宁夏回族自治区2018年—2020年社区物业纠纷大数据报告——宁夏社区物业纠纷大数据报告

德恒律师通过对Alpha数据库公布的2018年1月1日至2020年1月1日三年间宁夏回族自治区内社区治理相关纠纷的案例进行统计，以期归纳出该范围内常见的纠纷种类，帮助业主、物业服务企业更好地明晰相关法律法规，从而促进和谐社区治理的发展。
【分析报告数据来源】
时间：2018年1月1日—2020年12月31日
案例来源：Alpha案例库
案由：物业服务合同纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷
地域：宁夏回族自治区
选取案件数量：20539件
数据采集时间：2021年1月
本报告搜索关键词：宁夏回族自治区、2018年一2020年、物业服务合同纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷
一、物业服务合同纠纷
（一）整体情况分析

（图表1）
从上方的年份分布可以看到，当前条件下物业服务合同纠纷案例数量，2018年-2019年呈上升趋势，2019-2020年呈下降趋势，如果排除疫情因素，物业服务合同纠纷案件的数量实际呈增长趋势。
（二）业主抗辩事由分析
随着公民权利意识增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由越来越多。根据案例库的数据显示，业主常会在诉讼中主张以下事由：
1.业主以非前期物业服务合同当事人作为抗辩事由（867个）
根据《物业管理条例》第二十一条的规定，前期物业服务合同是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其所选聘的物业服务企业签订的书面合同，业主并不直接参与合同的签订。《民法典》第九百三十九条规定：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”
据此，前期物业服务合同对业主具有约束力，是因为购房人与业主签订的《商品房买卖合同》中包含了前期物业服务合同的内容。开发商作为法定的唯一业主，依法先行选定物业服务企业并签订前期物业服务合同，作为《商品房买合同》的附件由业主确认接受，物业服务企业与业主已形成物业服务合同关系，若业主拒绝承担相应责任，则构成违约。
2.业主以未享受或者无须接受相关物业服务作为抗辩事由（1427个）
《民法典》第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无须接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
物业服务费，是指物业管理企业按照合同的约定，对房屋及配套的设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。即无论业主是否实际入住该小区，该项费用都会产生。依据《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”。业主与物业服务企业在自愿的基础上签订相关的服务合同是双方的真实意思表示，合法有效。若物业服务企业已经提供了物业服务，则有权利向业主收取物业服务费，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
3.业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成财产损失作为抗辩事由（38个）
《民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。
据此，因物业服务企业违反合同约定，未能尽到相应的责任，使业主遭受财产损失，业主可以根据物业服务合同提起违约之诉或选择直接提起侵权之诉。但这并不能使业主免去缴纳物业费的义务。此时物业服务企业已经事实上履行了双方合同约定的服务内容，即使存在物业服务企业履行自身义务瑕疵，可以判令物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，但并不能允许业主不缴纳物业费。
4.业主以未取得房屋所有权登记作为抗辩事由（2个）
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：取得建筑物专有部分所有权或基于与建设单位之间的商品房买卖合同，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
5.业主以物业服务企业违反维修义务或以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵作为抗辩事由（376个）
通常情况下，以物业服务存违反维修义务或以物业服务存在瑕疵为由拒绝缴纳物业费的请求并不会得到法院支持。法院认为，这样可能会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。如果物业公司所提供的物业服务存在瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业。
二、业主权利纠纷
（一）业主知情权纠纷
1.案件数量宁夏与北京对比

（图表3）
从上方的年份分布可以看到，当前条件下宁夏地区的业主知情权纠纷案例数量与北京地区的业主知情权纠纷案例数量相差较大，这与当地的人口数量、社区治理意识、经济发展水平有一定关系。
2.业主起诉事由分析
宁夏地区2018年-2020年业主知情权纠纷主要涉及业主诉讼的纠纷内容是否属于物业服务企业应当公示的内容。
案例：在思某、王某、陈某与银川市西夏区浙江商城业主委员会业主知情权纠纷一案中，原告思某、王某、陈某三人诉请公开业主大会决定及会议记录、业主委员会决议及会议记录；小区业主大会议事规则；小区共有收益情况：包括收支情况、收入来源及取得原因等。法院认为：“业主对建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权的相关事项具有知情权，业主应当根据法律规定合理行使知情权。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（1）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（2）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（3）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（4）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（5）其他应当向业主公开的情况和资料。本案中，原告要求被告公开业主大会决定及会议记录、业主委员会决议及会议记录；小区业主大会议事规则；小区共有收益情况：包括收支情况、收入来源及取得原因等，均属于法定公开事项，被告有义务公开。”
法律规定：《民法典》第二百八十五条规定：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
据此，在具体的司法实践中，对于法律法规明确规定的公示事项，物业服务企业，业主大会或业主委员会有及时向业主公开的义务，但未在相关规定范围内的事项，业主要求公示的，法院不予支持。
（二）业主撤销权纠纷
1.案件数量宁夏与北京对比

（图表2）
从上方的年份分布可以看到当前条件下宁夏地区的业主撤销权纠纷案例数量与北京地区的业主撤销权纠纷案例数量相差较大，原因同上。
2.业主起诉事由分析
根据数据库的文书可以看出，宁夏地区2018年-2020年业主撤销权纠纷主要涉及以下几个方面：
（1）业主行使撤销权是否超过诉讼时效。
案例：在杨某与银川市金凤区上海西路街道办事处逸馨苑社区居民委员会撤销权纠纷一案中，原告杨某诉请撤销“关于调整碧水蓝天小区业主物业费征求意见决议”，法院认为：“原告知晓决议的时间距其提起诉讼时间已超过一年，超出了法律规定的业主撤销权起诉的除斥期间，故不予支持原告的诉讼请求。”
法律规定：《民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会或业主委员会经合法程序形成的决议对全体业主具有法律约束力，业主违反决定的，应当承担法律责任。第五百六十四条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
据此，业主行使撤销权受到一年除斥期间限制，自业主知道或应当知道起开始计算。
（2）该纠纷中业主能否行使撤销权。
案例：张某、朱某与银川市兴庆区江南水乡景园B区第三届业主委员会、银川开源物业服务有限公司业主撤销权纠纷一案中，原告张某、朱某诉请撤销二被告于2018年2月6日签订的《补充协议》，法院认为：被告业主委员会的副主任赵某未征得三分之二以上委员的同意私自与开源物业公司签订《补充协议》，该行为不符合法律规定及业委会管理规约。赵某代表被告江南水乡业委会与被告开源物业公司签订《补充协议》程序违法，应予撤销。
法律规定：《民法典》第二百七十八条规定了由业主共同决定的事项，包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；使用建筑物及其附属设施的维修资金；筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。此外，《民法典》对于业主表决的程序性事项也做了规定，即应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定筹集建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，其他事项应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。《民法典》第二百八十条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
据此，业主能否行使撤销权时要看这两个方面：决定的内容是否直接侵害了业主的合法权益，如剥夺了业主利用公共设施的权利；决定的内容虽然并无违法之处，但作出决定的程序是否违法或超越法定权限。
三、总结
通过本次相关案例的检索以及归纳，可以看出社区治理的相关纠纷总体呈上升趋势，具体纠纷的产生涉及多方面因素。鉴于本报告的研究结果现提出以下建议：
（一）进一步明确业主行使知情权和撤销权的条件
目前看来，我国立法对于业主知情权和撤销权涉及范围的规定过于笼统，导致诉讼中双方当事人对涉案事项是否应当公开，决策是否侵害业主权利产生的争论较多。如业主撤销权的行使，规定合法权益受到侵害的业主可以提起业主撤销权诉讼，但是对于该侵害是仅限于已经发生的实质侵害还是也包括即将有发生危险的侵害，或对该侵害的程度等，法律并未明确规定。因此，若能针对业主权利保护范围出台更为详细的解释或实施细则，则能从根本上减少纠纷，节约司法资源。
（二）增强事先预防
关于业主权利的保护，目前我国立法还是偏向于事后救济，如果业主大会或业主委员会委员会在做出具体决策之前扩大通知范围，增加会议的公开性，多考虑该决策可能对业主产生的侵害，及时与业主沟通，协商出双方合意的决策，可以很大程度上避免产生业主撤销权纠纷。
（三）从多角度综合提升物业服务质量
物业服务有瑕疵，服务水平较低是业主与物业服务企业产生物业费相关纠纷的常见原因。相关部门应当严格把控物业服务企业的市场准入标准，加强对现有物业服务企业的管理监督，及时出面指导、整顿物业服务企业的不合规行为，促使物业服务企业实现服务质量与服务价格水平统一，从而推动物业服务市场良好可持续发展。作为服务服企业，其自身应当严格遵守相关法律法规，加大对本企业内服务人员的专业素质培养，努力提升自身服务质量，及时总结反思自身问题，借鉴同行业先进企业的成功经验，创新运营模式，使其服务更加合理化、人性化、专业化。加强物业服务管理相关知识的宣传，从根本上消除业主对物业服务的误解，建立及时沟通、友好协商的互信服务关系。
（四）多方参与，发挥社区治理当中“法”的作用
业主委员会及物业服务企业可加大在小区内的法律知识宣传，多多开办普法讲座或交流活动。鼓励业主积极参加相关普法讲座或交流活动，通过学习相关法律知识提高自身依法行使业主权利，承担业主义务的法律意识。另外，业主委员会、物业服务企业还可与法律服务机构的建立合作关系，及时咨询相关法律问题，用合法有效的手段解决纠纷，维护自身合法权益。针对物业服务合同纠纷数量多、标的小、调解结案可能性高等特点，法院可以建立相应的快速解决纠纷工作机制，在尊重双方意愿的条件下，促成双方调解解决纠纷，使得调解工作更加合理高效。
（孙谦对本文亦有贡献。）