房屋被征收，承租人是否可以对征收补偿款提出权利主张

在房屋租赁期间，可能会遇到租赁房屋被有关部门征收的情形，此时，出租人基于其房屋产权人的身份，可以依法获得相应的补偿，合法权益有一定的保障。那么，承租被征收房屋的承租人是否可以对征收补偿款提出相应权利主张，本文结合相关法律规定及司法案例，对此问题进行解析。
案例一：徐州市普诺顿家具有限公司与徐州金地仓储中心、刘万顺房屋租赁合同案【案号：（2019）苏民申4543号，审理法院：江苏省高级人民法院】
法院认为：搬迁、临时安置补偿及停产停业损失补偿的对象应为被征收房屋的所有权人。普诺顿公司与刘万顺之间存在的是房屋租赁法律关系，仅能依据双方签订的房屋租赁合同的约定享有租赁合同权利。而双方在房屋租赁合同中约定，如遇政府规划性拆迁，双方互不承担损失，乙方（承租人）接到拆迁通知三十日内无条件让出该租赁物，并承担拆迁所产生的搬迁费。据此，双方已对如遇政府规划性拆迁时各自的权利义务作出明确约定。普诺顿公司申请再审称其没有任何放弃政府征收所给予搬迁补偿费用的意思表示。但如前所述，根据上述规定，政府拆迁补偿安置费用均属被征收房屋的所有权人刘万顺，不存在普诺顿公司是否放弃的问题，亦不存在区分内部赔偿和外部补偿的问题。综上，在房屋租赁合同双方未明确约定如遇政府规划性拆迁时，承租方普诺顿公司可获得征收补偿款的情况下，普诺顿公司关于其应获得房屋征收补偿款的主张不能成立，应予驳回。
案例二：滑县开元棉织有限公司、滑县人民政府再审审查与审判监督案【案号：（2017）最高法行申1285号，审理法院：最高人民法院】
法院认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。”根据该条的规定，被征收房屋的所有权人为被征收人。本案中，再审申请人与银河公司签订《租赁合同》，租赁银河公司的厂房从事生产活动，再审申请人作为厂房的承租人，并不是本案的被征收人，其无权获得房屋补偿、搬迁安置补偿、停产停业损失补偿等。滑县人民政府所征收房屋的所有权人为银河公司，滑县人民政府与银河公司签订房屋征收补偿协议，并以该协议为基础，拆除银河公司房屋的行政行为合法。
案例三：兰州美华地下商城有限公司、兰州市人民防空办公室房屋租赁合同纠纷再审审查与审判监督案【案号：（2018）最高法民申2547号，审理法院：最高人民法院】
法院认为：美华公司向一审法院提起诉讼时认为根据双方签订的《租赁合同》，兰州市人防办须向美华公司支付相应的歇业费，故本案系房屋租赁合同纠纷，原审法院定性正确。兰州市人防办与临夏路街道办、轨道公司签订《征收补偿协议书》及《补充协议》的行为与美华公司无法律上的利害关系，美华公司不是上述协议的当事人，兰州市人防办签订上述协议的行为不构成对美华公司的加害行为。
案例四：广东省开平市赤坎镇隐没堂茶馆、广东省开平市人民政府再审案【案号：（2020）最高法行再110号，审理法院：最高人民法院】
法院认为：在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利益后，既不在其与房屋所有权人签订的安置补偿协议或者作出的补偿决定中给付上述独立的补偿利益，也不另行与承租人签订安置补偿协议或者作出补偿决定解决上述独立的补偿利益问题，则房屋承租人有权以自己名义主张上述独立的补偿利益。
案例五：湖北水调歌头饮食文化发展有限公司、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处洪山村村民委员会房屋租赁合同纠纷案【案号： （2018）最高法民终107号，审理法院：最高人民法院】
法院认为：关于一审判决根据公平原则对水调歌头公司的损失进行补偿是否正确的问题。因案涉《房屋租赁合同》《租赁商铺合同》的解除事由不可归责于任何一方当事人，故双方当事人均不存在过错，不需向对方承担含赔偿损失在内的违约责任，但仍存在合同解除后的损失合理分担问题。一审法院鉴于水调歌头公司租赁的房屋所占用的土地被武汉市人民政府征收后用于实施洪山村综合改造还建用地项目，故洪山村委会、三鸿公司系洪山村综合改造后的实际受益人，从公平原则出发，判令洪山村委会、三鸿公司对水调歌头公司所受损失予以补偿。洪山村委会、三鸿公司不服，上诉称本案不符合公平原则的适用条件，对此本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，即在合同因不可归责于双方的事由而解除的情况下，可以按照公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则是《中华人民共和国民法总则》及《中华人民共和国合同法》规定的基本原则，一审法院在本案中对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则判令作为受益人的洪山村委会、三鸿公司予以补偿，符合上述法律原则和规定的精神。
案例六：陕西建工第三建设集团有限公司，西安碑林华珍医院与房屋拆迁安置补偿合同纠纷案【案号：（2021）陕01民终421号，审理法院：西安市中级人民法院】
一审碑林区人民法院认为：承租人因出租房屋被征收而向出租人主张分割补偿款项的，依据合同法的基本原则和有关规定按租赁合同纠纷予以裁判。人民法院应当根据征收补偿协议及双方租赁合同的约定，以征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。华珍医院承租房屋因地铁线路被政府征收，房屋所有权人与征收部门订立补偿协议并获得经济补偿。本案中出租人所获得征收补偿款项中，是否有溯源于承租人的权益，因双方租赁合同中约定“合同终止或解除后，乙方在租赁物和原有设施基础上新增的装饰装修等无偿归甲方所有，乙方有权将自行添置、能够拆移的设施拆除。”根据公平原则，承租人自行委托评估的华珍医院资产价值为1218862.13元，陕建三公司与碑林区住建局签订《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》附属物补偿费1218862.13元应认定为华珍医院的资产价值，出租人应将其获得的该部分补偿费用支付给承租人。征收补偿协议中载明的停产停业损失费303637元部分溯源于承租人的权益，应由华珍医院享有。
二审西安中院认为：根据上述查明的事实，一审判决认定本案陕建三公司所获得征收补偿款项中，有溯源于华珍医院的权益，并无不当。陕建三公司与碑林区住建局签订的《西安市国有土地上房屋征收与补偿协议书》载明附属物补偿费1218862.13元，陕建三公司与华珍医院对该附属物补偿费的有效承载范围存在争议，一审判决认定该部分附属物应为华珍医院的资产价值，陕建三公司应将其获得的该部分补偿费用支付给华珍医院，并无不妥。
除上述案例外，笔者还检索了大量类案，经过分析，得到以下结论：在租赁合同有效的前提下，如出租人与承租人对租赁房屋征收补偿款的归属有明确约定，在该约定不违反法律法规强制性规定的情况下，人民法院可以按照约定进行处理，并结合公平原则、诚信原则对征收补偿款的归属。在无合同约定或租赁合同无效的情况下，对征收补偿款的处理主要有两种裁判思路：一种思路是认为征收补偿款系对房屋产权人的补偿，与承租人无关；另一种思路从公平原则出发，将征收补偿款进行细致分类，将其中溯源于承租人的权益（主要包括：装饰装修补偿、停业停产损失、搬迁费等），根据案件具体情况进行分配，此时承租人可以取得相应比例征收补偿款。目前，第二种裁判思路是该类型案件的裁判趋势与主流观点。
附相关法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。
第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
第五百九十三条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当依法向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定处理。
第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》
第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
第十七条 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：
（一）被征收房屋价值的补偿；
（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
第二十二条 因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
第二十三条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。