离婚了！前妻签的物业合同就无效了？

【博硕视点】物业服务合同纠纷之配偶的业主身份
甲购买了某小区的住宅，房产登记在自己名下。2003年，甲与物业管理公司签订了《物业服务合同》，约定物业费为1.2元/月·平方米。该小区并未依法设立业委会。2013年10月，物业管理公司因调整物业收费标准，分别与业主签订新的物业服务合同。甲因出差在外，于是由其配偶乙与物业管理公司签订了新的《物业服务合同》，物业费为1.5元/月·平方米。2014年7月，该小区开始实施新的物业收费标准，甲也按照新的收费标准履行两个季度的交纳义务。
2016年，甲因与物业管理公司发生矛盾，开始拒交物业费。物业管理公司于2017年起诉至法院。在案件审理过程中，甲主张自己并未签订新的物业服务合同，不认可新的物业收费标准，认为应当按照原物业收费标准履行，且认为物业管理公司采取新的收费标准没有依据。
随着服务业的发展，人们对服务的要求也越来越高，众口难调，难免发生矛盾，在这其中物业服务合同纠纷已经相对比较普遍。在发生纠纷后，业主通常会以拒交物业费的方式来表达对物业服务的不满。作为物业管理公司，应当如何应对呢？下面笔者以上述案例为基础，做一简单分析。
一、关于业主身份的认定。
本案中，因2013年新的《物业服务合同》是由甲的配偶乙签订，甲在庭审中不认可新合同，由此引出关于配偶是否是业主的问题。
依据《物权法》关于不动产登记的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，法律另有规定的除外；《物权法》对建筑物区分所有权的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。以及《物业管理条例》第六条第一款的规定，房屋的所有权人为业主。狭义的理解是：房产证上的人是业主。
但是，如果只依据上述规定来判断谁是业主，显然不符合民法通则、婚姻法以及物权法的其他相关规定，忽略了“隐性共有人”的情况，也不符合实践中人们的认知。
依据《物权法》第九十三条、第九十五条规定，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有，共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。以及《婚姻法》、婚姻法司法解释的相关规定，夫妻双方在婚姻关系存续期间购买的房屋，虽所有权登记在一方名下，但属于夫妻双方共同共有。显然，公示的物权状态与真实的物权状态是存在不一致的情形的，那么在公示原则之下，实际上存在两种不同的物权状态，一种是以公示方法表现的，另一种则是以合法事实表现的物权。笔者认为，基于法定夫妻财产制，只要当事人具有夫妻身份，就对婚后所得财产拥有共有权。在房屋产权未涉及第三方利益的情况下，在物业服务领域来说，认定夫妻双方对于该房产共同享有所有权，将业主的范围扩大，对于业主来说也是有益的。
实践中，业主的配偶是不是业主的问题，还影响到参与业主委员会的权利，对于这个问题，天津市房地产管理局《关于明确物业管理有关问题的若干意见》第一条规定：“在业主会组建工作中，房屋所有权人的配偶有意愿为全体业主服务，参与公益事业的，可以参照《中华人民共和国婚姻法》关于“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”的规定，在向筹委会提供《结婚证书》和房屋权属证书或者《商品房买卖合同》，证明其与业主的关系，并同时出具所购房屋为婚后共同财产的具结后，可以参加业主代表或业主会委员会成员的选聘工作。”，该意见将房屋所有权人的配偶认定为业主，扩大了业主及配偶的参与权，也便于物业服务工作的开展。
二、物业服务合同的当事人。
根据上述观点，既然认定了房屋所有权人配偶的业主身份，那么甲的配偶乙签订了《物业服务合同》，依据合同相对性，乙是物业服务合同的当事人，也就是物业费支付义务人。然而，本案中甲与乙已于2015年办理了离婚，现房产属于甲所有，甲主张自己并非新的《物业服务合同》的相对方，那么物业管理公司该如何向甲主张物业费？
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。”根据该条规定，可以解释：业主虽然不是物业服务合同形式上的签订者，但其是物业服务合同项下权利义务一方的实际享有者和承担者，从这个角度看，物业服务合同是可以突破合同相对性来直接约束业主的。那么甲作为该房产的所有权人，作为业主，不能以夫妻身份关系消灭和不是合同相对方为由拒交物业费，作为房屋的现业主应当受合同约束。
本案中，甲即便是不认可其配偶签订的新《物业服务合同》，那么就涉及到下面第三个问题。
三、事实上的物业合同关系。
物业管理公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。
本案中，该小区自2014年7月开始实施新的物业收费标准，甲已经实际享受了物业管理公司提供的物业服务，且按照新的标准交纳了两季度的物业服务费，说明其已经接受了新的服务标准和收费标准，已经形成事实上的物业服务合同关系。
1、事实合同关系的法理基础来源于《中华人民共和国合同法》第三十七条，该条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立”。事实上的物业服务合同存在实际履行的客观事实，合同的实际履行是合同的一方或双方以自己的实际行为履行了合同主要义务，对方予以接受的。本案符合事实物业服务合同，甲以自己未签订新的物业服务合同为由拒绝交纳物业服务费的抗辩没有法律依据。
2、虽然关于事实上的物业服务合同关系，法律并未明确规定。但是依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”，可以反解释为：若物业服务合同权利义务终止，业主大会或业主委员会没有明确表示是否与原物业管理公司继续签订合同，亦未明确要求原物业管理公司退出，物业管理公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系。
本案中，虽不存在合同到期需要续签的情形，但是物业管理公司已与小区业主达成新的合意，其物业费的调整符合“双过半”的标准。甲未与物业管理公司签订新的物业服务合同，却已实际享受了物业管理公司的物业服务，且按照新的物业合同履行了交费义务，这表明双方已经形成了事实合同关系。
我国的物业纠纷解决机制尚未完善，很多问题并不能得到确切的解答。上述观点是笔者在参与案件办理过程中的一些心得体会，欢迎各位法律大咖批评指正，也希望大家提出不同的观点，促进我们对物业纠纷相关法律问题的思考。