建设工程司法解释二全景梳理：从规则变化到实务应对

2026年6月30日，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称《建工解释二》）正式施行。
《建工解释二》共23条，涉及招投标效力、资质借用、转包与违法分包、农民工工资、工程价款结算、质量修复、现场移交以及建设工程价款优先受偿权等问题。
从实务处理的角度看，《建工解释二》的23条规则大体可以归入五个板块。
第一，合同效力与市场秩序。合同订立时属于必须招标项目，但起诉时已不再属于必须招标项目的，人民法院不应仅以未招标为由认定合同无效。但在确定中标人前已经就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判，并最终由该投标人中标的，中标合同可能被认定无效。
第二，资质借用与施工主体责任。出借资质合同无效，资质借用费、使用费不受支持。工程质量合格时，借用资质人可以向出借资质企业请求折价补偿。能否直接向发包人请求折价补偿，则取决于发包人在订立合同时是否知道或者应当知道资质借用情形。
第三，工程价款结算。固定价格合同项下，建设工期内人工费、主要建筑材料价格变化，原则上不调整。固定总价合同解除后，已施工部分质量合格但价款无法协商一致的，可以按比例法确定价款。审计和财政评审可以作为结算依据，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
第四，质量修复与现场移交。合同解除后，发包人可以请求承包人移交施工现场、施工资料。承包人退场前，当事人可以申请证据保全。因承包人原因导致工程质量不符合约定时，发包人未通知承包人修复而直接请求承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
第五，建设工程价款优先受偿权。优先受偿权的数额和对应工程应当在判决主文中明确。停工、窝工损失不属于优先受偿范围。以折价协议方式行使优先受偿权，还需满足工程质量合格、工程可以折价、经催告后仍未付款、折价金额与工程实际价值基本相当等条件。
以上是规则全景。对施工单位和建设单位影响更大的，是以下五个变化。
1“实际施工人”的旧路径被重新拆分
既往建工纠纷中，“实际施工人”是常见诉讼标签。部分主体只要实际投入施工，就会尝试以实际施工人身份突破合同相对性，直接向发包人主张工程款。
《建工解释二》的变化，是不再笼统使用“实际施工人”这一概念，而是分别表述为借用资质的单位或者个人、接受转包的单位或者个人、接受违法分包的单位或者个人，以及参与工程建设的农民工。称谓变化背后，是请求权基础的调整。
接受转包或者违法分包的单位、个人，可以向转包人或者违法分包人主张折价补偿。但其直接要求无合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，第6条明确不予支持。
上述几类并非没有救济，第7条将其引向代位权：如果出借资质企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权，并影响后手债权实现，后手可以依法向发包人行使代位权。代位权诉讼中，原告需证明前手享有到期债权、怠于行使且影响自身债权实现。
农民工工资另行处理，第8条直接衔接《保障农民工工资支付条例》，支持农民工依法请求建设单位、施工总承包单位、分包单位承担垫付、先行清偿或者清偿责任。工程款请求与工资请求在主体、依据和责任范围上均不同，实务中不宜混同。
2 资质借用情况下的责任承担更重视发包人的知情状态
资质借用合同无效并非新规则，《建工解释二》的进一步细化，在于区分发包人是否知道或者应当知道资质借用情形。
发包人在订立合同时不知道且不应当知道资质借用的，借用资质人以施工合同直接约束自己和发包人为由，请求发包人支付折价补偿款，人民法院不予支持。
如果借用资质人能够证明发包人在订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，处理结果则不同。人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质人施工等情况，判令发包人向借用资质人承担责任。
最高院颁布的《建工解释二》配套典型案例一体现了这一思路，案涉施工合同签订过程中，发包人与个人直接洽商，收取个人支付的履约保证金，并明知其借用建设公司资质签约。法院最终判令发包人向借用资质人支付折价补偿款。
建设单位应注意证据外观与实际交易结构的一致性。前期洽谈对象、履约保证金支付主体、现场管理安排、工程款流向、签证和会议纪要中的联系人，都可能成为判断发包人是否知道或者应当知道的事实基础。
3 审计评审不能成为工程款长期悬置的理由
第13条对政府投资项目、国有企业项目中的结算争议影响较大，施工合同常约定工程价款以审计结果或者财政评审结论为准，争议往往在于审计、评审长期未完成，发包人据此拒绝付款。
未约定以审计结果或者财政评审结论作为工程价款结算依据的，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款，人民法院不予支持。约定以审计结果或者财政评审结论作为结算依据的，审计、评审应在合理期限内完成；没有约定的，最长不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者结论与施工合同约定明显不符的，承包人申请司法鉴定，人民法院应予准许。最高院颁布的《建工解释二》配套典型案例四中，工程已经竣工验收，承包人提交审计资料并请求支付剩余工程款，审计结果却长期未作出。法院最终准许司法鉴定，并据此确定工程价款。
施工单位应特别注意竣工结算文件的提交时间、签收记录、资料清单和催告记录。建设单位则应在合同中明确审计评审的启动条件、资料要求、完成期限和逾期处理方式。
4 固定价格和未完工程结算规则更明确
第9条规定，合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院原则上不予支持。合同另有约定或者符合情势变更规则的除外。
第10条解决固定总价合同解除后的价款确定，工程未全部完工时，不能直接以合同总价作为承包人已施工部分工程价款；但已施工部分质量合格的，也不应因合同解除而否认其价值。解释二采用比例法：参照当地计价标准、计价方法或者工程建设领域相关规范，确定已施工部分价款占全部工程价款的比例，再乘以合同约定的固定总价。
最高法颁布的《建工解释二》配套案例三中，合同固定总价为8900万元，承包人完成大部分施工后合同解除。鉴定机构分别计算已完工部分工程价款和全部工程价款，得出比例系数83.5%，再乘以合同固定总价，确定承包人已完工部分工程价款。
固定价格合同下，施工单位主张调价需要回到合同约定或者情势变更规则本身。对于工期较长、材料价格波动较大的项目，双方应预先约定调价条件、调价范围和计算公式。
5 优先受偿权继续保护工程款，但边界更清楚
建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和普通债权，直接影响多方利益。《建工解释二》进一步明确其行使范围和条件。
第17条规定，人民法院确认承包人享有优先受偿权的，应当查明工程价款数额及相应工程，并在判决主文中明确。承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张优先受偿权的，人民法院不予支持。
第18条规定了承包人与发包人通过折价协议行使优先受偿权的条件，工程质量合格、工程可以折价、发包人经催告后仍未支付、折价金额与实际价值基本相当，四项条件需要同时满足。第19条处理工程价款债权转让后的优先权问题，法院需综合审查工程质量、结算、转让合同效力和合理转让款等因素。
施工单位主张优先受偿权时，应提前准备工程范围、价款数额、质量状态、催告记录、结算文件和起算时间等材料。建设单位在处理以房抵款、折价协议、债权转让安排时，也应同步评估抵押权人、购房人及其他债权人的利益影响。
6 结 语
《建工解释二》没有使建工纠纷变得简单，但使若干常见争议的处理路径更加清晰。
招投标阶段，应避免在确定中标人前通过意向书、会议纪要、补充协议锁定实质性内容。资质借用、内部承包、合作经营、加盟分公司等安排，应重新评估合同效力、付款路径及行政移送风险。转包、违法分包链条中的付款请求，应先判断是合同请求、折价补偿请求，还是代位权请求。政府投资项目和国有企业项目，应明确审计评审期限和逾期后果。停工、退场时，应先固定施工界面、质量状态、工程量和资料移交。
对施工单位和建设单位而言，解释二最直接的影响，是要求当事人在项目管理和诉讼中更早识别法律关系。