导 言
坊间一直有一个传闻，就是“唯一住房”不能被执行，那么，实际情况真的是这样吗？
01、关键裁判思路整理
（一）在保障被执行人其所扶养家属基本居住权前提下，唯一住房可以被拍卖
广东省高级人民法院认为：对于曾某提出的唯一住房及其扶养家属基本生活问题，执行法院应当根据相关法律和司法解释规定，切实保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权。
（二）参照当地房屋租赁市场平均租金标准预留五至八年租金，可执行唯一住房
北京市第一中级人民法院认为：申请执行人刘某同意依照上述法律规定，参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金，故被执行人贾某所提涉案房屋为其名下唯一住房，要求中止对涉案房屋的评估、拍卖等执行措施的主张依据不足，本院不予支持。
（三）即便唯一住房系共有财产，也可以强制执行房屋，按份额为共有产权人预留拍卖款
江苏省南通市中级人民法院认为：案涉房产为朱某、刘某共同共有，案外人朱某及被执行人刘某没有提起析产诉讼，申请执行人也没有代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人朱某，且从强制拍卖所获得的执行款中保留案外人朱某的共有财产份额。据此，案外人朱某只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。
02、总 结
No.1”唯一住房“不能作为阻却法院强制执行的理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，即便认为被执行房屋属于“为生活所必需的居住房屋”，法院也可以拍卖该房屋。法院在执行中要保障执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住，预留租金即可实现这一目的。为此，当遇到被执行人或案外人对执行标的提出“唯一住房”的异议，申请执行人可主动提出在变价款中预留五至八年租金给被执行人。
No.2倘若该房屋系夫妻共同财产或与他人按份持有的资产，仅拍卖被执行人享有的房屋份额，有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，可申请法院对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。采取整体拍卖的同时，积极配合法院通知共有人行使房屋优先购买权，在拍卖款中预留份额给共有人。
No.3对于共有人而言，在获悉共有房屋被拍卖时，尽快联系法院申请行使优先购买权。在笔者跟进的个案中，执行法院为共有人在后台开通优先购买权人权限，共有人需要缴纳保证金并参与竞拍。竞拍成功后，如房屋上存在贷款抵押，需要先偿还贷款或预留份额给银行，剩余拍卖款进行分割，法院预留优先购买权人份额后，将执行款进行分配。但各地法院操作有差异，遇到具体问题时，建议联系法院落实行使优先购买权的具体流程。
坊间一直有一个传闻，就是“唯一住房”不能被执行，那么，实际情况真的是这样吗？
01、关键裁判思路整理
（一）在保障被执行人其所扶养家属基本居住权前提下，唯一住房可以被拍卖
广东省高级人民法院认为：对于曾某提出的唯一住房及其扶养家属基本生活问题，执行法院应当根据相关法律和司法解释规定，切实保障被执行人及其所扶养家属的基本居住权。
【案号：(2021)粤执复715号】
（二）参照当地房屋租赁市场平均租金标准预留五至八年租金，可执行唯一住房
北京市第一中级人民法院认为：申请执行人刘某同意依照上述法律规定，参照当地房屋租赁市场平均租金标准从涉案房屋的变价款中扣除五至八年租金，故被执行人贾某所提涉案房屋为其名下唯一住房，要求中止对涉案房屋的评估、拍卖等执行措施的主张依据不足，本院不予支持。
【案号：(2023)京01执复154号】
（三）即便唯一住房系共有财产，也可以强制执行房屋，按份额为共有产权人预留拍卖款
江苏省南通市中级人民法院认为：案涉房产为朱某、刘某共同共有，案外人朱某及被执行人刘某没有提起析产诉讼，申请执行人也没有代位提起析产诉讼，法院在确认被执行人享有案涉房产份额产权的前提下，可以对案涉房产采取查封、扣押、冻结，以及所延伸出的强制拍卖等执行行为，但必须及时通知共有人朱某，且从强制拍卖所获得的执行款中保留案外人朱某的共有财产份额。据此，案外人朱某只是享有案涉房产共有的部分份额的民事权益，客观上不宜认定为其享有足以排除对整个案涉房产予以强制拍卖执行的民事权益。
【案号：(2022)苏06民终5602号】
02、总 结
No.1”唯一住房“不能作为阻却法院强制执行的理由。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，即便认为被执行房屋属于“为生活所必需的居住房屋”，法院也可以拍卖该房屋。法院在执行中要保障执行人的基本居住权，但居住权并非指被执行人必须有自己的房产，而是有房屋居住，预留租金即可实现这一目的。为此，当遇到被执行人或案外人对执行标的提出“唯一住房”的异议，申请执行人可主动提出在变价款中预留五至八年租金给被执行人。
No.2倘若该房屋系夫妻共同财产或与他人按份持有的资产，仅拍卖被执行人享有的房屋份额，有可能减损共有物的变现价值，从最大限度实现财产价值的角度出发，可申请法院对不可分割的涉案房屋进行整体拍卖。采取整体拍卖的同时，积极配合法院通知共有人行使房屋优先购买权，在拍卖款中预留份额给共有人。
No.3对于共有人而言，在获悉共有房屋被拍卖时，尽快联系法院申请行使优先购买权。在笔者跟进的个案中，执行法院为共有人在后台开通优先购买权人权限，共有人需要缴纳保证金并参与竞拍。竞拍成功后，如房屋上存在贷款抵押，需要先偿还贷款或预留份额给银行，剩余拍卖款进行分割，法院预留优先购买权人份额后，将执行款进行分配。但各地法院操作有差异，遇到具体问题时，建议联系法院落实行使优先购买权的具体流程。