浅析“债务人唯一一套住房”的前世今生！

“唯一一套住房”一般是指是指中国公民在境内合法拥有用于自身居住的房屋只有一套的情况。
起源
“债务人唯一一套住房不得执行。”这个说法最早来源于最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。
最高人民法院2004年11月04日发布：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号），该规定于2005年1月1日起生效。其中第六条规定：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。
解析
从2005年1月1日起，在民事执行案件中，被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。这就意味着，恶意拒还或者拖欠银行贷款的人不用担心房子被拍卖。
但实践操作中，人民法院处于维护社会稳定的考虑，往往是在被执行人名下只有一套房的案件中，有的法院就都一律停止执行。
虽然表面上看以上做法有法可依，但是在实际操作中，在很多以金融机构作为申请人的执行案件中，申请人对此规定反应比较强烈，因为如果在被执行人只有唯一住房的所有案件中的房产都不能执行，那么很多金融借贷都不能执行。
“生活所必需的住房不得拍卖变、变卖“的立法本意是立足于以人为本及尊重和保障人权特别是生存权的需要。因为生存权是宪法赋予公民的基本权利，是首要人权，是公民享有其他人权的基础，同时它又是一种绝对权，任何人都不能侵犯的。而与此相对应的债权只是一种普通权利，是相对权。
债权关系只有在不损害国家和社会公共利益及社会基本秩序的前提下才能得到保护。由于生存权高于一切，是其他权利存在的基础，生存权得不到保障，其他权利就无从谈起。而居住权作为生存权的重要组成部份，依法应当得到保护。
但是我们需要明确指出的是：“唯一一套”和“生活所必需的”是有很大区别的，“只有一套住房”不一定是“生活所必需的住房”。居住权不能简单的等同于必须拥有住房的所有权。
法律在保障人们生存权的同时依然要同时保障债权人的合法债权。因此，该规定发布后又先后发生了两次较为明显的修正。
变化1——2005年12月21日
2005年11月14日由最高人民法院审判委员会第1371次会议通过《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号），该规定自2005年12月21日起施行。
该规定第一条明文规定： 对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。
实务解析
根据该规定，针对恶意拒还贷款的“老赖”们，银行有权拍卖其自住房。不论是否“唯一一套住房”。当然为了同时保障其人权，该规定在第二条同时规定：人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。
实务操作中，有关临时住房一般按照当地有关部门规定的人均廉租住房面积标准确定。
变化2——2015年05月05日
2014年12月29日，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）由最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，自2015年5月5日起施行。
该《规定》第二十条规定： 金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。
最高院指导思想
1，在执行程序中，人民法院保障的是被执行人的居住权，而不是房屋的所有权。
2，这种居住权是被执行人及所抚养的家属生存所必须的，否则，就不属于必要的保障。
3，这个保障是有期限的，所谓“救急不救穷”，被执行人最终居住权的保障还是要靠当地政府的各种救济保障机制，就是说应当向当地政府申请社会保障，而不能让本来应当由政府承担的社会保障义务全部转嫁给申请执行人。
4，被执行人不能利用法律对他生存权的保障来逃避执行。我们通过充分调研发现，很多案件中，被执行人本来有几套房子，人民法院的判决或者仲裁机构的裁决一做出来，被执行人意识到自己马上要输官司了，就赶快卖房，把自己名下的房屋全部转让、转移，有的转移到自己子女或者自己父母名下，等人民法院执行的时候，被执行人称自己只有一套房子，不能执行。
5，现在北京、上海房价上涨比较快，一些房屋的所有人把自己房子出卖以后，买受人把价款全部交付。经过一段时间后，卖方的人一看房价上涨，就不愿意交付房屋了。这个时候，买受人就打官司，要求卖方交付房屋。人民法院判决合同有效，限定出卖人在一定的期限内向买受人交付居住的房屋，等到法院执行的时候，他说我就只有一套房子，你不能执行。在这类案件中，出卖房屋是当事人能够预料的风险范围，是当事人真实的意思表示。进入执行程序后，被执行人又以这个理由对抗执行，就没有依据了。因为这违反了任何人都不能因为自己过错行为而获得利益这样一个法律基本的原则或者原理。
最高院针对不同种类债权在执行中思考观点
1、针对金钱债权的执行
对被执行人保障力度大一些，列举了可以执行的三种情形。
第一种情况，对被执行人有抚养义务的人名下有其他能够维持生活的必须的居住房屋的，比如你是老人，那么名下虽然有一套房子，但是你儿子的房子多，他足以保障你的生存，这样的话，我们觉得对你的保障就没有必要。
第二种情况，执行依据生效之后，被执行人为逃避债务而转让他名下的其他房产的，本来有房产，甚至有多套房产，但是执行依据生效之后，为了逃避债务，转让、转移自己的名下的房产，造成了只有一套房产，这不属于保护的对象，因为你的目的是为了逃避债务的履行。
第三种情况，申请执行人按照当地廉租住房保障的面积、标准，为被执行人以及所抚养家属提供了可供居住的房屋。比如按照当地廉租住房保障面积标准提供临时的周转房。这可能在大城市就比较困难，因为找到合适的、适当的房源是比较困难的事情。所以我们规定了一个选择性的方案，或者是申请执行人同意按照当地房屋租赁市场平均的租金标准，从该房屋的变价款中扣除5-8年租金的。这是因为，考虑到被执行人向当地政府申请被保护，需要一定的周转时间，所以我们规定了5-8年的期间。
这5-8年的时间也给当地法院预留了做工作的时间。如果被执行人比较配合法院的执行或者申请人愿意多扣租金的，可以扣8年。如果被执行人不配合法院甚至抗拒执行，我们就会少扣除一些，扣除5年也是可以的。这实际上是建立了一个激励配合执行的机制。
2、针对非金钱债权的执行
这类案件中，执行依据本身就是交付居住的房屋，人民法院必须按照执行依据所确定的内容执行。但是考虑到被执行人需要另外租房子，可能要有一个周转期，所以给予3个月的宽限期。如果3个月的宽限期过了，还是拒不搬出，人民法院只有强制其迁出。