房地产物权的善意取得裁判规则（最高法院公报案例）

在未办理不动产登记公示前，不动产买卖双方间的法律关系不具有对抗善意第三人的效力
中国工商银行股份有限公司四川省分行营业部与中国建设银行股份有限公司成都第七支行、成都大业（集团）有限责任公司等借款担保合同纠纷申请再审案（最高人民法院[2009]民申字第1362号民事裁定书)
最高人民法院经审查认为，工行四川分行通过签订售房合同、财产抵偿协议等一系列民事法律行为，并支付购房对价，实际使用大华置业公司曾所有的本案讼争房产多年，但大华置业公司与工行四川分行始终未办理该房产过户登记手续。其间，大华置业公司又将该房产抵押给本案的建行成都七支行。而建行四川分行接受涉案抵押时并不知晓大华置业公司早已将抵押物房产出售给工行四川分行并实际使用，工行四川分行也没有提供证据证明大华置业公司与建行成都支行签订借款抵押合同时存在恶意串通的情形，涉案所抵押物房产的产权证书中载明的产权人始终是大华置业公司。根据《物权法》第16条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，第17条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，不动产登记系物权变动的重要公示方法，在未办理不动产登记公示前，则不动产买卖双方之间的法律关系不具有公信力，不得对抗善意第三人。本案中，大华置业公司系诉争房产的所有权人，其有权与建行成都七支行签订《最高额抵押合同》，将该争议房产予以抵押，且该公司办理了相关抵押登记手续。四川省高级人民法院一审判决认定涉案借款、抵押合同均合法有效，建行成都支行在本案中享有抵押权正确，应予维持。工行四川分行以其实际使用争议房产多年，已支付对价等为由，要求确认该行为该房产的所有权人，建行成都七支行对该房产不享有抵押权，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
一《商事审判指导》2009年第4辑（总第20辑），第1 48页。
善意取得的构成要件
刘志兵诉卢志成财产权属纠纷案（绍兴市中级人民法院二审民事判决书）
【裁判摘要】
善意取得是指无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，受让人是善意的且付出合理的价格，依法取得该不动产或者动产的所有权。因此，善意取得应当符合以下三个条件：一、受让人受让该动产时是善意的；二、以合理的价格受让；三、受让的动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
节选自《最高人民法院公报》2008年第2期（总第136期）
索引：不动产物权的善意取得
【最高法院主流观点】
转让人转让登记在其个人名下的房地产不符合法律规定或者当事人约定转让条件的，如果受让人是善意，且支付了合理对价并已经办理了房地产转移登记手续，可以依据《物权法》第106条第1款的规定处理。
广东省高级人民法院：
你院请示收悉，经研究，答复如下：
依据最高人民法院《民通意见》第89条的规定，本案第三人张文斌通过买卖交易方式取得的42号房产行为，应该认定为有效。首先，从章春云与章玉生养父子关系以及丘银英遗嘱上看，章玉生是42号房产权共有人之一。第二，在双方签订房屋买卖协议时，章玉生持丘银英为所有权人的房屋权证、丘银英的公证遗嘱，将上述房产出卖给张文斌，张文斌只能认为章玉生是该房屋产权人，对其只享有部分房产权的事实是不知道的。张文斌已按照房屋买卖协议的约定，全部履行了付款义务，办理了房屋过户手续，取得了该房屋所有权证。因此，第三人善意、有偿取得的房产，依法予以保护。
一最高人民法院《关于章春云与张文斌房地产确权纠纷案的复函》（[2001]民监化字第1 6号函），载《审判监督指导与研究》2003年第1卷（总第9卷）。