司法实务中对预约合同的认定及违约责任

在商品房交易、大宗物品买卖、劳动就业等领域，我们时常能够看到预约合同的出现，其中商品房交易中的预约合同居多。但相较于实践的丰富，预约合同在立法就略显简单。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第四百九十五条，首次将预约合同作为一种独立的合同，对其定义及相关法律责任作了规定，也意味着，预约合同生效后，一方不履行合同义务的，将承担违约责任而非缔约过失责任。但当下预约合同的认定、违约责任及赔偿范围并未有一个清晰认定标准。
一、预约合同概念
“预约合同”首次出现在法律文件中是在2012年，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条。后，2021年正式实施的《民法典》第四百九十五条明确规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”对预约合同的概念和违反合同应承担的违约责任做了规定，即是当事人为了在将来一定期限内订立正式合同而达成的协议，签订预约合同的目的在于保障双方日后能签订本约合同。
二、实务中对预约合同的认定
由于实践中出现的预约合同通常是以“预定单”、“订购书”、“认购书”等方式命名，并非以“预约合同”作为文件名称，因此实务中对于预约合同的认定，也不会直接以文件名作为判断标准，司法实务中主要包括两种：
（一）当事人意思自治
该认定标准认为，认定预约合同应当以当事人之间的意思表示为准，只要当事人存在之后签订正式合同的意思表示，应当认定为预约合同，而非本约。
案例一，公报案例（2013）民提字第90号，最高人民法院审理的成都讯捷通讯公司与四川蜀都实业公司、四川友利投资公司房屋买卖合同纠纷案。本案中，法院认为判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
案例二，典型案例（2014）淮民一初字第00020号，淮南市中级人民法院审理的胡某与淮南正元公司房屋买卖预约合同纠纷案。本案中，法院认为当事人签订的认购协议书等，虽就合同多数内容已经达成一致，但尚缺乏某些合同必要条款，双方同时又约定于未来某一时间签订正式合同，即意味着双方认可仍需就剩余必要条款继续磋商。基于意思自治原则，在双方不能就剩余合同内容磋商一致的情况下，法院不宜认定为本约合同。
（二）合同内容
该认定标准认为，预约合同的认定应以合同的内容为标准，如果合同签订的内容中涵盖了未来将要签订的合同的主要内容或相关的必要条款，那么即便合同中表述了在之后会再次签订正式合同或以预定书名称命名的合同，也应将该合同作为正式合同来看待。反之，则应认定为预约合同。
案例一，《最高人民法院公报》2012年第11期案例，最高人民法院审理的张某与徐州市同力公司商品房预售合同纠纷案。本案中，法院认为预约合同是一种约定将来订立一定合同的合同。当事人一方违反预约合同约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。判断商品房买卖中的认购、订购、预订等协议究竟是预约合同还是本约合同，最主要的看见此类协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。
三、预约合同违约责任
依据《民法典》之规定，合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担相应的违约责任，形式主要包括：继续履行、损害赔偿、违约金和定金罚则。预约合同与一般常见的合同不同，其违约责任的承担形式亦有一定的区别。笔者以“预约合同”、“《民法典》第四百九十五条第二款”、“2022年”为关键词，检索出 45篇案例，并以此为基础进行部分说明。
（一）继续履行
由于预约合同不具有强制性，签订预约合同并不等同于必须签订本约合同。且双方当事人应当预见，对于本约的签订与否具有不确定性。自愿原则与意思自治原则作为民商事活动必须遵循的基本原则，因此继续履行并不适用于预约合同。
例如（2022）渝03民终94号案件，陈某与重庆市垫江县城西曲药厂房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案。在《商品认购协议》已经被法院认定系预约合同的条件下，陈某主张依据《商品认购协议》签订正式的《商品房买卖合同》，但法院认为双方在房款支付方式上并不能达成一致，而陈某要求继续签订《商品买卖合同》缺乏依据，不予支持。
再如（2021）粤01民终25901号案件，赵某与广州市花都公司、原审第三人广州市伟义商行商品房预约合同纠纷一案。赵某认为其与广州市花都公司签订《认购书》已成立商品房买卖合同关系，并请求据此办理不动产产权证。而法院经审理认为《认购书》系预约合同，且广州市花都公司明确表示不愿与赵某签订《商品房买卖合同》，因而并未支持赵某强制缔约的请求。
（二）损害赔偿
预约合同的标的不是履行本约合同，而是根据预约合同的约定订立本约合同，故违约责任的认定不能依据双方所要订立的本约合同的权利义务来约束双方当事人，预约合同的守约方仅能要求对方赔偿因违反预约合同而遭受的损失，损失的范围虽未有明确界定，但基本为信赖利益损失。
例如（2022）鲁05民终922号案件，王某与华纳万海公司商品房预约合同纠纷一案。王某在签订《选房订单》后向华纳万海公司支付了20%购房款2181914元，后王某拒绝支付剩余房款，华纳万海公司则不愿退还已支付的房款。法院认为案涉选房定单产生的权利是对将来订立本约的一种期待权，王某作为预约债务人违反义务，则必将使预约债权人华纳万海公司蒙受因丧失交易机会而遭受的利益。但20%的房款显然已经超出了预约合同所应该保护的权益范围。最终维持了一审法院按照已交房款30%作为赔偿金的判决。
再如（2022）新29民终371号案件，张某与杨某、阳光宾馆预约合同纠纷一案。因杨某、阳光宾馆在签订本约合同的条件成就时明确表示拒绝签订房屋租赁合同，已构成违约，法院认定其应当承担违约责任。赔偿范围为张某为订立本约合同所花费的合理必要且有证据证明的支出。
（三）违约金
依据《民法典》第五百八十五条之规定，违约金也是预约合同违约责任的承担方式之一。预约合同的双方当事人既可以在合同中约定具体的违约金金额，也可以在合同中约定违约金金额的计算方式。
例如（2022）皖0881民初3552号案件，桂某与安徽中基公司商品房预约合同纠纷一案。双方前期达成预约合同后，在本约磋商阶段桂某不愿购房致使本约未能签订。法院认为因桂某不履行预约合同的义务，致使双方的合同目的无法实现，有违诚实信用原则，故其应当承担违约责任，按照预付款的10%向安徽中基公司赔偿违约金。
（四）定金罚则
与违约金相似，定金罚则依据《民法典》五百八十六、五百八十七之规定，作为违约责任承担方式之一。只是基于违约方是定金支付人或收受人而有所不同。
例如（2022）粤01民终8661号案件，贺某与广东纺织公司商品房预售合同纠纷一案。因双方所签订《楼宇认购书》中明确载明“定金”，故法院认为在贺某在不履行预约合同义务时，广东纺织公司有权请求其承担违约责任，案涉定金不再返还。
再如（2022）京02民终5741号案件，庄某因与北京世达公司买卖合同纠纷一案。法院经审理认为，本案系北京世达公司，即定金收受人违约，因此应当承担违约责任，庄某有权请求双倍返还定金4万元。
四、结语
综上所述，由于预约合同的非强制性，继续履行的违约责任是不适用于预约合同的，而损害赔偿、违约金、定金罚则依然能够适用于预约合同。
随着预约合同使用越来越频繁，其影响力势必也会逐渐增强，针对其认定标准、违约责任及损害赔偿范围的明确，是有利于避免同案不同判情形发生的。当然，在尚未明确的当下，亦需要每一位商事主体秉持契约精神，恪守诚信原则。