摘要
商品房按揭贷款交易涉及买卖合同与担保贷款合同两个相互独立却又高度关联的法律关系。在出卖人违约导致商品房买卖合同解除的背景下，担保贷款合同应否一并解除、解除后剩余贷款由谁承担，是司法实践中的核心争议。本文从合同联立理论出发，系统梳理相关法律规范与司法裁判规则，论证在出卖人违约导致合同解除的情形下，出卖人应承担已收受购房贷款、购房款本金及利息的全部返还责任，买受人不负有剩余贷款的还款义务进行深入分析，并提出完善建议。
关键词：商品房买卖合同 担保贷款合同 合同解除 合同联立 利益平衡
一 问题的提出
在商品房买卖交易中，按揭贷款已成为最为普遍的购房付款方式。购房者支付首付款后，与银行签订担保贷款合同，由银行将剩余购房款直接支付给出卖人（开发商），购房者再以所购房屋向银行提供抵押担保。在此模式下，商品房买卖合同与担保贷款合同相互独立却又紧密关联，共同构成商品房按揭贷款的交易整体。
然而，随着近年来房地产开发企业资金链断裂、工程停工甚至“烂尾”的现象时有发生，出卖人逾期交房、不能交房的违约情形频现。当商品房买卖合同因出卖人违约而被解除时，随之产生的核心争议是：担保贷款合同是否应当一并解除？解除后剩余贷款应当由买受人继续偿还，还是由出卖人直接返还给银行？若出卖人与买受人并非基于真实意思表示签订买卖合同，而是以“顶名贷款”方式套取银行按揭贷款，此时贷款合同剩余款项责任又当如何认定？
本文拟结合现行法律规定、最新司法裁判规则与相关法学理论，对上述问题进行系统分析。
二 商品房买卖合同与担保贷款合同的法律关系定位
在讨论合同解除后的责任分配之前，有必要先厘清商品房买卖合同与担保贷款合同之间的法律关系。
商品房按揭贷款交易主要包含以下三层核心法律关系：第一，购房人与开发商之间形成商品房买卖合同关系，购房人负有支付购房款的义务，开发商则需按期交付符合约定的房屋；第二，购房人与银行之间成立借款合同与抵押合同（即担保贷款合同）关系，银行依约向开发商代付购房尾款，购房人则需按期向银行偿还贷款本息；第三，开发商与银行之间建立阶段性保证合同关系，开发商在购房人办妥抵押登记之前向银行提供阶段性连带责任保证。1
两份合同在成立目的上具有明显的依存关系，即购房人签订担保贷款合同的直接目的，是为履行商品房买卖合同中的付款义务；在履行结果上，银行的贷款直接支付给出卖人，出卖人取得的购房款中包含了银行贷款部分。两份合同虽然形式独立，但在经济功能上构成一个不可分割的整体交易。正是基于这一特征，有学者指出，我国在商品房按揭交易中适用合同联立理论有其特色，一是在于适用于所有商品房信贷交易，二是“经济上一体”采用最为宽松的认定标准。2“合同联立”，即多个独立合同因当事人的共同意思表示或交易目的关联而形成相互依存的整体，其中一个合同的效力或履行状态会对其他合同产生影响。
然而，传统合同相对性原则往往被用于割裂处理两类合同纠纷——有观点认为商品房买卖合同与担保贷款合同“并非同一法律关系”，买受人作为借款合同的借款人，理应按照合同约定履行还款义务，买受人以出卖人未能履行交房义务为由抗辩不予还款的依据不足。这种处理方式仅在合同正常履行的情形下能够维持各方权利义务的平衡，一旦因出卖人违约导致合同目的无法实现，继续固守合同相对性原则将导致买受人“钱房两空”却仍需背负沉重贷款的极端不公局面。
三 合同联立理论框架下的合同解除规则
（一）商品房买卖合同解除的法定条件
《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。在商品房买卖领域，当出卖人逾期交付房屋且短期内无交付可能性时，买受人购买房屋的合同目的已无法实现，依法享有单方解除权。
（二）担保贷款合同应否一并解除：从独立性走向联立性
关于商品房买卖合同解除后担保贷款合同应否一并解除的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第二十条明确规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”这一规定体现了合同联立中“效力传导”的特性，即基础合同的失效导致附属合同丧失履行基础。
根据该规定，商品房买卖合同解除后，购房人订立商品房担保贷款合同的合同目的不复存在，此时继续要求购房人履行商品房担保贷款合同，对购房人不公平。然而，司法实践中对于是否应在同一案件中一并处理两类合同的解除问题存在裁判差异。
- 有观点认为，买受人仍负有偿还贷款的义务
该观点认为第二十一条规定的由出卖人直接返还给银行，是出于对担保贷款合同特殊性的考虑，前期由银行直接将购房贷款支付给商品房出卖人，因此在商品房买卖合同和担保贷款合同都解除后，由出卖人直接归还给银行，从而避免买受人先向出卖人追偿、再向银行还款的繁琐，避免当事人诉累。认为买受人仍负有偿还贷款的责任是基于合同相对性出发，买受人是借款合同的借款人，当出卖人无法还款时，买受人作为借款人仍应履行还款义务。如（2022）苏0682民初4879号民事判决中，如皋市人民法院认为，“原告与被告周荣玲、田学明、中冶公司之间签订的借款及担保合同与被告周荣玲、田学明与中冶公司之间签订的商品房买卖合同并非同一法律关系，根据合同相对性原则，被告周荣玲、田学明作为借款人，理应按照合同约定履行还款义务，原告主张要求借款人偿还贷款本息，符合双方约定，被告周荣玲、田学明以中冶公司未能履行交房义务为由抗辩不予还款，依据不足，本院碍难采纳。被告周荣玲、田学明如认为中冶公司未能履行商品房买卖合同约定义务的，可另行主张权利。” - 有观点认为，买受人不负有偿还贷款的义务
（1）在按揭购房这一民事活动中会形成多种法律关系，如买受人与银行之间的借款关系、出卖人与买受人之间的房屋买卖关系、出卖人与银行之间的保证关系，多种法律关系是密切相关的，如果合同正常履行，各方权利义务保持平衡，但如因出卖人违约不能交房导致各方合同的解除，将打破这种平衡，在此状态下，出卖人实际占有使用购房人支付的首付款及银行给付的按揭贷款、银行享有抵押权的同时也享有对买受人、出卖人的债权，而出卖人未取得房屋，却既支付了首付款，又需要继续按揭偿还贷款。各方权利义务明显失衡，有违公平原则。如（2022）鲁06民终1323号、（2022）鲁0281民初3123号、（2022）苏0402民初354号3裁判均认为买受人不负有偿还贷款的义务。
（2）即使担保贷款合同约定“借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务”的内容也被认定属于格式条款，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。（1）（2020）津0118民初2148号4民事判决中，一审天津市静海区人民法院认为“冯华丽与建设银行静海支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》明确约定：‘借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务。’，故冯华丽在天汇公司未将剩余贷款本息偿还第三人的情况下，冯华丽仍应承担偿还义务。”二审天津市中级人民法院作出（2021）津02民终2395号5民事判决认为“本案中冯华丽因天汇公司违约并未取得房屋，却既支付了首付款，又需要偿还银行贷款，若按照合同约定的权利义务关系处理，则在冯华丽对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款义务，明显不合理的加重了其负担，各方权利义务失衡。据此，考虑到本案各方权利义务关系的平衡问题，基于公平原则，冯华丽不应承担剩余贷款的还款责任。”（2）在（2018）青民终199号6中，二审青海省高级人民法院认为“作为商品房出卖人的越州公司将其受到王忠诚购房贷款本息返还给建行青海分行，从法律关系上说是购房者王忠诚委托越州公司向建行青海分行归还贷款本息，越州公司所还款项就是购房人王忠诚的还款，故王忠诚作为借款合同主债务人的还款责任并未免除。王忠诚、王琪博、王琪宝对建行青海分行所负债务并未清偿，故双方之间的借贷民事法律关系未消除…根据合同相对性原理，主张王忠诚、王琪博、王琪宝承担偿还贷款本息，并不违反法律规定，也与生效判决不冲突或产生歧义，符合双方合同约定，本院予以支持。”再审最高人民法院作出（2019）最高法民再245号7民事判决，再审人民法院认为“如果案涉合同正常履行，王忠诚等三人取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但本案中，因越州公司不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡。具体表现为：越州公司违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用王忠诚等三人支付的首付款及建行青海分行按揭贷款；建行青海分行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对越州公司、王忠诚等三人的债权；王忠诚等三人未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在王忠诚等三人对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。”
（3）结合最高人民法院在近期入库案例，为一揽子解决争议，保证裁判的统一性，买受人主张在同一案件中一并解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，人民法院应予支持。这一裁判立场的转变，标志着司法实务从强调合同相对性向承认合同联立性的重要转向。8
（三）出卖人违约情形下合同解除后果的法律适用
《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”该条确立了出卖人在两类合同均被解除后对银行和买受人的双重返还义务，即出卖人应向银行返还剩余贷款本金及利息，并向买受人返还已付购房款。
最高人民法院第六巡回法庭2020年度参考案例（王忠诚案）的裁判要点明确指出：在商品房按揭贷款商业模式下，应充分考虑商品房买卖合同与商品房担保贷款合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成出卖人、购房人、贷款人三方权利义务的失衡；商品房买卖合同被解除，商品房担保贷款合同亦被解除的，由商品房出卖人将收取的购房贷款本息返还贷款人，购房人（借款人）不承担返还义务。该案的再审判决运用公平原则，否定了要求无过错的购房者继续承担剩余贷款还款义务的裁判路径，具有里程碑意义。
四 如签订的商品房买卖合同并非处于真实意思表示，出于套取银行按揭贷款的目的签订的商品房买卖合同和商品房担保贷款合同的，剩余贷款还款责任问题
针对于此各地法院裁判不一，有法院认为商品房担保贷款合同的实际借款人应为出卖人，应当由出卖人承担向银行的还款责任，而买受人主观存在过错，承担相应补充赔偿责任，如江苏省镇江市中级人民法院（2022）苏11民终500号、杭州市萧山区人民法院（2024）浙0109民初17388号9民事判决以实际借款人承担最终合同义务，而名义购房人作为作为完全民事行为能力人，明知利用其名义贷款，起到协助作用，存在过错，承担与其过错相应的补充赔偿责任；也有法院认为，在买受人明知是为了套取银行按揭贷款的情况下仍提供帮助并造成损失，具有重大过错，应当承担连带还款责任。如山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01民终928号10民事判决中认为，贷款的实际使用人又为实际还款人，应承担偿还涉案贷款本息的责任，而名义购房人明知为套取银行按揭贷款的情况下仍提供帮助并造成损失，具有重大过错，应就涉案贷款本息承担连带还款责任。
五 结语与完善建议
商品房买卖合同解除后，担保贷款合同的解除规则与责任分配问题，是商品房按揭贷款商业模式下的核心法律议题。从现行法律规范和司法实践来看，在出卖人违约导致合同解除的情形下，出卖人应承担已收受购房贷款、购房款本金及利息的全部返还责任，买受人（购房人）不承担剩余贷款的还款义务。这一规则的确立，既源于合同联立理论对两类合同关联性的准确揭示，也源于公平原则对合同相对性的必要矫正。
为进一步完善相关制度，本文提出以下建议：其一，建议在立法层面进一步完善商品房按揭贷款合同解除后的清算规则，明确购房人免除还款义务的具体适用条件，为司法实践提供更为清晰的指引；其二，对套取银行贷款等恶意串通行为，应区分主动方与被动方，由主导操作的实际用款人承担主要责任，名义借款人根据过错程度承担相应责任，同时发挥刑事追责的威慑功能；其三，建议在合同联立理论适用时，进一步明确“商品住房消费者”的身份条件，《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》确立了商品房消费者的优先受偿地位，这一身份要件在合同解除后的贷款返还责任分配中亦可参照适用，以更精准地区分投资性购房与消费性购房，实现精细化司法衡平。
参考文献
[1] 杨光明、邵婉仪：《商品房买卖合同解除后的担保贷款合同解除和贷款返还规则》，载德恒律师事务所网站
[2] 楼建波：《商品房买卖合同解除后购房贷款返还的理论分析与法律适用》，载《法律适用》2025年第9期，第148-162页
[3] 参见山东省烟台市中级人民法院（2022）鲁06民终1323号民事判决书；胶州市人民法院（2022）鲁0281民初3123号民事判决书；常州市天宁区人民法院（2022）苏0402民初354号民事判决书
[4] 参见天津市静海区人民法院（2020）津0118民初2148号民事裁定书
[5] 参见天津市第二中级人民法院（2021）津02民终2395号民事判决书
[6] 参见青海省高级人民法院（2018）青民终199号民事判决书
[7] 参见最高人民法院（2019）最高法民再245号民事判决书
[8] 罗亚文：《商品房买卖合同与借款合同的效力关联——以最高人民法院“王忠诚案”为例》，载《财经法学》2023年第1期，第179-192页
[9] 参见江苏省镇江市中级人民法院（2022）苏11民终500号民事判决书；杭州市萧山区人民法院（2024）浙0109民初17388号民事判决书
[10] 参见山东省济南市中级人民法院（2021）鲁01民终928号民事判决书