不良资产收购与工程款优先受偿权，你应知道的二三事

引言：
今年来，随着不良规模的增长，商业银行主动转让不良的意愿愈加明显；同时，监管要求四大AMC回归主业、做大处置规模，不良资产市场或出现“供需两旺”的局面。在此情形下，不良债权收购时的尽调应当更加审慎。其中，对有不动产作为抵押物的不良债权收购时，应当尤为注意其他优先债权对不良债权受偿的影响，工程款优先受偿权即是其中之一——
一、建设工程价款优先受偿权的顺序
· 不良债权抵押物为房产及在建工程时，建设工程款优先受偿权优于抵押权
2002年最高人民法院就上海市高级人民法院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》形成《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，确定了人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。显然，在此情形下，建设工程款优先受偿权将直接影响不良债权的受偿顺序和受偿金额。
· 不良债权抵押物为土地时，建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿
建设工程的价款是施工人投入或者物化到建设工程中的价值体现，法律保护建设工程价款优先受偿权的主要目的是优先保护建设工程劳动者的工资及其他劳动报酬，维护劳动者的合法权益，而劳动者投入到建设工程中的价值及材料成本并未转化到该工程占用范围内的土地使用权中。因此，当不良债权抵押物为土地时，则应当对在建工程和土地使用权的价值分别确定，并由建设工程款优先受偿权人和抵押权人分别优先受偿。
有鉴于此，在不良债权涉及不动产抵押物时，要特别关注抵押物上是否涉及建设工程价款优先受偿权，以免影响债权实现。
二、建设工程价款优先受偿权的范围
· 建设工程价款优先受偿的范围不包含逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金
诚然，建设工程价款具备法定优先权的性质，但该优先权所覆盖的范围仍然是有限的，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》之规定，承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定，不包含逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等。
在不良资产收购与处置过程中，注意甄别建设工程价款优先受偿的部分和作为普通债权的部分，避免承包人权利的过度扩张，对不良债权的受偿造成不利影响。
三、建设工程价款优先受偿权的行使
· 人民法院在生效文书中未载明工程款优先受偿的，不妨碍权利人申请行使该优先受偿权
建设工程价款优先受偿权为法定优先权，工程承包方在涉工程款诉讼中未明确主张工程款优先受偿、生效法律文书中未明确建设工程款享有优先受偿权的，并不妨碍权利人申请行使该优先受偿权。建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，执行分配中建设工程款应该优先受到清偿。因此，在判决未载明承包人就工程款优先受偿的情况下，资产公司对承包方工程款优先分配受偿的申请提出异议的，人民法院不予支持。
当然，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，若超过六个月的法定期限再主张权利，法院将不予支持其对执行案款优先受偿的请求。
· 建设工程价款优先权仅对建筑物的价值部分享有优先受偿的效力
结合前述一，建设工程价款优先受偿权不及于建筑物所占用的建设用地使用权部分，因而在将建筑物价值变现时，尽管根据“房地一体”处置原则要将建筑物和建设用地使用权一起进行处分，但在一起处分时，要区分开建筑物的价值和建设用地使用权的价值，建设工程价款优先权仅对建筑物的价值部分享有优先受偿的效力。
· 承包方可以放弃工程价款优先受偿权，但不得损害建筑工人利益
根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》之规定，发包人与承包人可以约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，但不得损害建筑工人利益。因此，若发包方与承包方经协商一致，协议约定放弃建设工程价款优先受偿权，而资产公司受让债权后，承包方又主张放弃工程优先受偿权无效的，人民法院应当考虑放弃优先权是否损害了建筑工人利益，如若没有损害建筑工人利益，则放弃应当认定为有效。
· 建设工程优先受偿权不足以排除强制执行，但可在执行程序中参与分配
案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不再对执行标的实施执行的诉讼。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，因此并不足以排除强制执行，也不应作为案外人执行异议之诉的权利基础。但相应地，建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，承包人可以在法定期间内申请参与到执行程序中，主张对执行标的物享有优先受偿权。
四、如何应对虚假建设工程价款优先受偿权
· 诉中申请参加诉讼，审结提起第三人撤销之诉或申请再审
基于建设工程价款优先受偿的属性，部分债务人与承包方私下达成合议，通过做大甚至骗取建设工程价款的方式来逃废债务，侵害银行、资产管理公司等债权人的合法权益。对此，若虚假建设工程价款优先受偿权案件尚未审结，则作为抵押权人的银行或资产管理公司可向人民法院申请作为第三人参加诉讼；但如果案件已经审结，则抵押权人可结合具体案件进展依法提起第三人撤销之诉或作为案外人申请再审。