房屋买卖合同中卖方违约的成本分析

房屋作为商品的特殊性决定了房屋买卖，从定金支付、签订合同到完成交付往往存在一个过程，在这个过程中，房价发生大幅变化的情形不在少数，因房价上涨，买方违约的情形也实际存在，此时卖方的违约成本是多少，仅仅是定金的双倍返还还是违约金的支付？
我们认为卖方并不是支付完双倍定金就可以解除房屋买卖合同了，通常房屋增值的部分，卖方需要赔偿给买方。
理由是房屋买卖合同合法有效后，如果卖方按照合同交付房屋，房屋在之后的增值部分归买方所有。现因卖方的违约行为，导致买方原本可以预期取得的利益无法取得。买方按照以房屋增值部分作为差额主张，符合客观确定性，这一差额部分的利益不仅主观上是可能的，而且在客观上是确定的。同时房价上涨造成买方的损失是卖方在合同订立的时候是可以预见的。
我们注意到，在（2016）苏0506民初1939号案件中，法院最终判决结果为违约方返还守约方定金，赔偿守约方损失89万（即诉讼阶段房屋鉴定价格和合同价的差额），支付守约方律师费7万。
买卖房屋对普通人来说，是一件要紧事。在房屋买卖的过程中要慎重，双方本着诚实信用的原则顺利完成交易时我们希望看到。对于潜在的风险，我们也不能忽视，定金支付多少，违约金怎么约定，在真的产生争议的时候，是能够发挥作用的。专业的事情交给专业的人，在某种意义上来说，是有道理的。
【相关规定】
《合同法》第一百一十三条（节选）
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中的第六条（部分）：
对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：
一、双方协商确定的，从其约定；
二、双方不能协商确定的：
（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；
（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。