编者按
一滴水，能折射太阳光辉
一桩案，能彰显法治精神
生活琐碎，衣食住行系法律
平凡案例，行间字里蕴法理
桩桩似小案，皆不可小看
件件牵人心，件件解愁盼
小案件彰显大道理
小案件推动大格局
北京一中院推出
“小案大道理”系列栏目
一起在平凡案例中
探寻生活之律与法律之韵的交织
家事无小事，件件关民生。每一起看似平凡的家事纠纷，都藏着守护家庭和谐、维护公平正义的法治密码。近日，北京市第一中级人民法院处理的一起确认合同无效纠纷案件，蕴含着夫妻共同财产认定、遗产处分边界的法律深意。
01 / 案情简介
梁某与谭某系夫妻，婚后育有三名子女梁甲、梁乙、梁丙。涉案房屋系梁某与谭某婚姻关系存续期间，由梁某所在单位分配并购买。购买房屋时使用了梁某的工龄抵扣部分购房款。2010年7月，谭某不幸离世。
2013年9月，梁某与儿媳赵某签订《存量房屋买卖合同》，以130万元价格将涉案房屋出售给赵某，签约当日便办理了产权转移登记，将房屋过户至赵某名下。次日，赵某与丈夫梁乙签订《夫妻房屋归属协议》，约定涉案房屋归梁乙所有，当日又完成了二次过户。
作为谭某的继承人之一的梁甲认为，涉案房屋系父母的夫妻共同财产，谭某去世后其享有的份额已转化为遗产，应由全体继承人共同继承，遂诉至法院，请求确认《存量房屋买卖合同》及《夫妻房屋归属协议》无效。
一审法院审理后认定，涉案房屋系夫妻共同财产，梁某仅有权处分自身享有的份额，该部分处分有效，处分谭某遗产份额的行为无效，赵某二次过户的行为亦部分无效。赵某、梁乙不服提起上诉，二审法院经审理，最终驳回上诉，维持原判。
02 / 以案说法
本案的核心问题在于：夫妻一方去世后，另一方擅自将房屋出售，该买卖合同的效力如何认定？
1.夫妻一方只能处分自己的份额，无权处分已故配偶的遗产份额
夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。涉案房屋系梁某与谭某婚姻关系存续期间所得，即便只使用了一方的工龄，亦不改变该房屋系夫妻共同财产的法律属性。根据《民法典》第1121条，继承从被继承人死亡时开始。谭某于2010年7月去世，其享有的涉案房屋份额，自此时起即转化为遗产，由谭某的全部法定继承人，即梁某与其三名子女共同所有，梁某只能处分属于自己的那部分份额。
2.擅自处分共有遗产份额构成恶意串通的，行为部分无效
梁某于2013年将整套房屋出售给赵某，该行为在法律上可以分解为两个部分：一是处分自己的部分份额，这属于有权处分，该部分合同内容有效；二是处分谭某的遗产份额，由于未经其他继承人的同意，属于无权处分，赵某对此明知，双方的交易行为直接损害了其他继承人的合法继承权，依法应认定为无效。因此，法院最终判决确认梁某与赵某签订的《存量房屋买卖合同》中涉及谭某的份额无效，赵某与梁某签订的《夫妻房屋归属协议》亦部分无效。
03 / 以案讲理
这起案件看似是简单的房屋买卖纠纷，实则为每个家庭敲响了财产处置的警钟，尤其涉及夫妻共同财产和遗产继承时，以下几点需格外注意：
一、被继承人遗产由法定继承人共同所有。
继承从被继承人死亡时开始，遗产份额即转化为全体继承人共有。很多人存在一个根深蒂固的误解：认为夫妻一体，一方去世后，房子自然就归另一方了。但实际上，夫妻一方去世后，其生前享有的财产份额不再是夫妻共同财产的一部分，而是转化为了遗产，由全部法定继承人共同所有。
二、未经全体继承人同意擅自处分房产属于无权处分。
夫妻另一方未经其他继承人同意擅自处分的，构成无权处分。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。本案中，虽然房屋转移登记至赵某名下，但其并非善意，且未支付合理的价格，因此不构成善意取得。
三、相对人明知对方无权处分仍进行交易的，可能构成恶意串通。
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在相对人对此明知处分人无处分权，可能会损害其他继承人利益而继续进行交易过户的，可能构成恶意串通，损害他人利益，故而合同无效。
同时，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。这体现了民法尽可能尊重当事人意思自治、承认民事法律行为效力的基本原则。当合同处分的内容涉及多个权利主体时，应当分别评价：权利人处分自身享有合法份额的部分，依法有效；处分他人份额的部分，构成恶意串通损害他人合法权利的无效。
综上，法官提醒：为避免纠纷，夫妻一方去世后，应当遵循“先析产、再处分”原则，如需出售或转让，务必先办理继承公证或取得全体继承人的同意。同时，二手房购买人在购房时也要仔细审查房屋的权属情况，避免因出卖人权利瑕疵而蒙受不必要的损失。
04 / 法条链接
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十六条
民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中华人民共和国民法典》第一千零六十二条
夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；
（二）生产、经营、投资的收益；
（三）知识产权的收益；
（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；
（五）其他应当归共同所有的财产。
夫妻对共同财产，有平等的处理权。
《中华人民共和国民法典》第一千一百二十一条
继承从被继承人死亡时开始。
相互有继承关系的数人在同一事件中死亡，难以确定死亡时间的，推定没有其他继承人的人先死亡。都有其他继承人，辈份不同的，推定长辈先死亡；辈份相同的，推定同时死亡，相互不发生继承。
赵蕾
法学硕士
三级高级法官
马佳雯
法律硕士
四级法官助理
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