婚前购买的按揭房产，离婚时如何分割？

【 客户咨询】
“丈夫婚前以自己的名义签订《商品房买卖合同》、支付首付款并在银行按揭贷款，房屋一直登记在丈夫名下，婚后双方共同偿还一部分房贷，现双方准备离婚，丈夫名下的房产应该如何分割？”
【律师】
“对于夫妻一方婚前签订购房合同、支付首付款并在银行按揭贷款，婚后双方共同偿还房贷的情形，此时房屋价款中包含另一方的价值投入，此类房产实际是婚前个人财产与婚后共同财产的混合体。
人民法院在离婚案件中判决分割此类房产时，既要保护个人婚前财产权益，也要依照《民法典》关于照顾子女、女方和无过错方利益的原则，公平分割婚后双方共同还贷形成的夫妻共有的财产权益，同时，还不能损害银行作为债权人的合法利益，必须慎重把握。”
郧和律师一起来分析解读以下几个法律问题。
1房屋的所有权属于谁
《商品房买卖合同》签订于婚前，且由购房者支付了房屋的首付款，房屋登记于购房者名下，从交易的程序来看，买卖房屋的合意形成于婚前，且购房者据此支付了房屋的首付款。
根据《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产所有权的变动采登记制，房屋登记于购房者名下，此时可认定该房产系购房者的婚前个人房产，即房屋所有权归《商品房买卖合同》的签订方所有。
2婚后还贷部分是否是夫妻共同财产
婚前个人财产不因夫妻关系的成立而自然转化为夫妻共同财产。即便在法定夫妻共同财产制下，也存在夫妻一方或双方均保留各自所有的一部分个人财产，或在夫妻关系存续期间获得个人财产的情况。
如夫妻婚后约定夫妻财产分别所有制，婚后还贷使用的是个人财产，就不能认为购房款包含夫妻共同的财产投入。
因此，认定婚后还贷部分是否系夫妻共同财产，可从以下两方面来判断：
1.从偿还银行贷款的时间看，还贷的时间处于婚姻关系存续期间，一般可认定是双方用夫妻共同财产还贷；
2.夫妻之间是否约定实行夫妻分别财产制，或者对该房屋的还贷问题有其他特别的约定。若无，可认定婚后还贷部分系用夫妻共同财产还贷，在离婚时，可对该部分进行分割。
如认定为夫妻共同财产，婚后归还的贷款部分一般应当平均分割。
3婚后共同还贷部分对应房屋的增值部分的分割
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉婚姻家庭编的解释（一）》第78条，以及民法典第1087条第一款规定的原则，该房产一般会判给该房产登记一方（婚前签订合同且支付首付款的购房者），再由获得该房屋产权一方对另一方进行补偿。
具体补偿标准及计算公式为：
1.补偿数额=（夫妻共同还贷本息×不动产升值率）÷2
2.不动产升值率=不动产现价格÷不动产购入成本×100%
3.不动产成本=购房时不动产价格+共同还贷的利息+其他费用
4.其他费用：例如契税、印花税、营业税、评估费等，不包括公共维修基金、物业费。
特别说明：
关于房屋的价值，夫妻双方能够对房屋价值达成一致的，补偿数额的计算以双方认可的数额为基数。如双方不能达成一致，就需要委托有资质的资产评估机构进行评估以确定案涉房屋的价值。
4典型案件解读
武汉东湖新技术开发区人民法院（2021）鄂0192民初6501号
裁判要旨：
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第七十八条，本案中，位于东湖新技术开发区××路××道××期××栋××单元××层××室房屋一套，【产权证号鄂（2017）武汉市东开不动产权第0××4号】系被告婚前购买，属被告婚前财产，应归被告所有。
双方共同还贷增值部分属于双方共同财产，应平均分割。
经核算，该房产增值率为2100000元÷（741046元＋495900）＝1.78，原被告婚姻关系存续期间共同还贷本息金额为220342.42元，被告应补偿给原告196104.75元。
5郧和律师倾向性意见
1.适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>婚姻家庭编的解释（一）》第78条，应符合如下前提条件：
（1）不动产买卖合同签订于婚前；
（2）首付款由签订合同一方以个人财产支付；
（3）婚后还贷使用的是夫妻共同财产；
（4）不动产登记于首付款支付方名下。
2.一般来说，法院可能将房产判归非婚前购房者所有。
如果双方当事人婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例，远远高出婚前购房者支付的首付款在房款中所占比例，而非婚前购房者有能力支付尚未偿还的贷款，则人民法院也有可能根据案件的实际情况（如婚前购房者因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，案涉房产可能被银行行使抵押权），判决房产归非婚前购房者所有，令其向婚前购房者支付相应补偿并承担继续还贷的义务。
3.在离婚分割房产时，依照上述公式计算出的补偿数额并不是绝对的，法院会根据案件的实际情况行使一定的自由裁量权，对数额进行适当的调整，调整所考虑的因素包括：
照顾子女、女方和无过错权益的原则；夫妻一方对婚前所购房产有较大的资金贡献，如对婚前房产进行装修装潢等；夫妻一方通过对房产进行修葺、管理、维护等劳务上的贡献；夫妻一方通过自身努力，使得房产以明显优于当时的交易价格购置或出卖等机会上的贡献等。
4.在一定情况下，法院可以给未获得房产所有权的一方设立居住权。
离婚时未获得房产所有权的一方没有住处，另一方有负担能力的，人民法院还可以依据《民法典》第366条和第1090条的规定，判决一方给予帮助，在房产上设立居住权，保障没有住处一方的基本生存权利。