盖民政局印章的《离婚协议书》，并派员进行了房屋现场核查，尽到了合理审慎义务，构成善意取得。其提交的主要证据包括伪造的《离婚协议书》复印件、现场核查照片、借款合同及抵押合同。
代理律师针对某银行的抗辩意见，重点发表相应代理意见。律师认为某银行持有的《离婚协议书》系伪造，经调查令调取的民政局备案协议证实，银行据以审查的协议内容与真实协议完全不符，某银行未前往民政局现场对协议真实性进行任何实质性核查。某银行作为专业金融机构，完全可以通过陪同某乙到民政局现场查档的方式核实协议真伪，该方式零成本、高效率，但某银行未采取任何核实措施，存在重大过失。
另，某银行提交的现场核查照片未提供原始载体，无法排除篡改可能。且照片刻意回避了显示女性生活用品的卧室区域，而完整的抵押卷宗中存在多张显示有女性生活用品的照片，足以证明银行明知案涉房屋有女性居住，却未进一步核实居住人身份及房屋权属，调查流于形式。
金融机构应适用更严格的善意标准，根据《商业银行法》第三十六条、《个人贷款管理暂行办法》第十三条至第十五条规定，金融机构负有法定的尽职调查义务，其善意标准应远高于普通民事主体。某银行未履行上述法定义务，不能认定为善意。
但，一审法院经审理认为，案涉房屋登记在某乙名下，某银行基于不动产登记公信力与某乙签订抵押合同并办理登记，且已进行现场核查，尽到了合理审慎义务，构成善意取得。2024年12月，一审法院作出(2024)川0104民初149号民事判决，驳回某甲的全部诉讼请求。
（三）二审审理过程
一审判决后，代理律师协助某甲提起上诉，并补充提交了某甲的个人住房信息查询记录，证实某甲在成都市范围内无其他住房，案涉房屋系其唯一居住用房。
二审中，代理律师进一步强调，一审法院未对某银行持有的虚假《离婚协议书》作出否定性评价，回避了某银行未核实关键证据真实性这一核心过错。一审法院适用普通民事主体的善意取得标准，未考虑金融机构的特殊法定义务，属于法律适用错误。案涉房屋系某甲唯一住房，若抵押权成立将导致其居无定所，从保障基本生存权的角度，亦不应认定抵押权有效。
某银行辩称其无法通过肉眼识别印章真伪，要求银行陪同客户到民政局查档将增加交易成本，不符合当前金融监管趋势。
成都市中级人民法院经审理认为，某银行已审查了加盖民政局印章的《离婚协议书》，并进行了现场入户调查，尽到了必要且适当的审查义务。某银行不具备鉴别印章真伪的专业能力，其信赖具有合理性。2025年11月，二审法院作出(2025)川01民终 21**号民事判决，驳回上诉，维持原判。
三、典型意义及启示
本案是家事财产分割与金融抵押权交叉的典型案例，虽然最终未支持原告的诉讼请求，但对同类案件的处理具有重要的警示和参考意义。
第一，明确了金融机构审慎审查义务的边界。本案判决表明，金融机构对抵押物权属的审查以形式审查为主，只要审查了不动产权属证书、婚姻状况证明等表面证据，并进行了必要的现场核查，即使相关证据系伪造，一般也认定其尽到了审慎义务。这一裁判思路在保障金融交易安全与效率方面具有一定合理性，但也对真实权利人的权利保护提出了更高要求。
第二，警示离婚当事人及时办理产权变更登记。本案中，某甲与某乙离婚后长达四年未办理房屋产权变更登记，导致房屋登记状态与真实权利状态不一致，为某乙擅自抵押提供了可乘之机。这提醒广大离婚当事人，离婚协议中关于财产分割的约定仅对双方具有约束力，不能对抗善意第三人，应及时办理产权变更登记，防范权利受损。
第三，反映了家事案件与金融案件交叉的法律难点。在家事财产纠纷中，当事人往往因法律意识淡薄而怠于行使权利，而金融机构为追求效率又可能放松审查标准，二者的冲突极易引发纠纷。未来需要进一步明确金融机构在涉及婚姻家庭财产抵押时的审查标准，在交易安全与真实权利人权益保护之间寻求更好的平衡。
四、补充说明
本案虽未取得胜诉结果，但代理律师全程穷尽了法律救济途径，通过调取关键证据、充分阐述法律观点，清晰展现了案件的争议焦点和法律问题。案件的处理结果也为后续同类案件的代理提供了宝贵经验，即对于此类案件，应更早介入，在确权阶段即采取相应措施，防止抵押人擅自处分财产。同时，应更全面地收集银行未尽审查义务的证据，特别是银行内部流程违规的相关材料，以更有力地证明银行存在重大过失。