人民法院案例库专题(11)：“物业服务合同纠纷”案件裁判要旨

2024年2月27日，人民法院案例库已正式上线。人民法院案例库，收录的是经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高人民法院明确，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。案例库可以辅助司法审判、统一裁判尺度、防止“类案不同判”，通过对案例的收集、筛选，及时发现和纠正司法审判工作中的问题，做实加强监督指导的要求。同时，方便老百姓通过案例学习法律规定、明确行为规则，促进矛盾纠纷前端化解，起到“发布一案、教育一片”的效果。我所戴勇坚主任牵头，带领律师团队将案例库中与建设工程、房地产、公司、破产、执行异议、行政协议等相关的案例进行整理分析，形成了系列案由的裁判要旨，将陆续分期为大家展示。本文着重对案例库中涉及“物业服务合同纠纷”案例进行筛选、整合，供大家参考。
一、案例概况
首批上线涉及“物业服务合同纠纷”类案例共12件，笔者通过法院级别、审理法院、审理程序三个维度进行汇总分析，分析结果如下图所示：

最高法院2个，高级法院2个，中级法院4个，基层法院4个
图1：法院级别分布图


图2：审理法院分布图


一审程序4个，二审程序3个，再审程序5个
图3：审理程序分布图
二、裁判要旨
01、陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】20
23-16-2-121-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：珠海市香洲区人民法院（2022）粤0402民初1029号
【裁判要旨】
业主为了自有车辆充电需要在其车位上加装充电桩，物业服务企业应予配合办理相关安装手续；
1.业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续；
2.业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第6条：民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务；
第9条：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境；
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第4条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
02、某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-121-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：济南铁路运输中级法院（2019）鲁71民初87号
二审：山东省高级人民法院（2020）鲁民终2866号
再审：最高人民法院（2022）最高法民再223号
【裁判要旨】
建设单位订立前期物业合同后，物业费的计算应根据实际情况综合认定。
个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第585条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第273条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
（本案适用的是2007年《中华人民共和国物权法》（现已失效）第72条）
第284条：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
（本案适用的是2007年《中华人民共和国物权法》（现已失效）第81条）
《物业管理条例》（2018修正）第41条第1款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（本案适用的是2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（现已修正）第7条）
《物业管理条例》（2018修正）第24条：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
03、某实业公司诉某物业管理公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-121-002
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：广东省深圳市南山区人民法院（2012）深南法民三初字第201号
二审：广东省深圳市中级人民法院（2012）深中法房终字第3158号
再审：广东省高级人民法院（2014）粤高法民一提字第30号
再审审查：最高人民法院（2018）最高法民抗4号
再审：最高人民法院（2018）最高法民再263号
【裁判要旨】
地下车位未计入购房款的，不属业主共有。
开发商投资建设地下车库，但是相应的车位并未办理产权登记，开发商在房屋销售初始并未与业主约定地下车库的归属或者使用，而是通过签订物业服务合同委托交付给物业公司进行管理和收取相关的费用。在开发商与小区业主并未约定地下车库的归属或者使用，亦无法证明地下停车场的建设款项列入由业主分摊的涉案小区的建设成本时，地下车位由开发商建设、投资的，仍归开发商使用收益。因地下车位在没有计入容积率即并未占用涉案小区土地的使用权，不宜认定地下车库已随案涉小区项目土地使用权的转让，一并转移给全体业主所有。物业服务合同到期后，开发商有权依据合同约定收回地下车位及相应的收益。
【法律规定】
《中华人民共和国人民防空法》（2009修正）第5条第2款：人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
04、福建省某物业管理有限公司诉福州市台江区某业主委员会物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-121-003
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：福建省福州市台江区人民法院（2019）闽0103民初3774号
申诉：福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民监8号
再一审：福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民再13号
再二审：福建省福州市中级人民法院（2021）闽01民再39号
再审审查：福建省高级人民法院（2021）闽民申3752号
再审：福建省高级人民法院（2022）闽民再304号
【裁判要旨】
业主委员会的选举结果未经备案不影响其诉讼主体资格。
1.业主委员会成立及成员的选任是业主自治权行使的结果，是对外代表全体业主、维护全体业主整体利益的手段、形式、载体。因所有权核心权能是基于真实意思表示的处分权，除非法律、行政法规有强制性规定，否则应尊重所有权人基于整体利益而为的团体意思表示，即业主委员会不因任期届满而丧失诉讼主体资格。
2.《物业管理条例》第十六条规定了业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，该条中的备案为程序性要求，属行政主管部门单纯接受备案的行为，未备案对于业主委员会的诉讼主体资格并不产生影响。
【法律规定】
《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第51条：公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。
（本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》（2017修正）（现已修正）第48条）
《中华人民共和国民法典》第278条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》（现已失效）第76条）
《物业管理条例》（2018修正）第11条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第15条：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第16条：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第18条：业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
05、聂某诉某生活服务集团股份有限公司东莞分公司、某生活服务集团股份有限公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】2024-10-2-121-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：广东省东莞市第一人民法院（2021）粤1971民初12114号
二审：广东省东莞市中级人民法院（2021）粤19民终12866号
【裁判要旨】
物业服务企业应为业主安装电动汽车充电设施提供便利。
业主在车位上加装充电设施系对车位的合理使用。业主为自有车辆充电需要，在其车位上加装充电设施，并不一定会对用电安全、消防安全、道路交通、人防效能等产生影响，物业服务企业不得直接以出具安装证明涉及业主公共利益或公共安全为由，消极对待业主的安装申请。业主安装充电桩后，物业服务企业发现充电设施存在安全隐患时，可以及时行使物业管理权力予以纠正、制止，相关权益人也应配合物业服务企业的监管。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第9条：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第4条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
06、赖某标诉厦门某物业管理有限公司三明某服务部物业服务合同纠纷案
【入库编号】2024-11-2-121-001
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：福建省三明市三元区人民法院（2022）闽0403民初134号
【裁判要旨】
业主依法享有对其建筑物共有部分合理使用的权利。
业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主要求安装新能源汽车充电桩，在不违反法律规定的前提下，属于业主的正当权利，业主基于对专有部分特定使用功能的合理需要，可以对共有部分进行合理利用。而在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分，即属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值，对共有部分的合理使用。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第7条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。
第9条：民事主体从事民事活动，应当有利于节约资源、保护生态环境。
第272条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020修正）第4条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》（2023修正）第67条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
07、珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-121-006
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：吉林省珲春市人民法院（2021）吉2404民初1036号
【裁判要旨】
解聘物业服务人应当依照法定程序由业主共同决定。
业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第278条：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》（现已失效）第76条）
08、上海某物业管理有限公司诉上海某置业有限公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-07-2-121-007
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：上海市长宁区人民法院（2019）沪0105民初12737号
【裁判要旨】
物业费标准约定不明时，可遵循费用与服务水平相适应的原则确定。物业服务合同条款中就物业费标准等事项约定不明的，应适用合同漏洞填补规则，由当事人协商补充，若双方仍无法达成一致意见，则法院应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，结合行业惯例和交易习惯加以认定。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第466条：当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。
合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。
第509条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。
510条：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。
511条：当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：
（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。
（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。
（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时请求履行，但是应当给对方必要的准备时间。
（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。
（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。
（本案适用的是1999年10月1日施行的《中华人民共和国合同法》（现已失效）第60条、第61条、第62条、第125条）
《物业管理条例》（2018修正）第21条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第40条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第41条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
09、中山市某物业管理有限公司诉方某某物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-16-2-121-006
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：广东省中山市第二人民法院（2021）粤2072民初9372号
二审：广东省中山市中级人民法院（2022）粤20民终849号
【裁判要旨】
未签订物业服务合同但构成事实上的物业服务合同关系的，应缴纳物业费。
涉案商业楼虽不在物业服务合同约定的物业服务管理范围内，涉案商业楼所有权人也并非物业服务合同的相对方，但在物业公司已向涉案商业楼履行基本的养护、管理、清洁、安全保障等义务且涉案商业楼所有权人也长期未提出异议的情况下，双方形成事实上的物业服务合同关系，涉案商业楼所有权人应向物业公司缴纳物业费。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第944条：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
10、广东某物业服务有限公司诉郭某物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-16-2-121-007
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：广东省揭阳市榕城区人民法院（2020）粤5202民初1922号
二审：广东省揭阳市中级人民法院（2021）粤52民终319号
再审：广东省高级人民法院（2021）粤民申16387号
再审：广东省揭阳市中级人民法院（2023）粤52民再3号
【裁判要旨】
给付物业服务费请求权的诉讼时效期间起算点认定。
1.关于定期给付的物业服务费诉讼时效起算点认定的问题。物业公司与业主之间成立物业服务法律关系，作为提供物业服务主体，物业公司享有请求业主给付物业费的债权。按照物业服务合同约定定期给付物业服务费，属典型的继续性合同，但有别于约定分期付款的借款合同，物业服务合同一直在产生新的债，而借款合同的借款本金在合同订立时已是明确的，是同一个债务分期履行。物业服务合同中的每一期债务在合同履行过程中相继发生，各期债务之间虽互有关联性，但更具有可分性，独立性大于关联性，应认定为独立债务，故诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算更为合理。关于物业公司的权益，民法典第一百九十五条中规定了诉讼时效中断的情形，物业公司也可据此及时向业主提出履行请求，保障自身权益。
2.关于其他公共区域物业服务管理费用的分担。少数业主在与物业公司产生矛盾纠纷后，如何保障自身权益依然是当下司法实践中较为常见的问题。本案中，物业公司主动发出《告知函》不再对×幢×梯的所有业主提供相关物业服务，实际上给该梯业主的日常生活造成了较大的影响。根据《民法典》第二百七十八条的规定，解聘物业公司应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占三分之二以上的业主参与表决，并应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。该梯业主作为该小区的少数业主，明显无法自行解聘并重新选聘物业公司。该梯业主通过自筹资金、评选业主代表等进行日常自治管理，解决该梯公共区域共用设施设备维护、清洁等问题，但仍存在除了该梯以外其他公共区域服务管理的问题。少数业主在无法更换物业公司的情况下，确实处于较为弱势的地位，但也确实享受了该物业公司对于除该梯以外其他公共区域的服务，为兼顾公平，故按照物业公司与多数业主约定的收费标准酌情判决该梯业主支付一定比例的物业服务费。
少数业主在解除物业服务合同后，应以何种方式获得新的物业服务管理是司法实践所需考量的问题，如何平衡多数人与少数人的利益，在未有新的相关规定出台前，采取本案中×幢×梯业主的自治方式，并根据实际情况支付一定比例的物业服务费不失为一种折中的处理方式。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第188条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。
诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是，自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
（本案适用的是2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（现已失效）第188条）
11、开平某物业分公司诉陈某权、吴某桃物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-16-2-121-008
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：开平市人民法院（2020）粤0783民初2824号
二审：江门市中级人民法院（2022）粤07民终3418号
【裁判要旨】
居民委员会依法代行职责签订的物业合同对业主具有约束力。
因客观原因未能选举产生业主委员会的，新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，签订的物业服务合同对小区全部业主均具有法律约束力。
【法律规定】
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第1条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《业主大会和业主委员会指导规则》第58条：因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，在新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。
12、陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
【入库编号】2023-16-2-121-009
【案例类型】参考案例
【案号】
一审：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939号
二审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号
再审：上海市高级人民法院（2014）沪高民一（民）再提字第14号
【裁判要旨】
建筑物区分所有权的构成识别与合理限制
1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分（专有权）”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。
2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。
【法律规定】
《中华人民共和国民法典》第285条：物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。
物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
（本案适用的是2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》（现已失效）第82条）
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020修正）第2条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：
（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章 所称专有部分的组成部分。