涉军房地产纠纷所涉司法管辖问题研究

引言
近年来，随着我国社会经济发展和军队现代化建设的推进，涉军房地产纠纷正日益增多。这些纠纷不仅关系到军队的合法权益和正常秩序，也涉及到地方民众的切身利益，一旦处理不当则可能会影响到社会稳定与军民关系。军队房产因其权属特殊、管理严格，一旦发生腾退、安置或使用权争议，涉事双方往往会陷入“投诉无门”的困境——为何法院不受理？如何合法维权？本文通过对现行法律的梳理和典型案例的分析，探讨涉军房地产纠纷的司法管辖问题，以厘清法院对于此类案件的受理范围与判断标准。
一、涉军房地产纠纷的特殊性
根据《城镇驻军营房产权转移和房屋现状变更登记实施细则》第8条的规定，军队房屋产权属军委、总部，所有权性质属军产，“产权单位”为总后勤部。其营房变更登记委托住用单位（即产权管理单位）全权办理，使用住用单位印章，但必须按《中国人民解放军房地产管理条例》规定的房地产转移、变更批准权限，持有总后勤部或各军区、军兵种、国防科工委等大单位的批件。不符合上述规定的，产权转移无效，并不得进行营房变更登记。
军队房地产纠纷具有独特的复杂性和敏感性。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第36条及第48条的规定，军队房地产使用管理单位必须依据有关规定，到房地产所在地县级以上地方人民政府办理房地产登记手续，领取土地使用权、房屋所有权证书。军用土地使用权和房屋所有权经批准向军外转移的，军队房地产使用管理单位必须到房地产所在地县级以上地方人民政府办理变更登记手续。即军队房地产需经地方政府登记，但在实际操作的过程中可能会存在权属不清或登记不全的情况。此外，涉军房地产纠纷部分亦源于军队改革（如停偿服务、清退违规住房）或历史遗留问题。例如，军队与地方共建的房屋、转业军人安置住房等，前述房产可能因权属划分或政策调整引发争议。
二、涉军房地产纠纷的法院受理范围
（一）受理情形
平等民事主体之间的合同关系。《最高人民法院关于中国人民解放军北京军区空军司令部诉A等人腾退军产房是否受理的答复意见》（〔2002〕民立他字第7号）明确，“本案中A与中国人民解放军北京军区空军司令部（简称司令部）在签订腾房协议时，已经退休并转入地方，此时A与司令部之间已经不存在行政隶属关系，而是平等民事主体之间的合同关系。因此，司令部要求A及其子女腾房符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条的规定，人民法院应予以受理”。由此可见，鉴于双方之间无行政隶属关系，平等民事主体之间的合同纠纷，法院可受理。
（二）不受理情形
历史遗留问题。根据《最高人民法院关于军队离退休干部腾退军产房纠纷法院是否受理的复函》（〔1990〕民他字第56号）、《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》（法发〔1992〕38号）以及《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》（法研〔2003〕123号）的规定，因军队离退休干部安置、腾迁、对换住房等而发生的纠纷，属于军队离退休干部转由地方安置管理工作中的遗留问题，由军队和地方政府通过行政手段解决为妥，不属于人民法院主管工作的范围。
三、典型案例
案例一：（2021）辽1402民初2518号房屋租赁合同纠纷一审民事裁定书
该案中，原告某部队起诉刘某、吴某，要求其支付租金、物业费及相应利息，并停止侵害、排除妨害，立即从葫芦岛市连山区XXX家属区XXX室房屋搬出。葫芦岛市连山区人民法院经审查认为，本案系军队与转业军人因军队住房清退发生的纠纷，属于军队将上述人员移交地方安置管辖过程中的历史遗留问题，军队对上述人员的住房安置及清退具体办法具有军队行政管理性质，故此类纠纷不属于人民法院民事受案范围。根据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条及《最高人民法院研究室关于人民法院是否受理涉及军队房地产腾退、拆迁安置纠纷案件的答复》（法研〔2003〕123号）等司法文件的规定精神，法院裁定原、被告之间的纠纷并非基于平等主体之间的民事纠纷，不应由人民法院受理。
案例二：（2020）陕01民终5830号确认合同无效纠纷二审民事判决书
刘某1、颜某上诉称“本案属于军队集资房建设与分配的历史遗留问题，不属于人民法院受案范围”。二审法院认为，本案中，刘某1并非部队的内部职工，双方之间没有隶属关系，故本案并不属于《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》所规定的范围，上诉人认为本案不属于人民法院受案范围的理由不成立。同时，法院认为，涉案房屋为军队房地产，所附属的土地使用权也属于军产，刘某2与刘某1明知涉案房屋及土地使用权为军队房地产，且在没有取得军队方面同意的情况下，恶意签订涉案的《房屋转让协议书》买卖涉案房屋，双方交易的是军队房地产，损害了军队的利益。现中央军委组织全军清退多占房屋，是基于全军整体利益出发的，而刘某2与刘某1签订涉案合同将不能转让的房屋转让，导致部队无法落实清退多占房屋的政策，也客观上体现出涉案《房屋转让协议书》损害军队利益的事实，故认定涉案合同为无效合同。
结语
从相关案例可以看出，涉军房地产纠纷的争议焦点之一在于案件是否属于人民法院管辖。实践中，法院通常依据最高人民法院的相关函件精神，结合当事人是否仍与军队存在隶属关系、双方是否签订书面协议、协议是否体现平等协商等方面进行判断。例如，若军队要求退休干部腾退军产房，但因未签订书面协议且涉及住房保障政策，法院裁定不予受理。但若双方已不存在行政隶属关系，涉及平等民事主体之间的合同纠纷的，人民法院应予受理。综上，涉军房地产纠纷的司法管辖需综合考量主体关系、协议性质及政策背景等因素，对于法院裁定“不予受理”的案件，笔者建议涉案双方应积极配合行政程序以便高效化解矛盾。