Q、租赁房屋拆迁，出租人通知承租人限期搬走，承租人未及时搬走需要承担什么责任？
答：因租赁房屋拆迁，出租人通知承租人限期搬走，则《房屋租赁合同》解除。若承租人未及时搬走，需要按租赁合同约定的租金标准支付占用房屋期间的占用使用费用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
【案情简介】
高平市城关供销社有限责任公司与高平市外贸企业服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
山西省晋城市中级人民法院民事判决书
(2021)晋05民终33号
上诉人（一审被告、反诉原告）：高平市城关供销社有限责任公司。
法定代表人：常某，任董事长（主任）。
地址：高平市泫氏西街170号。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：高平市外贸企业服务中心。
法定代表人：崔某，任副主任（主持工作）。
地址：高平市泫氏东街110号。
上诉人高平市城关供销社有限责任公司（以下简称城关供销社）因与被上诉人高平市外贸企业服务中心（以下简称外贸服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服高平市人民法院（2020）晋0581民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人城关供销社委托诉讼代理人刑保柱、秦某，被上诉人外贸服务中心委托诉讼代理人靳某、祁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人城关供销社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人退还上诉人房屋租金56666元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2017年8月26日，被上诉人将《搬迁通知》送达上诉人后，上诉人开始着手搬迁，应当视为双方已解除合同，一审法院认定双方解除合同的时间为2017年12月31日，在认定双方合同解除后，判决上诉人支付被上诉人2018年1月1日至2019年6月27日房屋占用费没有任何事实和法律依据。2.2017年9月，政府的拆迁工作陆续开展，上诉人所租房屋因属于拆迁范围，食品药品监督管理局停止了食品制作坊手续办理，而且上诉人作坊、厨房、锅炉等6间房屋拆除，导致涉案房屋不能继续使用，给上诉人造成了很大损失，因此，截止2017年9月，涉案房屋已不具备使用条件，上诉人也未继续使用，一审法院仅凭《房屋移交证明》判决上诉人支付2018年1月1日至2019年6月27日的房屋占有使用费明显错误。
庭审中，上诉人补充意见：根据《国有土地征收和补偿条例》第13条规定，房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回，依据《中华人民共和国民法典》第229条规定，人民政府的征收决定作出后涉案房屋的所有权就发生了转移，被上诉人在政府确定征收的同时就丧失了对涉案房屋的所有权、处分权和收益的权利，所以被上诉人收取上诉人的占用费用没有法律依据。
被上诉人外贸服务中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人给上诉人下达通知书后上诉人拒不腾房，占有使用将近一年半，被上诉人要求上诉人支付租赁费符合合同法和城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的相关规定。征收决定作出之后肯定是先补偿再征收，在没有征收之前所有权不会发生变动，被上诉人是政府下属单位，一审起诉时考虑到国有资产的流失才提起诉讼，上诉人认为物权灭失是不恰当的。
外贸服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即支付原告房屋占有使用费234000元（庭审中变更为该请求）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月28日，原告外贸服务中心(原名称为高平市对外贸易经济合作局)与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租金和交付时间，合同第10条还明确约定“租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋”。后经市政府规划，原告房屋需拆除。自2017年8月起，原告多次催促被告搬迁，但被告一直无故推脱，直至2019年6月才搬离原告房屋。现被告尚欠原告2018年1月1日至2019年6月底的房屋占有使用费(房屋间数为39间)共计234000元。
城关供销社向一审法院反诉请求：1.请求判令原告退还被告房屋租金56666元(自2017年9月1日至2017年12月31日的租金)；2.请求原告返还被告履约保证金17000元；3.反诉费用依法承担。事实理由：原、被告于2012年12月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期为10年（自2013年1月1日至2022年12月31日），前五年每年租金为170000元，履约保证金为17000元。租赁期间若遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋。合同签订后，被告依约向原告支付房屋租金至2017年12月31日，并交纳保证金17000元。2017年9月2日，被告收到原告通知，要求被告于2017年9月8日前完成房屋腾退工作。接到通知之后，被告立即停产，积极配合政府拆除工作。2017年底，原告向被告索要次年的租金，被告未支付，于是原告拒绝协助被告协商赔偿事宜。被告认为，政府拆除棚户区是原、被告约定的合同解除事由，原告通知被告搬迁，被告服从，租房合同已解除。既然合同解除，原告无权索要租金。另外，被告已支付租金至2017年底，故原告应退还从2017年9月到年底4个月的租金，并应返还被告履约保证金。综上，请求法院依法支持被告的请求，驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将南院及东库22间、南库22间、北库平房1间，共计45间房屋租赁给被告。租期为10年，从2013年1月1日起到2022年12月31日止。2013年至2017年前五年间，每年计170000元，其中租金100000元，管理费70000元。合同签订时，被告要按照年租金、管理费总额的10%向原告交纳履约保证金。租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，被告无条件搬空要拆除的房屋。合同签订后，被告已向原告支付2013年至2017年的租金等费用，每年170000元；另外，原告收取有被告履约保证金17000元。
2017年8月26日，原告出具《搬迁通知》一份，称因新建路南延和城南棚户区改造，要求被告最长至年底前必须搬离所租赁房屋。被告单位工作人员邢某签收了该《搬迁通知》。2017年9月份左右，原告出租给被告的45间房屋中，其中6间被拆除。
2019年6月27日，被告将剩余房屋移交给原告，并向原告出具《房屋移交证明》一份，载明：城关供销社有限责任公司租赁的高平市外贸企业服务中心房屋因新建南路延伸需拆迁，我单位已搬迁完毕，现将房屋移交你单位。
庭审中，原告称2017年9月份左右，原告租赁给被告的45间房屋中有6间被拆除，剩余39间房屋2019年7月份左右被拆除；被告称自2017年9月左右，6间房屋被拆迁之后，剩余房屋已经不能使用，被告也未使用。
一审法院认为：原、被告于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，已依法成立并生效。根据合同约定，“租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，被告无条件搬空要拆除的房屋”。因此，原告因新建路南延及城南棚户区改造，于2017年8月26日向被告出具的《搬迁通知》实际上系解除双方房屋租赁合同的通知。原告要求被告2017年底前搬离房屋，故合同解除的时间应为2017年12月31日。
被告称2017年9月，其所租赁原告45间房屋中的6间被拆除后，剩余39间房屋已不能使用，被告也并未使用。事实上，原告于2017年8月26日即出具《搬迁通知》，要求被告年底前必须搬离所租赁房屋，而被告接到通知后并未搬迁，故被告以其未实际使用房屋为由要求原告退还租金、拒付房屋占有使用费的主张不能成立。依据被告向原告出具的《房屋移交证明》，被告实际搬离的时间为2019年6月27日。故除已拆除6间房屋的租金等费用外，被告应依法或依约定支付原告租金等费用或房屋占有使用费用。
被告已向原告支付2017年房屋租金等费用170000元。2017年9月份，原告出租给被告的房屋中有6间被拆除，被告仍占有原告其余39间房屋。因此，原告应返还被告2017年9月至12月被拆除的6间房屋的租金等费用，计算为7555.6元。
虽原、被告间《房屋租赁合同》已于2017年12月31日解除，但被告在2019年6月27日才搬离原告剩余39间房屋，故被告应向原告支付该39间房屋自2018年1月1日至2019年6月27日的占有使用费用，该费用参照2017年租金等费用数额170000元的标准，计算为219771.5元。
另外，在被告向原告支付房屋占有使用费之后，原告应退还被告履约保证金17000元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告高平市城关供销社有限责任公司在判决生效后十日内支付原告高平市外贸企业服务中心房屋占有使用费219771.5元；二、原告高平市外贸企业服务中心在判决生效后十日内退还被告高平市城关供销社有限责任公司租金等费用7555.6元；三、在被告高平市城关供销社有限责任公司支付原告高平市外贸企业服务中心房屋占有使用费后，原告退还被告履约保证金17000元。
二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，城关供销社与外贸服务中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院确认该合同为有效合同具有依据，本院予以确认。根据该合同第三项第16条的规定，“如遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋”，因此，外贸服务中心于2017年8月26日出具《搬迁通知》要求城关供销社于年底前搬离房屋实际上系解除双方房屋租赁合同的通知，一审法院据此认定双方合同解除时间为2017年12月31日，具有事实基础和法律依据。合同解除时间为2017年12月31日，2017年9月1日至2017年12月31日，该合同尚未解除，上诉人与被上诉人应按照合同约定履约，且因2017年9月因45间房屋中，有6间被拆除，一审法院判决被上诉人退还上诉人2017年9月至12月被拆除的6件房屋租金费用7555.6元，并认定上诉人仍应支付2017年9月1日至2017年12月31日39间房屋的租赁费用，具有事实依据，因此，对于上诉人要求退还2017年9月1日至2017年12月31日56666元租金的请求，本院不予支持。
二审中城关供销社提供一份高平市行政审批服务管理局出具的情况说明，证明从2017年9月开始城关供销社停止营业，其不应再支付占有费用，本院认为，自2018年1月1日起，双方的合同已解除，但上诉人并未按照双方协议约定及按上诉人通知的时间内及时搬走，一直占用房屋用于存放设备，因此城关供销社无论是否营业，都不影响其实际占有适用房屋的事实。一审法院据此参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判决城关供销社支付2018年1月1日至2019年6月27日的房屋占有使用费并无明显不当，本院予以支持。
针对上诉人提出的人民政府的征收决定作出后涉案房屋的所有权就发生了转移，被上诉人在政府确定征收的同时就丧失了对涉案房屋的所有权、处分权和收益的权利，本院认为上诉人并未举证证明上诉人移交房屋前政府已作出过征收决定，故本院对于上诉人的该理由不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人高平市城关供销社有限责任公司预交二审案件受理费5333元，由高平市城关供销社有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
答：因租赁房屋拆迁，出租人通知承租人限期搬走，则《房屋租赁合同》解除。若承租人未及时搬走，需要按租赁合同约定的租金标准支付占用房屋期间的占用使用费用。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第四条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。
【案情简介】
高平市城关供销社有限责任公司与高平市外贸企业服务中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
山西省晋城市中级人民法院民事判决书
(2021)晋05民终33号
上诉人（一审被告、反诉原告）：高平市城关供销社有限责任公司。
法定代表人：常某，任董事长（主任）。
地址：高平市泫氏西街170号。
被上诉人（一审原告、反诉被告）：高平市外贸企业服务中心。
法定代表人：崔某，任副主任（主持工作）。
地址：高平市泫氏东街110号。
上诉人高平市城关供销社有限责任公司（以下简称城关供销社）因与被上诉人高平市外贸企业服务中心（以下简称外贸服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服高平市人民法院（2020）晋0581民初1895号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人城关供销社委托诉讼代理人刑保柱、秦某，被上诉人外贸服务中心委托诉讼代理人靳某、祁某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人城关供销社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判被上诉人退还上诉人房屋租金56666元；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.2017年8月26日，被上诉人将《搬迁通知》送达上诉人后，上诉人开始着手搬迁，应当视为双方已解除合同，一审法院认定双方解除合同的时间为2017年12月31日，在认定双方合同解除后，判决上诉人支付被上诉人2018年1月1日至2019年6月27日房屋占用费没有任何事实和法律依据。2.2017年9月，政府的拆迁工作陆续开展，上诉人所租房屋因属于拆迁范围，食品药品监督管理局停止了食品制作坊手续办理，而且上诉人作坊、厨房、锅炉等6间房屋拆除，导致涉案房屋不能继续使用，给上诉人造成了很大损失，因此，截止2017年9月，涉案房屋已不具备使用条件，上诉人也未继续使用，一审法院仅凭《房屋移交证明》判决上诉人支付2018年1月1日至2019年6月27日的房屋占有使用费明显错误。
庭审中，上诉人补充意见：根据《国有土地征收和补偿条例》第13条规定，房屋被依法征收后，国有土地使用权同时收回，依据《中华人民共和国民法典》第229条规定，人民政府的征收决定作出后涉案房屋的所有权就发生了转移，被上诉人在政府确定征收的同时就丧失了对涉案房屋的所有权、处分权和收益的权利，所以被上诉人收取上诉人的占用费用没有法律依据。
被上诉人外贸服务中心辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人给上诉人下达通知书后上诉人拒不腾房，占有使用将近一年半，被上诉人要求上诉人支付租赁费符合合同法和城镇房屋租赁合同纠纷司法解释的相关规定。征收决定作出之后肯定是先补偿再征收，在没有征收之前所有权不会发生变动，被上诉人是政府下属单位，一审起诉时考虑到国有资产的流失才提起诉讼，上诉人认为物权灭失是不恰当的。
外贸服务中心向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即支付原告房屋占有使用费234000元（庭审中变更为该请求）。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年12月28日，原告外贸服务中心(原名称为高平市对外贸易经济合作局)与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了租金和交付时间，合同第10条还明确约定“租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋”。后经市政府规划，原告房屋需拆除。自2017年8月起，原告多次催促被告搬迁，但被告一直无故推脱，直至2019年6月才搬离原告房屋。现被告尚欠原告2018年1月1日至2019年6月底的房屋占有使用费(房屋间数为39间)共计234000元。
城关供销社向一审法院反诉请求：1.请求判令原告退还被告房屋租金56666元(自2017年9月1日至2017年12月31日的租金)；2.请求原告返还被告履约保证金17000元；3.反诉费用依法承担。事实理由：原、被告于2012年12月28日签订《房屋租赁合同》，合同约定：租期为10年（自2013年1月1日至2022年12月31日），前五年每年租金为170000元，履约保证金为17000元。租赁期间若遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋。合同签订后，被告依约向原告支付房屋租金至2017年12月31日，并交纳保证金17000元。2017年9月2日，被告收到原告通知，要求被告于2017年9月8日前完成房屋腾退工作。接到通知之后，被告立即停产，积极配合政府拆除工作。2017年底，原告向被告索要次年的租金，被告未支付，于是原告拒绝协助被告协商赔偿事宜。被告认为，政府拆除棚户区是原、被告约定的合同解除事由，原告通知被告搬迁，被告服从，租房合同已解除。既然合同解除，原告无权索要租金。另外，被告已支付租金至2017年底，故原告应退还从2017年9月到年底4个月的租金，并应返还被告履约保证金。综上，请求法院依法支持被告的请求，驳回原告的诉讼请求。
一审法院查明：2012年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将南院及东库22间、南库22间、北库平房1间，共计45间房屋租赁给被告。租期为10年，从2013年1月1日起到2022年12月31日止。2013年至2017年前五年间，每年计170000元，其中租金100000元，管理费70000元。合同签订时，被告要按照年租金、管理费总额的10%向原告交纳履约保证金。租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，被告无条件搬空要拆除的房屋。合同签订后，被告已向原告支付2013年至2017年的租金等费用，每年170000元；另外，原告收取有被告履约保证金17000元。
2017年8月26日，原告出具《搬迁通知》一份，称因新建路南延和城南棚户区改造，要求被告最长至年底前必须搬离所租赁房屋。被告单位工作人员邢某签收了该《搬迁通知》。2017年9月份左右，原告出租给被告的45间房屋中，其中6间被拆除。
2019年6月27日，被告将剩余房屋移交给原告，并向原告出具《房屋移交证明》一份，载明：城关供销社有限责任公司租赁的高平市外贸企业服务中心房屋因新建南路延伸需拆迁，我单位已搬迁完毕，现将房屋移交你单位。
庭审中，原告称2017年9月份左右，原告租赁给被告的45间房屋中有6间被拆除，剩余39间房屋2019年7月份左右被拆除；被告称自2017年9月左右，6间房屋被拆迁之后，剩余房屋已经不能使用，被告也未使用。
一审法院认为：原、被告于2012年12月28日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容合法，已依法成立并生效。根据合同约定，“租赁期间，如遇新建路南延或城市改造等，被告无条件搬空要拆除的房屋”。因此，原告因新建路南延及城南棚户区改造，于2017年8月26日向被告出具的《搬迁通知》实际上系解除双方房屋租赁合同的通知。原告要求被告2017年底前搬离房屋，故合同解除的时间应为2017年12月31日。
被告称2017年9月，其所租赁原告45间房屋中的6间被拆除后，剩余39间房屋已不能使用，被告也并未使用。事实上，原告于2017年8月26日即出具《搬迁通知》，要求被告年底前必须搬离所租赁房屋，而被告接到通知后并未搬迁，故被告以其未实际使用房屋为由要求原告退还租金、拒付房屋占有使用费的主张不能成立。依据被告向原告出具的《房屋移交证明》，被告实际搬离的时间为2019年6月27日。故除已拆除6间房屋的租金等费用外，被告应依法或依约定支付原告租金等费用或房屋占有使用费用。
被告已向原告支付2017年房屋租金等费用170000元。2017年9月份，原告出租给被告的房屋中有6间被拆除，被告仍占有原告其余39间房屋。因此，原告应返还被告2017年9月至12月被拆除的6间房屋的租金等费用，计算为7555.6元。
虽原、被告间《房屋租赁合同》已于2017年12月31日解除，但被告在2019年6月27日才搬离原告剩余39间房屋，故被告应向原告支付该39间房屋自2018年1月1日至2019年6月27日的占有使用费用，该费用参照2017年租金等费用数额170000元的标准，计算为219771.5元。
另外，在被告向原告支付房屋占有使用费之后，原告应退还被告履约保证金17000元。
综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、被告高平市城关供销社有限责任公司在判决生效后十日内支付原告高平市外贸企业服务中心房屋占有使用费219771.5元；二、原告高平市外贸企业服务中心在判决生效后十日内退还被告高平市城关供销社有限责任公司租金等费用7555.6元；三、在被告高平市城关供销社有限责任公司支付原告高平市外贸企业服务中心房屋占有使用费后，原告退还被告履约保证金17000元。
二审中，双方对一审查明的事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定,“依法成立的合同，自成立时生效”。本案中，城关供销社与外贸服务中心签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思，且不违反法律、行政法规强制性规定，一审法院确认该合同为有效合同具有依据，本院予以确认。根据该合同第三项第16条的规定，“如遇新建路南延或城市改造等，乙方无条件搬空要拆除的房屋”，因此，外贸服务中心于2017年8月26日出具《搬迁通知》要求城关供销社于年底前搬离房屋实际上系解除双方房屋租赁合同的通知，一审法院据此认定双方合同解除时间为2017年12月31日，具有事实基础和法律依据。合同解除时间为2017年12月31日，2017年9月1日至2017年12月31日，该合同尚未解除，上诉人与被上诉人应按照合同约定履约，且因2017年9月因45间房屋中，有6间被拆除，一审法院判决被上诉人退还上诉人2017年9月至12月被拆除的6件房屋租金费用7555.6元，并认定上诉人仍应支付2017年9月1日至2017年12月31日39间房屋的租赁费用，具有事实依据，因此，对于上诉人要求退还2017年9月1日至2017年12月31日56666元租金的请求，本院不予支持。
二审中城关供销社提供一份高平市行政审批服务管理局出具的情况说明，证明从2017年9月开始城关供销社停止营业，其不应再支付占有费用，本院认为，自2018年1月1日起，双方的合同已解除，但上诉人并未按照双方协议约定及按上诉人通知的时间内及时搬走，一直占用房屋用于存放设备，因此城关供销社无论是否营业，都不影响其实际占有适用房屋的事实。一审法院据此参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，判决城关供销社支付2018年1月1日至2019年6月27日的房屋占有使用费并无明显不当，本院予以支持。
针对上诉人提出的人民政府的征收决定作出后涉案房屋的所有权就发生了转移，被上诉人在政府确定征收的同时就丧失了对涉案房屋的所有权、处分权和收益的权利，本院认为上诉人并未举证证明上诉人移交房屋前政府已作出过征收决定，故本院对于上诉人的该理由不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人高平市城关供销社有限责任公司预交二审案件受理费5333元，由高平市城关供销社有限责任公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长： 张艳丽
审 判 员： 王天明
审 判 员： 焦瑛琴
二O二一年一月二十八日
法官助理： 苏瑞庭
书 记 员： 张智超