屋顶分布式光伏项目《场地租赁合同》的审查要点——从投资方视角

根据《分布式光伏发电项目管理暂行办法》，分布式光伏发电是指在用户所在场地或附近建设运营，以用户侧自发用电为主、多余电量上网且在配电网系统平衡调节为特征的光伏发电设施。分布式光伏发电项目基于此种业务模式，投资单位与项目所依托的建筑物、场地权利人非同一主体时，投资单位需与权利人签订建筑物、场地的租用协议。合法有效的建筑物或场地租用协议系屋顶分布式光伏项目开展的基础，对于项目正常开展具有重要意义。
本文旨在分析梳理屋顶分布式光伏发电项目租用协议中投资方的注意及审查要点，尽可能避免履行过程中产生过多纠纷影响分布式光伏发电项目进展。
审查要点一：核查建筑物、场地状态及相对方出租权
1. 合法建筑物及出租权是项目进行的必要条件
（1）合法建筑物
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。租赁合同无效则投资方无权依据租赁合同继续使用相关场地，存在承担已投资建设成本及其他损失的风险。故在《场地租赁合同》中明确出租方或合作相对方提供建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等进行核查是十分必要的。
（2）出租方或合作相对方系建筑物或场地的合法权利主体
建筑物及场地合法存续后，租赁合同有效存在，但确保租赁合同得以具体履行，出租方或合作相对方系有权使用、出租场地的权利主体至关重要。项目用地存在权属纠纷，分布式光伏项目的建设难免受该权属纠纷影响，出租方或合作相对方非实际权利人的，不排除应实际权利人要求，投资方需拆除已投资建设设备设施的情况，在资金、时间方面都给投资方造成一定损失。
（3）建筑物及场地未设置抵押等负担性权利
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。故，若在租赁前所涉建筑物及场地已设立抵押权的，在投资方租赁期间，抵押权人实现抵押权时有权要求投资方停止租赁，进一步影响光伏项目开展。
【案例】（2022）浙02民终980号慈溪市祥和电器有限公司、宁波市启煦新能源有限公司排除妨害纠纷
[裁判观点] 启煦公司租赁涉案房地产时，涉案房地产已被当时房屋所有权人抵押给银行，且该房地产已被法院查封，祥和公司在抵押权人实现抵押权案件中依法竞拍购得该房地产，故启煦公司作为承租人无权要求作为房地产受让人的祥和公司继续按照原租赁合同履行，祥和公司不受原租赁合同的约束。祥和公司不同意启煦公司继续占用涉案房地产的情况下，启煦公司继续占用则构成对祥和公司物权的妨害，祥和公司有权要求排除妨害。
光伏行业虽因其与绿色新能源相关而备受关注和推崇，但启煦公司作为市场主体以拆除光伏电站不符合经济性、环保性和电力设备保护为由主张涉案光伏设备不应被拆除缺乏充足依据。
2. 从投资方视角应核查要点
故为尽可能避免存在前述建筑物及场地存在影响光伏项目开展的问题，建议投资方在分布式光伏项目《场地租赁合同》中明确，出租方或合作相对方应在合同签署之日或之前提供土地使用权证、建设工程规划许可证、房屋所有权证或不动产权证、前往不动产登记中心调取的不动产抵押情况文件等供投资方核查，投资方应审慎核查上述证书及文件，同时前往建筑物及场地现场进行查验，确保相关建筑物及场地满足建设安装要求及荷载增加要求。
审查要点二：租赁屋顶的范围约定
在部分《场地租赁合同》中，就建筑物屋顶租赁的范围约定描述较为抽象，如约定“乙方合法拥有违约XX区XX路段东段北侧的建筑物，乙方同意将前述建筑物屋顶中约【】㎡屋顶出租给甲方（具体数据以最终安装面积为准）”；亦有一定《场地租赁合同》中明确提及租赁屋顶所在建筑物的位置信息及编号，约定相对准确。
在租赁屋顶范围的约定方面，文字表述存在一定困难，屋顶场地图等图纸相对清晰。故为避免双方在合同履行过程中存在争议，建议在《场地租赁合同》正文条款中明确表述租赁屋顶所属建筑物的具体位置信息及建筑物编号，同时将屋顶场地图作为合同附件予以列明，其中对于本次出租具体位置可通过适当方式进行标记。
至于具体租赁面积确需根据实际情况最终确定的，投资人可在上述约定范围内开展项目建设，除上述约定之外，在《场地租赁合同》中可以明确双方确定实际安装面积的具体时间节点，双方根据实际使用面积签订补充协议，同时调整附图中实际出租用地的范围标记。
审查要点三：租赁期限的约定
1. 光伏项目期限一般长于租赁期限的最高限制
《建筑节能与可再生能源利用通用规范》中明确太阳能光伏发电系统中的光伏组件设计使用寿命应高于二十五年，依据分布式光伏项目的特性及该条之规定，分布式光伏项目的建设及运营期间应超过25年，而《中华人民共和国民法典》（以下简称为“民法典”）第七百零五条明确规定，租赁期限超过二十年的，超过部分无效。
对于分布式光伏项目的《场地租赁合同》是否适用《民法典》对于租赁合同中租赁期限的限制，存在两种观点。一种观点认为，分布式光伏项目场地租赁合同，虽分布式光伏项目场地提供方不收取租金、与投资方共享收益、合同中亦避免提及租赁字眼，但该合同本质上为租赁合同，仍应适用《民法典》关于租赁期限的限制。另一种观点则认为，分布式光伏项目合作合同中提供场地方不收取租金、与投资方谋求合作共赢的，其权利非收取租金，与租赁合同存在本质区别，不受民法典关于租赁期限的限制。
【案例】（2022）浙06民终4075号绍兴上虞维安新能源工程有限公司、绍兴市上虞万邦钢球有限公司等合同纠纷
[裁判观点] 维安公司主张案涉《合作合同书》实际系租赁合同关系，但从合同约定条款看，维安公司租用万邦公司的厂房屋顶安设光伏发电项目的相关设备系双方合作模式，目的是双方合作共赢，不仅维安公司据此获得光伏发电的收益，万邦公司也据此以优惠价格购买使用维安公司所发电力，维安公司不存在向万邦公司支付租金事实，而万邦公司所享有的权利亦并非租金，据此案涉《合作合同书》有别于租赁合同。
2. 投资方视角下租赁期限的有利约定
根据《民法典》第七百零五条第2款之规定，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。故，为避免履行中存在超过20年部分被认定无效的风险，从投资方视角，可分两步进行约定。首先，明确租赁期限为20年；其次为保障光伏项目的后续运营，建议同时明确约定原则上续签条款，如约定“租赁期限届满时，除双方另有约定外，甲乙双方同意续订租赁协议，另行签订租赁协议，续订租赁期限由双方根据实际情况确定”，同时明确出租方未按约定续签的违约责任。
审查要点四：屋顶的交付与维修责任
1. 屋顶维修责任承担之纠纷
屋顶漏水等维修责任是屋顶分布式光伏纠纷常见争议，双方易因此产生纠纷，出租方主张屋顶漏水等损毁应由投资方承担，投资方则主张相关毁损应由出租方承担，出租方应确保所交付屋顶符合投资方项目建设需求。司法实务中就维修责任的判断，则有两方面参考因素，一是屋顶损毁的因果关系，二是光伏项目《场地租赁合同》的约定。
【案例】（2022）浙06民终3142号绍兴上虞昱煌新能源科技有限公司、江西通力日昇新能源科技有限公司等合同纠纷
[裁判观点] 依据《浙江元泰实业有限公司2.0MW分布式光伏发电项目合同能源管理合同》第10.1.5条约定，“如乙方（昱煌公司）未能保障甲方（元泰公司）的屋顶使用功能，经甲方书面催告后合理期限内仍未修复的，甲方可以解除。” 且本案二审审理过程中，双方当事人陈述光伏板屋顶仍未修缮，亦未能就其他可行性替代方案形成一致意见，可见光伏板屋顶现状无法实现“屋顶使用功能”系客观事实，昱煌公司未能恢复屋顶的防水、保温隔热功能，已违反合同约定，符合合同约定的解除条件。
2. 投资方视角下的有利约定
对于投资方而言，为避免承担非自身原因造成的维修责任，在《场地租赁合同》中应从以下两方面就维修责任进行明确。一方面，明确所涉屋顶场地的具体交付时间，明确约定屋顶交付前的毁损等均由出租方承担，同时在交付过程中，双方应对屋顶现状及屋顶屋面防水状况进行勘察，投资方应与出租方分别委派工作人员共同就交付状态进行检验并留存相关照片、勘察文件留痕。另一方面，对于分布式光伏项目建设期间的维修，约定建设完成后双方就屋顶情况进行勘察，由投资方承担因建设给屋顶造成的损毁责任，对于非投资方原因（包括第三方原因、不可抗力、自然灾害等）造成的屋顶毁损，出租方应承担因此产生的维修责任。
审查要点五：相关违约责任约定
1. 建筑物非合法建筑或出租方存在权利瑕疵
为确保建筑物及场地足以保障分布式光伏项目的建设运营，《场地租赁合同》中除约定出租方或合同相对方的提供核查资料义务外，应同步明确出租方相应违约责任。如明确约定出租方以下违约责任：租赁场地设有抵押、质押等权利负担，出租方未于《场地租赁合同》签订前告知投资方，隐瞒告知权利瑕疵的，投资方有权因此单方解除租赁合同，要求出租方承担一定违约金，出租方仍应承担因此给投资方造成的全部损失，包括但不限于已投资建设设备设施拆除费用、投资方另行与第三方签订租赁协议的租金外费用、影响光伏项目进展给投资方造成的损失等。
此外，对于项目开展后出租方就建筑物及场地所有权的转让、抵押权的设置，投资方亦可与出租方或合作相对方商议进行限制，明确约定建筑物的转让、抵押、屋顶下空间的再出租均不得影响投资方与出租方之间《场地租赁合同》的履行，并明确违反合同约定的，应承担相应违约金及守约方的全部损失。
2. 出租方未承担维修义务
关于屋顶维修，从投资方视角，可明确出租方以下违约责任：1）对于交付前的屋顶损毁，出租方应自双方勘验结束之日起【】日内完成维修，确保符合光伏项目建设，逾期完成的，每逾期1日，出租方应承担【】惩罚性违约金，逾期超过【】日的，投资方有权因此单方解除本合同，要求出租方承担违约金并赔偿因此给投资方造成的全部损失；2）对于非投资方原因（包括第三方原因、不可抗力、自然灾害等）造成的屋顶毁损，出租方应承担因此产生的维修责任，投资方有权因此单方解除租赁合同，出租方应承担违约金并赔偿因此给投资方造成的全部损失，包括但不限于投资方拆除相关设备设施的费用及其他损失。（【】中的内容建议结合实际情况完善）
3. 出租方违约单方解除合同
鉴于光伏项目投资大、回收期长，除不可抗力外，应明确出租方不得单方解除《场地租赁合同》，同时明确出租方无故单方解除《场地租赁合同》应承担的违约责任。如要求出租方承担一定的违约金，返还投资方已支付租金，同时赔偿投资方因此造成的损失。对于损失的确定，除拆除相关设备设施费用等损失外，对于发电收益损失，可参考上一年度投资方发电收益（扣除成本后）为计算基础赔偿自解除之日起至《场地租赁合同》约定的租赁期限届满之日止投资方所应获收益。
除上述提及审查要点外，关于租金价格及支付方式、分布式光伏项目的政策补贴归属、项目所在建筑物、土地被征收征用时补偿的分配等内容，投资方在屋顶分布式光伏项目《场地租赁合同》中亦应进行明确并加以关注。鉴于屋顶分布式光伏项目相关租赁合同、合作合同期限较长，为确保分布式光伏项目有效开展，对于合同各项条款，投资方均应以审慎态度进行审查，结合自身及项目情况，起草修改符合特定项目开展规划的《场地租赁合同》。