前期物业服务合同可以解除吗？

01序 言
当下，物业跟业主之间的纠纷，最多的就是催讨物业费的。不少当事人咨询：小区分期开发的，人数还达不到成立业委会的数量，前期物业服务合同能解除么？这块儿笔者还真未正儿八经地研究过，所以只能翻翻法条简要剖析，仅供参考。
02合同法对于合同解除的规定
首先，前期物业服务合同肯定属于合同，既是合同，自然适用合同法的相关规定，我们先看一下合同法上对于合同解除是怎么约定的：
《中华人民共和国合同法》
第四十五条 【附条件的合同】当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。
第四十六条 【附期限的合同】当事人对合同的效力可以约定附期限。附生效期限的合同，自期限届至时生效。附终止期限的合同，自期限届满时失效。
第九十三条 【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
03什么是前期物业合同？
回归到前期物业合同本身，何谓前期物业合同？
《物业管理条例》
第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
顾名思义，前期物业服务合同是业主、业主大会未选聘物业服务企业之前，建设单位所选聘的物业服务企业，建设单位与物业服务企业之间签订就是前期物业服务合同。那么从主体上来看，既是建设单位与物业服务企业之间签订的合同，相关业主并非合同的知情人，却是义务承担者，那么业主本身是否可以不遵守前期物业服务合同？这个问题，简单做个检索，结论就出来了：
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》
第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
最高法院直接出台了该条司法解释，直接截断了业主以非合同当事人为由提出抗辩的路径。抛却上述可能的解除因素，剩下的，只能从合同本身去找解聘途径了。
03前期物业合同的性质
前期物业合同一般会约定这么一条：“本合同期限自某年某月某日起（一般是开发商的交房日期）至**小区业委会成立之后重新聘请物业管理单位之前止”。再细细审阅合同的各项条款，除该条外，并未设置其他的合同解除的条款。
简单分析一下就可以看出，这是一未固定履行期限的合同，虽起始时间明确，但是终止时间却是个不确定的时间。法律意义上该合同应当属于附解除条件的合同，一旦小区业委会成立，重新聘请物业管理单位的条件成就，合同自行解除。
04前期物业合同能否解除？如何解除？
那么，新的问题来了，这种附条件的合同，条件未成就时，能否解除？如何解除？
在合同没有约定或者约定条件未成就的情况下，若发生法定解除事由的，可以依法解除合同。法定事由是固定的，首先可以排除不可抗力，其次可以排除第二条，因为物业一般情况下都不会主动明确表示不履行物业服务，若业主明确表示不付物业费的，解除权在物业公司手中，他们最多选择诉讼讨要物业费，大部分都不会选择解除该合同。故而，只能去靠物业公司根本违约。但实际情况又是怎样的呢？《物业管理条例》，找到了一条可能有用的法条，先列着：
《物业管理条例》
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
从这条规定可以推断出，建设单位指定的临时管理规约，如果侵犯物业买受人合法权益的，作为买受人可以诉讼确认相关条款甚至合同无效。但大部分前期物业合同用的都是格式合同，即使侵犯买受人合法权益了，也很难举证到位。
故而，要解除前期物业合同就剩下一条路：
《住房和城乡建设部关于印发<业主大会和业主委员会指导规则>的通知》第十七条、第二十九条
业主大会经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，可以选聘和解聘物业服务企业。
即，业主大会过半数业主同意就可以选聘和解聘物业服务企业了。回归到问题本身，分期开发分期交付的小区，还没完全交付，业主大会怎么召开？能否召开？开发商能否作为业主参加业主大会？
分期交付小区的如何成立业主委员会，就不做讨论了。从合同相对性角度上分析，开发商是不能私自解除前期物业合同的，因为合同不仅仅是约定的开发商与物业公司的，还包括业主。
所以从业主大会行使权利的角度上分析，笔者认为，住房和城乡建设部在制定指导规则时，约定的是面积及人数同时过半，目的应该是限制开发商擅自利用未交付面积过半时，行使权利侵害业主权利。故而从此角度上分析，专业部分占建筑面积超过半数且总人数过半，该条件针对分期交付分期开发的小区。如果业委会尚未达成成立的条件，开发商还是可以与已经交付的业主共同组织召开业主大会，经由业主大会决议解聘前期物业。