不良资产业务中以物抵债的相关问答

【以物抵债执行裁定导致物权变更的问题】法院根据当事人执行过程中的和解协议出具以物抵债裁定，明确债务人应当履行将涉案房屋产权过户给债权人的义务，并已将协助执行通知书、执行抵债裁定送达房管局的，债权人是否已取得该房地产的所有权？
答：取得。
《中华人民共和国民法典》
第二百二十九条 因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。
【排除执行条件中对房屋实际占有的认定标准】《执行异议复议规定》第28条规定要求金钱债权执行中，买受人需符合“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”情形才能排除执行，不良资产业务中债权人往往不会实际入住房屋，如何认定实际占有？
答：对房屋而言，“实际占有”并非一定要实际居住其中或直接使用、利用，处于权利人实际管控之中即属“实际占有”。如能提供房屋准住通知书及房屋钥匙等证据，即可证明已实际占有该房屋，不论是否属在建工程、是否办理竣工验收等。
（2018）最高法民申2187号
中诚信托有限责任公司、徐振宇再审审查与审判监督民事裁定书
徐振宇实际占有案涉房屋。中诚公司举示了辽宁世信房地产土地与资产评估有限公司出具的《房地产估价结果报告》，拟证明案涉房屋所在工程处于停工闲置烂尾状态，根本不具备居住条件。需要说明的是，法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。本案中，徐振宇提供了准住通知单及房屋钥匙等证据证明其已实际占有案涉房屋。
【以物抵债的物权期待权】以物抵债协议的债权人在事后签订房地产买卖合同并实际占有物业，在符合《执行异议复议规定》第28条规定的情形下，是否可以就不动产取得物权期待权？能否排除法院的强制执行？
答：可以就不动产取得物权期待权，可以排除法院的强制执行。
（2018）最高法民终561号
中信银行股份有限公司泉州分行、蒋国北二审民事判决书
本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，蒋国北对案涉P097商铺享有足以排除强制执行的民事权益。首先，一品公司为邱旭斌向蒋国北借款500万元提供担保，……于2014年11月6日就案涉商铺办理了抵押登记……其次，一品公司与蒋国北在一审法院2016年5月25日查封案涉P097商铺之前，已签订《房屋抵债协议》《存量房买卖合同》，约定一品公司将案涉P097商铺抵债出售给蒋国北，且合同合法有效。第三，一品公司与蒋国北在《房屋抵债协议》中约定一品公司以其名下P097商铺的全部价值抵偿邱旭斌与蒋国北之间的到期债务，并于次日与蒋国北签订房屋移交单，将该商铺交付蒋国北。第四，蒋国北为办理房屋过户，……蒋国北对未能办理商铺产权变更登记并无过错。综上，一审法院认定蒋国北就案涉执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求确认抵债物所有权归自己的，法院是应如何处理？债权人请求债务人履行协议办理产权变更的，法院是否支持？
答：当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。
《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号
44.【履行期届满后达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。