房地产项目国有建设用地使用权取得概述（一）

土地市场是我国市场体系的重要组成部分,是资源要素市场的重要内容。改革开放以来,通过大力推行国有建设用地有偿使用制度,我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场,对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。在本系列第一篇文章中，作者将根据有关土地的法律、法规及政策性文件，简述国有建设用地使用权一级市场出让概念及方式。希望对各读者有所裨益，因篇幅有限多有不妥之处，亦望读者给予批评指正。
一、国有建设用地使用权一级市场、二级市场基本概念
（一）国有建设用地使用权一级市场
国有建设用地使用权一级市场，即国家通过其指定的有权机关将国有土地或将农村集体土地征收为国有土地后出让给使用者的市场。
（二）国有建设用地使用权二级市场
国有建设用地使用权二级市场，根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》，即以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场。
二、国有建设用地使用权一级市场
出让概念及方式
（一） 国有建设用地使用权出让概念
建设用地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将一定年限内的建设用地使用权让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（二） 国有建设用地使用权出让方式
1 协议出让国有建设用地使用权
指市、县人民政府国土资源行政主管部门以协议方式将一定年限内的建设用地使用权出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。
让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议出让方式。
2 招标出让国有建设用地使用权
指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加建设用地使用权投标，根据投标结果确定建设用地使用权人的行为。
3 拍卖出让国有建设用地使用权
指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、指定地点进行公开竞价，根据出价结果确定建设用地使用权人的行为。
4 挂牌出让国有建设用地使用权
是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定建设用地使用权人的行为。
5 用地预申请
用地预申请是指单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以向相关部门提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。
（1）2006年，国土资源部发布的国土资发[2006]114号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》中 5.4款：为充分了解市场需求情况，科学合理安排供地规模和进度，有条件的地方，可以建立用地预申请制度。单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
（2）2007年，国土资源部、监察部发布的国土资发〔2007〕78号文《国土资源部、监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》再次明确要求：建立用地预申请制度，及时了解工业用地的需求情况，科学合理安排工业用地出让的规模、结构、布局、进度和宗地规模、产业类别、土地使用条件等，保证工业用地招标拍卖挂牌制度的有效落实。
（三） 国有建设用地使用权出让规定主要内容
1、《中华人民共和国民法典》
第三百四十七条设立建设用地使用权,可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的,应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
2、《中华人民共和国土地管理法》
第五十四条建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。
第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。
3、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第十三条土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
4、《中华人民共和国城乡规划法》
第三十八条 在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的,在国有土地使用权出让前,城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划,提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件,作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块,不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目,建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后,向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
第八条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。
6、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》
4.3招标拍卖挂牌出让国有土地使用权范围
（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以及有竞争要求的工业用地；
（2）其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的；
（3）划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（4）划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（5）出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的；
（6）法律、法规、行政规定明确应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。
7、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
第四条 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。
前款规定的工业用地包括仓储用地，但不包括采矿用地。
8、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》五、建立工业用地出让最低价标准统一公布制度……工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。
9、《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》二、明确政策，严格和规范执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度 各地要严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度。2002年7月1日《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施后，除原划拨土地使用权人不改变原土地用途申请补办出让手续和按国家有关政策规定属于历史遗留问题之外，商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌方式，其他土地的供地计划公布后，同一宗地有两个或两个以上意向用地者的，也应当采用招标拍卖挂牌方式供应。各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在2004年8月31日前将历史遗留问题界定并处理完毕。8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。
（四） 建设用地使用权出让的相关法律规定
1、《中华人民共和国民法典》
2、《中华人民共和国土地管理法》
3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
4、《中华人民共和国城乡规划法》
5、《中华人民共和国城市房地产管理法》
6、《中华人民共和国行政许可法》
7、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
8、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》
9、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》
10、《国务院关于促进节约集约用地的通知》
11、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》
12、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》
13、《协议出让国有土地使用权规定》
14、《协议出让国有土地使用权规范（试行）》
15、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》
16、《国土资源部、监察部关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》