电影院并购中法律尽职调查要点分析

今年以来，华人文化、博纳影业、中影信达均宣布已获得国家电影局颁发的跨省院线牌照，院线牌照已停止发放长达3年；近日，万达电影发布公告拟发行约40亿元的可转换公司债券用于新建影院项目，计划使用31.9亿元在2019年至2021年新建电影院159家。这可能都受益国家电影局于2018年12月出台《关于加快电影院建设促进电影市场繁荣发展的意见》（国影发[2018]4号，下称4号文），4号文就电影院线和电影院的建设投资提出多项举措。在政策的鼓励以及行业调整的背景下，或将出现新一轮电影院线及电影院并购的热潮。但对于电影院的并购，存在多重法律风险点，笔者曾为多家影院的投资与并购提供全程法律服务，结合投资并购过程中积累的经验，简要介绍投资与并购过程中的法律尽职调查法律风险点。
电影院市场现状
（一）电影院市场进入调整期，并购开始活跃，“边开店边关店”大势所趋
一方面，国家政策鼓励企业积极投资建设影院。4号文提出到2020年，加入城市电影院线的电影院银幕总数达到8万块以上。截至2018年底，全国现有电影院已突破1.1万家，银幕达6万块，但离目标数仍有不小缺口，这意味着在今明两年内全国将新增2万块银幕；另一方面，由于全国银幕增速仍快于整体票房增速，电影院同质化竞争激烈，再加上地价、租金、水电、人力成本的上涨和整体房地产与经济大环境的不明朗，不少经营效率较低的电影院面临关停或出售。近几年，国内发生了不少于20起的电影院并购案。因此，受到国家政策的鼓励以及整个经济大环境的影响，电影院市场将进入调整，并购开始活跃，“边开店边关店”大势所趋。
（二）院线牌照重启，鼓励并购重组，行业将重新洗牌
4号文对成立电影院线公司提高了门槛，要求控股影院数量不少于50家或银幕数量不少于300块，且上一年度票房收入不低于5亿元，最近三个年度所属电影院因违法违规经营行为受到行政处罚或其他处理的不超过3家，且处罚期已满，处罚措施已执行落实并整改到位；同时4号文还鼓励院线公司并购重组，对长期管理不善、经营乏力的院线实行市场退出。目前，已有的49条电影院线中在2018年度电影票房超过5亿元的仅21条，按照4号文提出的条件，将有超过一半数量的电影院线可能面临并购重组。据报道，老牌电影院线公司星美旗下的多家影院关停，欠下巨额债务，面临被并购。这也反映出电影院线公司在前几年快速扩张后由于经营困难必须进行重组并购的趋势。
法律风险注意点
从目前经营影院的投资者类别来看，对电影院的并购主要是对电影院线公司[1]、影投公司以及对普通影院运营公司的股权并购，并购对这三类公司股权进而间接持有并运营电影院。[2]由于电影院的主营业务为电影放映，有别于其他类型的公司，因此在并购过程中更多的是关注与影院主营业务相关的法律风险点。
（一）电影院开设的基本要求
电影院放映活动在我国属于特许行业，新建影院需取得相关主管部门批准后方可经营。《电影产业促进法》及《电影管理条例》均要求，从事电影院放映电影，必须经电影主管部门批准并取得《电影放映经营许可证》。
开设一家影院除需取得放映许可外，还涉及场地租赁、装修工程、消防验收、食品经营许可、放映设备、院线加盟、在线票务合作、广告合作等多个环节，这也是并购影院中必须关注的重点，将在下文中详细介绍。
（二）外资准入规定
目前，我国对外资投资境内电影院仅限于中外合资与中外合作，外商不得设立独资电影院，不得组建电影院线公司。根据《外商投资电影院暂行规定》及其补充规定的规定，外国投资者在境内从事电影放映业务（新建、改造电影院）的，只能与中方设立中外合资、合作企业，且中方投资比例不得低于51%（外资在北京、上海、广州、成都、西安、武汉、南京市七城市的投资比例最高不超过75%），投资期限不超过30年；而自2005年1月1日起，允许符合《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》之下的香港、澳门服务提供者在内地以合资、合作或独资的形式建设、改造及经营电影院；自2006年1月1日起，允许在内地设立的独资公司，在多个地点新建或改建多间电影院，经营电影放映业务。此外，外商投资电影院的注册资本应不少于600万元人民币。
（三）电影院合法经营的主要资质
1. 电影放映经营许可证
开设电影院必须取得《电影放映经营许可证》，未取得该证擅自从事放映活动的，将面临被取缔，没收电影片和违法所得以及从事违法活动的专用工具、设备，并处违法所得五倍以上十倍以下的罚款等行政处罚。实践中，无经营许可证从事电影放映的情况较少，而存在电影院未在登记的固定场所从事放映活动的情形，应在尽调中注意审查。除此之外，审查该证时应关注其年检及有效期，对于未按规定进行年检的，将被处以罚款并停止其电影放映业务。就上海来说，许可证的有效期为3年，需要续期的，应当在有效期届满30日提出申请，由主管部门作出是否准予延续的决定。未及时进行延续的，可能会被主管部门认定为无证经营。
2. 食品经营许可证及卫生许可证
一般情况下，影院在正常经营中，除了主营的电影放映业务外，基本上都会经营爆米花、零食、饮料等卖品业务。对于从事食品销售的影院需取得《食品经营许可证》。另外，还需审查是否建立了从业人员健康管理制度以及从事接触直接入口食品工作的经营人员是否取得健康证明。未取得食品生产经营许可将可能受到最高并处货值金额20倍以下的罚款。
电影院属于《公共场所卫生管理条例》中的公共场所，国家对公共场所实行卫生许可证制度。因此，电影院还需具备卫生许可证。应当注意，卫生许可证实行两年复核一次。实践中，在三四线城市，不少个人投资开设的影院为了降低税务成本，食品销售业务可能由投资者的近亲属个人经营，倘若收购后需经营该类业务的，应提前做好清场安排。
3. 公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证
由于电影院属于公众聚集场所并且会进行全面装修，在投入使用、营业前，使用单位还应当向场所所在地的公安机关消防机构申请消防安全检查，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》后可投入使用、营业电影院。特别注意，倘若电影院进行改扩建的，应重新办理该证。未取得该证而经营的，将面临停业及罚款的处罚。
（四）电影院的场地租赁
投资电影院主要通过长时间持续经营来取得回报，而电影院的场地租赁合同有效并且能够持续正常的履行则是取得回报的基础。因此，审查影院租赁合同的合法性以及持续性应是重中之重。
1. 出租人是否有权出租租赁场地
对已取得产证的场地租赁相对简单；而对未取得产证的，应审查四证及竣工验收备案表等以确认权属。对商业管理公司或二房东，甚至是三房东作为出租人签署租赁合同的，重点关注是否经有权出租人同意（授权证明或者转租协议同意转租的条款），以保证转租链条的完整性。
2. 租赁场地是否具备出租的条件
出租的房屋不能是违法建筑，否则租赁合同无效。未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑以及超过批准使用期限的临时建筑所订立的租赁合同无效。针对不符合安全、防灾等工程建设强制性标准，最高院[3]的观点是，出租《消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。此外，在尽调过程中还应注意地方规定，如《上海市房屋租赁条例》规定房地产开发企业在取得商品房预售许可证明后即可预租商品房。
3. 租赁场地的土地性质和房屋用途
笔者曾处理过土地性质为划拨土地、村集体所有的土地、所在地块的规划用途为绿地、房屋用途为科研等特殊情形，遇到此类情形需尤为注意，如果此类问题未及时发现或妥善安排很可能将在收购后成为重大法律风险，使收购目的落空。另外，注意核查影院是否按照租赁合同约定实际使用。经过审批的房屋用途应当与承租人租赁房屋的目的相一致。如果出租人未办理变更手续，擅自改变房屋用途并出租的，租赁合同应认定无效。
4. 租赁场地的抵押
根据笔者的经验，核查场地的抵押情况是必不可少的步骤。对影院所租赁的场地必须在房产交易中心查询确认其是否存在抵押以及抵押设立时间。对于资信实力弱的出租人，若抵押先于租赁，很可能会出现出租人资不抵债而被抵押权人拍卖租赁物业行使抵押权的情况，进而可能被解除租赁合同或被要求提高租金才能续签的尴尬境地，从而使投资目的落空。建议在收购前要求出租人取得抵押权人向承租人出具承诺函，承诺抵押权的实现后，保证受让人按照原租赁合同在租赁期内继续履行。实践中多家金融机构也愿意出具类似承诺函。
5. 租赁场地的续租
电影院持续经营也表现在场地租赁合同的租赁期限上，若发现租赁剩余期限较短时，建议在收购前明确要求卖方续签，否则易产生纠纷。在中企动力公司与李银鹰等股权转让纠纷案[4]中，中企动力公司通过收购影城公司母公司的母公司股权进而间接持有14家影城，双方签署的《股权转让意向书》中约定由卖方负责安排中企动力公司与影城公司现管理层进行洽商，解决影院房屋租约（剩余期限不足三年）的续约问题，法院认为该“解决影院房屋租约（剩余期限不足三年）的续约问题”并非与前句是并列关系，而是体现洽商的内容与目的，而洽商的主体亦为中企动力公司与影城公司现管理层，卖方的义务系负责安排洽商。
法院还认为，商谈过程本身就是不断变化并且存在不确定性的，续约问题暂时没有进展并不代表就无法续约，另外卖方提供了续签了一年期的租约，续期的租赁协议约定在租赁期限届满前，出租方只需要提前3个月书面通知，承租方就需要配合更换场地，但法院认为卖方提供的该延期协议，证明随时可以续约，中企动力公司不认可也无相反证据表明不能续约，故不认可上述三家租期不满三年的影城确定已经无法续约。
在该案中，续签义务主体约定模糊，虽然其中一个影城已经续约1年，但完全没有达到收购方的预期，未来将存在涨租或无法续签的重大风险。因此，出现类似问题时一定要在书面协议中明确约定续签义务主体、续签时间等具体条款，以免日后发生分歧。
6. 股权并购对租赁主体的影响
我们常常见到租赁合同中存在限制承租人再转租的条款，实践中影院将场地直接转租的情况也极少发生，但在以股权并购方式收购影院项目公司股权的情况下，如果租赁合同由影院项目公司的母公司签署而实际由影院项目公司履行的，则存在被认定为转租的可能。在泸州中影小象影院管理有限公司、四川巨洋假日饭店管理有限公司房屋租赁合同纠纷案[5]中，四川省高院认为，中影小象公司（影院项目公司）的母公司湖心公司（承租人）将其持有的中影小象公司的股权全部转让给案外人杭州宇佑动漫制作有限公司后，湖心公司（包括其设立的项目公司）已不可能在案涉租赁物业中经营影城，其已无法作为承租人继续履行《房屋租赁合同》。股权转让后的中影小象公司履行《房屋租赁合同》，不再是原合同相对人湖心公司（包括其设立的项目公司）的履行行为，租赁主体已发生变更。《房屋租赁合同》已不是原中影小象公司在实际履行，湖心公司事实上是将租赁物业变相转租给了股权变更后的中影小象公司，该行为违反了《房屋租赁合同》的约定。
除了上述提及的租赁涉及的几大重点，租赁合同还涉及租金、开业时间、开业率、违约责任、装修与改造、消防验收等方面，场地租赁本身就具有复杂性和系统性的特点，因此，对于租赁合同的审查必须做到详尽。对于开设电影院来说，场地租赁出现问题，直接将影响是否能够取得电影放映许可进行正常经营。对于并购电影院的，在尽调中若发现租赁合同存在任何不利影院持续经营的条款，应当尽量在完成收购前予以调整，以降低未来经营的持续性风险。
（五）电影院签署的主要合同
1. 院线加盟合同
我国电影行业实行票房分账模式，电影院通常都会加入一条院线，且一个影院只能加入一家院线[6]，由院线对影院实行统一品牌、统一排片、统一经营、统一管理。影院的主要收入依靠票房，放映影片的全部票房收入按照和院线签署的院线加盟合同进行分配，分账比例大多约40%-55%，但具体到各条院线，其分账比例又有所不同。一般来说，院线加盟合同中的有效期在3-5年不等，因此，对院线加盟合同的有效期、分配比例、合同解除等约定应进行核查，以便收购后可以按照收购方的意愿进行院线调整。
2. 映前广告合同
电影放映前的广告业务对于一家影院来说是一个不错的收入来源。大部分影院都会将广告发布业务交给具备广告代理资质的第三方公司来经营，在这种情况下，需要对广告代理合同进行核查。还有少部分影院自营映前广告，虽然根据最新的法规规定，在从事广告经营活动之前，已无需再事先取得《广告经营许可证》，但应注意在申请登记的业务经营范围中须含有“设计、制作、代理各类广告业务”，尽调时必须予以关注。
3. 在线票务合作合同
在“互联网+”模式下，由于在线购票的价格优势和方便性，电影票的销售已主要通过网上、APP进行，因此，影院都会与在线票务APP公司签署在线售票协议，常见的主要有格瓦拉、猫眼、美团等。对于这类协议，需重点核查票款的结算方式。这是在影院收购项目中需要关注的业务合同，影院与APP运营公司对代理费、票房结算时间和方式及相关的法律风险也是重点核查的内容。
4. 放映设备合同
由于影院设备投入资金较大，现在采用融资租赁放映设备的情况越来越多，在核查电影院主要设备时，与财务顾问配合核对是否为自购，如是通过融资租赁方式，需审查融资租赁合同。
5. 其他合同
除上述主要合同外，电影院还会与第三方签署按摩椅、娃娃机等业务合同，尽调过程中同样也应予以关注。
（六）其他核查事项
除了上述主要资质和重大合同的审查外，影院在实际经营过程还存在偷漏票房、国家电影事业发展专项资金等现象。由于影院收入主要靠票房收入，实践中通过偷漏票房的方式获取更多利润的现象不在少数，尤其在对三四线城市的影院尽调过程中尤其关注，影院偷漏票房往往通过违法安装插件，这将可能面临文广行政部门责令停业整改的处罚，如果在尽调过程中未发现此类情况，在收购后被处罚就得不偿失。对与此类现象的核查，应当结合影院的财务报告、院线分配票房收入、与财务顾问进行沟通等方式核查。另外，国家电影放映协会也会定期公布被举报严重违规电影院情况，还可通过类似查询发现有关情况，以减少类似情况给收购方造成不必要的损失。
结语
由于篇幅限制，本文仅罗列了在电影院投资与并购前必须关注的核心问题，无法涵盖所有重大问题；未来三四线城市的影院将成为收购标的的主力军标，经营管理不规范是普遍现象。因此，我们强烈建议投资者在进行影院投资与并购前，应尽早组建财务、税务及法务顾问团队，审慎尽调，发现风险尽早解决，防患于未然。
[1] 电影院线一般包括三类：以万达为代表的资产联结型经营模式，即旗下电影院由院线直接投资建设，资产归院线所有；以中影为代表的资产联结为主，加盟为辅的经营模式，即旗下电影院由院线直接投资建设，资产归院线所有，同时也存在以加盟合同加入的影院；最后一种以上影为代表的加盟为主，资产联结为辅，即旗下大部分电影院和院线没有资产从属关系，仅以加盟合同加入院线。
[2] 由于资产并购影院的法律关系较为明晰和简单，因此本文不涉及资产并购影院。
[3] [2003]民一他字第11号。
[4] 该案经历了北京朝阳区法院一审（2018京0105民初19343号）与北京三中院的二审（2018京03民终13105号）。
[5] 该案经历了四川省泸州市中级人民法院（2016川05民初36号）与四川省高级人民法院的二审（2017川民终941号）。
[6]《国家广播电影电视总局、文化部关于改革电影发行放映机制的实施细则（试行）》（广发办字[2001]1519号）。