前言：
房屋租赁合同纠纷是日常生活中比较常见的一种合同纠纷，出租人通常会面临承租人拖欠租金、水电费、不及时交还房屋等问题，出租人如何合法保障自身权益呢？在合同解除后，出租人能自行清退房屋吗？笔者最近办理的一起房屋租赁合同纠纷案件中，就涉及出租人是否应该主动清退房屋，对未主动清退房屋造成的扩大损失部分是否需要自担风险的问题。
PART.01 基本案情
2024年1月，甲公司将其名下一处物业出租给乙，租期4年，租赁合同约定，合同解除或终止后，乙应按约定交还物业，乙逾期交还物业超过10日的，视为乙放弃遗留在物业内所有物品的所有权，甲有权自行收回物业包括自行开锁进入物业，处理物业内资产及装修等。后因乙拖欠租金，甲方于2024年6月13日向乙发出解除租赁合同的通知，并要求乙在2024年6月18日前交纳欠交租金、违约金，如未在此期限内交纳欠付租金、违约金，租赁合同自2024年6月18日起解除，乙应于2024年6月23日交还物业。后因乙未能按时交纳租金又未交还房屋，2025年9月，甲向法院提起诉讼要求乙支付欠缴租金、违约金以及支付占用费至实际腾退之日止，并腾退房屋。
PART.02 法院认为
案涉房屋内有少量被查封的财物，妨碍了甲对案涉物业继续出租使用，甲请求按照合同解除前租金标准计付占用期间的占用费，合法有据。但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。本案中，案涉物业长期处于关闭状态，乙实际仅存放了少量可移动的财物，甲应在合同解除后的合理期限内及时收回物业以减少损失。最终法院判决占用费计算至判决作出之日一个月为止。
本案的争议焦点为占用费计算期间，占用费是否应计算至承租人实际腾房之日，如承租人未主动腾退房屋，占用费是否可以一直计算？出租人是否应积极履行收回物业的权利以减少损失？针对以上问题，笔者分析如下：
房屋租赁合同关系中，房屋占有使用费是指房屋租赁合同被认定无效、合同期限届满、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋实际占有人继续占有、使用房屋而应当向出租人支付的相应费用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，法院一般应予支持。”，以及第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。”之规定，房屋租赁合同被认定无效、合同期限届满、解除或者其他特定情形下，因承租人或房屋实际占有人继续占有、使用房屋的，出租人可以请求承租人参照合同约定的租金标准向其支付占有使用费。
对于承租人拒不腾退房屋的，占用使用费是否一直计算至实际腾退之日呢？在司法实践中，不泛案例适用民法典第五九百十一条的规定，认为非违约方应采取适当措施防止损失扩大；未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大损失请求赔偿。什么行为会被认定为防止损失扩大的适当措施呢？出租人可及时向法院提起诉讼，依法维护合法权益。如出租人依法行使合同约定解除权之后，承租人仍拒不搬离案涉租赁物，出租人需尽快收回案涉租赁物的，在处理案涉租赁物内的物品时，亦应依法进行，比如，将案涉租赁物内的物品进行提存，在搬离案涉物品时，邀请公证处人员到现场进行物品提存公证，同时做好清点、记录、拍摄或录像工作，对案涉物品做好保管和交接。
因此，在承租人拒不腾退房屋时，出租人可以采取适当的措施收回房屋，避免因怠于行使权利而导致损失不当扩大。但收回房屋时应对清退过程做好全程录像，对清退物品进行提存公证，避免因不当清退行为损害承租人合法财产权益而引发纷争。
相关法律法规：
- 《中华人民共和国民法典》
· 第五百六十二条：当事人协商一致，可以解除合同；约定解除事由发生时，解除权人可解除合同。
· 第五百六十三条：有下列情形之一，当事人可解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的。
· 第五百九十一条：当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大；未采取措施致使损失扩大的，不得就扩大损失请求赔偿。
· 第七百二十二条：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可解除合同。
· 第七百三十三条：租赁期限届满，承租人应返还租赁物；返还的租赁物应符合约定或根据租赁物性质使用后的状态。 - 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定租金标准支付占有使用费的，法院一般应予支持。
第十三条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，法院应予支持。