二手房买卖合同继续履行的判断和处理（二）

※卖方抗辩的处理
从案例及各地公开的房屋价格显示，二手房买卖合同无法继续履行，大部分由于房屋价格上涨卖方不愿意继续履行。但在实际案件中，卖方却几乎不会承认房价上涨是不愿意继续履行合同的原因。那么，卖方不愿意继续履行合同的典型抗辩买方应当如何应对？
（一）、原告无购房资格抗辩
2017年7月4日，西安市人民政府办公厅下发《关于调整我市住房交易政策有关问题的通知》，西安市首次对购房者首套住房的购房资格进行限制。该文件的发布使一部分二手房买方不具备西安市购房资格，而该情形与因房价上涨不愿意继续履行合同的卖方正好合意。如买方要求继续履行合同，但卖方以买方不具有购房资格，签署的二手房买卖合同无效为由进行抗辩，该如何处理？
首先，合同是否无效应严格按照《合同法》第五十二条的规定进行限定。除该条规定的前四项外，需要审核购房者没有购房资格是否属于违反了法律、行政法规的强制性规定。《合同法司法解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，从以上法律分析可知，购房者不具备购房资格，并不会导致二手房买卖合同无效。最高院（2016）最高法民申3387号民事裁定书也对购房者无购房资格而签署的合同效力作出了肯定的论述。
其次，在二手房买卖合同有效的前提下能否要求继续履行？笔者认为，除本文第一部分论述的合同可以继续履行的法律规定外，还需要注意涉案的二手房买卖合同现状及是否具备继续履行的条件与基础。就买方无购房资格而言，二手房买卖合同继续履行，除前期网签备案手续外，最终需要由房管局给购房者办理房屋权属证书，而房管局落实西安市限购政策的方式即审核购房者是否具有购房资格。退一步，即便卖方配合将房屋交付买方，但由于买方不具备购房资格，定然无法办理网签备案手续，更无法最终取得房管局核发的房屋权属证书，也将导致合同不具备继续履行的条件和基础。所以在该种情况下，买方起诉要求继续履行合同，并不能达到预期的目的。
如买方存在该类情况，则应当在起诉时将购房资格问题落实清楚。如买方不具备购房资格或在政策限定的时限内无法获得购房资格，则诉请不能要求继续履行合同，可在有证据证明出卖人违约的前提下转而要求解除二手房买卖合同并要求赔偿损失，使买方利益最大化。
（二）、共有权人不同意出售抗辩
依据《物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。房屋权属证书登记的权利人应是该房屋的所有权人。在签署二手房买卖合同时，大部分卖方签字处由房产证登记的权利人签字，但在实际履行过程中，因大部分二手房可能属于夫妻共同财产，不动产权属证书虽未登记另一方姓名，但另一方依然对房屋享有权利。且在现实中，因房屋涨价而不愿意继续履行合同，大部分出卖方均会以共有权人不同意出售为由进行抗辩。
依据《婚姻法司法解释（一）》第十七条第（二）项之规定，在处理夫妻共同财产问题上，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。《物权法司法解释（一）》第十五条规定，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。
西安市中级人民法院（2011）西民二终字第01908号民事判决书显示，在共有权人不同意出卖房产时，法院对如何认定买方有理由相信出卖房屋的行为是夫妻双方共同意思表示作出了阐述。本案中，上诉人陈述其丈夫向其儿子出具的委托出售房屋的委托书并未得到她的认可，存在无权处分的情形。对此，一审西安市新城区人民法院和二审西安中院均认为，上诉人（一审被告）与其丈夫婚姻关系稳定，平时由其丈夫对家庭经济做主，故其丈夫对儿子的授权应为代表夫妻的授权，由此法院认定二手房买卖协议主体适格，被上诉人（一审原告）符合善意取得的构成要件。
但是，依据《物权法》第一百零六条的规定，善意取得需满足三个条件，即受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。如前述案例所述，该案例是在卖方已将将房屋交付并过户的前提下产生的，二手房买卖合同已经履行到了满足物权法规定的善意取得的所有条件。而在大部分二手房买卖合同中，产生争议时房屋尚未过户，不能满足善意取得的第三个条件（不动产已经登记），而此时以善意取得进行抗辩，并不会得到法院的支持。
以上可知，在涉案房屋尚未过户时，卖方共有权人以不同意出售抗辩，原告通过证据证明签订合同时有理由相信或有证据证明是夫妻双方的共同意思表示则尤为关键。
深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第429号民事判决书显示，在原告要求继续履行二手房买卖合同时，被告向法院提交了涉案房产共有权人（被告丈夫）出具的《声明》，表明其向原告出售涉案房产事先并未取得共有权人同意，事后亦未得到追认，双方签订的《二手房买卖合同》应无效。
本案在审理中，第三人中介公司向法院陈述被告丈夫虽未在合同上签字，但一直与被告共同办理涉案房产的出售事宜，且能够准确提供与被告丈夫通话的语音详单。而法院判决则认为：被告未举证证明其丈夫当时对转让涉案房产提出异议及被告夫妻存在长期分居、感情不和、存在离婚诉讼等情形，结合原告及第三人提交的证据以及庭审查明的事实，可以确认共有权人被告丈夫实际知悉并参与了原、被告之间关于买卖涉案房产的交易，故被告抗辩称出售涉案房产未经其丈夫同意之主张，显然不符合常理，依据不足，本院不予采信。
此外，深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初2231号民事判决书亦根据案情及生活常理，认为原告符合善意取得的构成要件。
笔者认为，如果房屋已经过户，仅存在交付或其他附属约定有争议而不能继续履行的，卖方以共有权人不知情抗辩，买方可从善意取得方向进行抗辩。如果房屋尚未过户，则此时合同履行的状态并达到善意取得的法定条件，不能以善意取得进行抗辩，买方需要通过其他证据证明共有权人的知晓和同意。同时，鉴于二手房买卖中房屋多为夫妻共同财产，故在签订合同时应当由夫妻双方共同签署，避免夫妻一方后期提出不知情的抗辩。而即便由于各种原因导致夫妻一方无法签字确认的，也应电话沟通房屋买卖事宜，并做好录音等证据采集。
（三）、抵押财产的转让未经抵押权人同意抗辩
《物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在二手房买卖合同中，大部分房屋均存在出让房屋银行贷款尚未还清，涉案房屋尚处于抵押之状态。虽然在签订合同时均会约定卖方“赎楼”义务，但合同主体并不包含享有抵押权的银行，而银行对房产交易及合同的签订均处于不知情状态。因此，依据上述法律，也会导致出卖人以此进行抗辩。
广东省增城市人民法院判决显示，在买方要求继续履行合同的前提下，卖方抗辩涉案房屋尚处于抵押状态，依据物权法的规定，不得转让抵押物，故请求法院驳回原告的诉请。而判决中法院认为，涉案房屋的交易虽并未告知并征得抵押权银行的同意，但转让设定抵押的房屋是否要经抵押权人的同意，并非法律或行政法规的强制性规定，抵押权人是否同意转让并不影响该转让合同的有效性；另根据《物权法》第一百九十一条规定，被告转让涉案房屋虽未征得抵押权银行的同意，但抵押所产生的债务被清偿后，抵押的房屋就不存在转让限制。故最终法院判决由原告代偿被告银行欠款，涤除他项权后办理过户手续。
针对被告的该类抗辩，笔者认为一方面如本文第一部分所述，在诉讼中将房屋原抵押权银行列为第三人参与诉讼，能够便于法院查清事实，一次性解决争议。另一方面，如果买方除首付款外的其余房款需要通过银行按揭办理贷款，现由于争议导致卖方不配合办理“赎楼”手续，房屋尚未办理至买方名下而无法申请银行贷款。在这种情况下，买方可能需要办理短期信用类或其他抵押类贷款，在清偿完原房屋贷款并将房产过户至买方名下后，再办理房屋抵押贷款替换手续。这类案件处理程序复杂，买方需在充分评估风险和利益后选择是否要求继续履行合同。
限于篇幅，本文仅挑选了部分典型的二手房买卖合同继续履行的争议进行了阐述。二手房买卖合同由于房产及各方当事人情况不同，合同约定的各方权利义务不同，合同履行到何种阶段不同，致使二手房买卖合同处理程序繁杂，处理难度较大。但从维护正常交易秩序，保护守约方合法权益角度看，以要求二手房买卖合同继续履行为诉请，可能更符合买方意图，也更能保护买方权利，营造公平公正的交易环境。