房地产项目开发用地的取得方式

导语
“拿地”一直是房地产投资中最为重要的一个环节，笔者结合十二年房地产开发领域法律服务经验，依照相关法律、法规，将几种常见的土地取得方式做一梳理。
方式一、公开招、拍、挂方式
这是最合规的土地取得方式，也是房地产行业普遍最为了解的土地取得途径。笔者要特别说明的是，招拍挂方式中区分为公开拍卖、带方案公开招标、挂牌以及土地出让设条件挂牌。这意味着除了公开拍卖外，其它两种方式更加具有定向性。这中间可以通过对方案和出让条件的筛选和设置，达到筛选定向、优质客户的目的。
法律依据：《招投标法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地权规定》（国土部第39号文）
方式二、在建工程转让
这是一种资产转让的方式，在实践中由于前置要求较高、手续繁琐，采用该种方式拿地相对较少。
缺点：根据《城市房地产管理法》以及签订的《国有土地出让合同》规定和约定：主要存在工程完成投资总额的25%以上方可采取在建工程的方式进行转让的条件限制。并随着项目转让，前期开发手续均需办理变更手续；且存在设计方案无法更改的风险；各项税负高，涉及的税种包括企业所得税、增值税、土地增值税、契税、印花税等。
优点：定向取得，由于是资产转让，隐藏的各项法律风险相对较小。
法律依据：《城市房地产管理法》
方式三、项目公司股权转让
这也是目前市场上采取最为常见的拿地方式，具有操作方式简便、税负低的优点。近几年来土地并购多采用这种方式。
优点：操作简便，涉及的主要税种为企业所得税（个人所得税）、印花税，税负相对在建工程转让较低。
缺点：项目公司或然负债问题，隐性风险较大；且虽然在股权转让时回避了土地增值税，但是由于股权转让时土地溢价以股权转让价款体现，后期无法计入土地成本进行扣除，则后期项目建成后可能面临着高额的土地增值税税负。
需要特别说明的说：如果项目公司存在境外结构控股，则必须以该层面的转让方可达到实际控制目的。如果项目公司存在国有资本问题，则相应的国有股权转让需要在产权交易机构完成。
法律依据：《公司法》
方式四、增资方式取得项目控制权
这个方式在实践中也被经常采用，通常来说原股东还需要持有一定比例股权作为一种担保或通过持股达到利益分配，又或者存在阻力导致无法一次性股权转让。实践中以增资方式也可作为与国有资本进行合作的较好方式，从而能够回避并控制市场化主体的投资风险。
市场化主体可以通过增资的方式，约定取得项目的实际控制和操盘权。实践中可以通过一次或逐步增资的方式进行。笔者曾参与宝鸡某国有公司与上海某投资公司合作，由于国有公司对外转让股权需经国资委批准并通过产权交易机构公开进行。最终双方以增资方式进行，虽依然需要有权部门批复，但实践中阻力相对较小，可控方式增加。
法律依据：《公司法》、《企业国有资产交易管理办法》
方式五、代建方式取得对项目的控制权
这种方式实操性比较强，实践也经常遇到。前段时间笔者参与西安某高校涉诉案件招标选聘代理律师，案件纠纷就是高校将项目委托某房地产开发公司整体代建，后由于中途解约导致纠纷产生。在目前定向取得土地难度越来越大的情况下，代建管理加委托的方式，就会成为一种比较合理的实务选择，同时这也是一种变通的选择。
通常来说土地使用人将项目的整体建设、管理委托给市场化主体进行。包括设计、建设、施工、采购等全环节，类似交钥匙的总包模式。建设完成后市场化主体依照协议约定取得合法代建收益。
在笔者接触的高校案例中，还存在将部分建成资产委托代建方运营获得收益的情况，而整个过程都是依法、合规的。
法律依据：《合同法》
方式六、集体建设用地
这种方式相对比较特殊，大多数人比较熟悉的是集体土地通过征收变为国有土地后进入出让市场，进行地产开发建设。而随着近些年特色小镇的建设热潮，集体土地被利用的方式也变的更为灵活。
我国集体土地分为集体农用地、集体建设用地、未利用地三大类。农用地可以作为休闲农业和乡村旅游投资开发。在旅游开发方面，农田原则上不允许使用，大家都知道我国实行耕地红线保护。但是可以利用政策获得一些经营用地。例如项目对环境影响不大，遵循当地的发展规划，市场化主体可以依法通过承包、经营流转的方式，使用农用地从事与旅游有关的种植业、林业、畜牧业等，通常表现为建设农家乐等休闲农业项目。笔者曾参与西安蓝田县某知名小镇的合作开发建设。
而集体建设用地则是发展特色小镇的重要用地形式。
法律依据：《土地管理法》
方式七、一、二级土地市场联动
这一方式是近几年流行起来的一种拿地模式。伴随着特色小镇和PPP项目这种拿地模式也逐渐兴起。所谓土地一、二级市场就是土地一级出让、二级转让的市场。在土地一级市场中，参与土地整理的市场化主体需要重点完成土地征收、补偿以及基础设施的建设，以使土地达到可以被相关部门招拍挂出让的条件，就是我们通常所说的“三通一平”或“七通一平”。在此过程中实施一级土地整理的主体可能也存在二级市场开发的诉求，这个过程中就存在某些操作空间，以达到排除其他二级市场土地竞争者的一种方式。其中的具体操作模式实践性较强。
结语
实践中，以上这些都是目前比较普遍、实操性比较强的拿地方式。当然还有其他更为隐蔽的土地并购方式，例如委托经营或利用房产销售代理等方式，最终达到共同投资、分配房地产项目利益的目的。