商品房买卖合同纠纷之实际与约定的房屋面积有差额怎么办？

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近期，本律所承接了一起实际房屋面积与约定房屋面积存在差额的案件，通过这个案件我们发现了其中一些值得关注的问题，相信许多地产开发企业与消费者也都会遇见此种情况，针对此种情况我们应如何维权？其中涉及的法律规定都有什么？本文以案件分析形式将本案涉及的法律问题与相关法律规定与各位分享。
案件信息
杨X云、沈阳业权置地房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
审判法院：辽宁省沈阳市中级人民法院
判决日期：2020年06月28日
上诉人（原审原告、反诉被告）：杨X云
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈阳业权置地房地产开发有限公司
案情概述
2012年11月13日，杨X云与业权公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，其中《商品房买卖合同》约定：
1、杨X云从业权公司处购买位于沈阳市于洪区房屋，建筑面积为165.62平方米，单价为9583.41元，总房款为1587205元。
2、合同第八条约定的交付时间为2013年6月30日。
3、合同第十五条约定，业权公司应当在商品房交付使用后1095日内，将办理权属登记需由业权公司提供的资料报产权登记机关备案。如因业权公司的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，业权公司向杨X云每日支付已付房款万分之零点一的违约金，合同继续履行。
《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。以面积为计费依据的各项费用，在产权登记面积确定以前已经按合同约定面积计算并发生的，不再变更；产权登记面积确定后发生的费用，以产权登记面积为计费的依据，如因面积差异导致的相关税费变化等问题，买受人自行承担。
2013年7月4日，业权公司将案涉房屋向杨X云交付使用。杨X云向业权公司交付了全部房款。
2017年3月12日，市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米。
2017年5月2日，业权公司取得案涉房屋的产权备案登记。
双方观点
上诉人观点：
上诉人认为，被上诉人在为案涉房屋办证，申请进行测绘时，不依照所附图纸进行测绘，擅自增加测绘范围没有合同依据，属于严重违约行为。
被上诉人观点总结如下：
一、被上诉人从未擅自增加测绘范围，测绘由专业机构完成。
二、产权登记及测绘未出结果前房屋面积为不确定状态，面积差异亦应按照合同约定处理。合同约定面积与产权登记面积发生差异应按买卖双方的约定处理。上诉人认为房屋门斗部分为赠送，是其单方面的错误认知，与事实不符。
三、上诉人与被上诉人就面积差异处理方式的约定合法有效。
四、从公平原则出发，上诉人应就其实际享有的房屋面积支付对价。
裁判观点
一审法院认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。具体到本案，杨X云与业权公司是平等的法律主体，签订的合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当依约履行义务。关于杨X云主张办理房证的问题，案涉房屋具备办理产权登记的条件，业权公司应当协助杨X云办理产权登记。
关于业权公司请求杨X云补交面积差价款的问题，买卖合同约定的面积为165.62平方米，后经市房产局测绘部门实际测绘面积为171.09平方米，两者相差5.47平方米，超过合同约定的3%，依约应当由杨X云补交，经计算为52421.20元（5.47×9583.40）。
二审法院认为：
本院认为，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗并未在该图上予以标注，故案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积。案涉《商品房买卖合同》附图属于户型图，该户型图确未体现存在前后门斗，亦未体现案涉房屋室外的其他细节，仅体现了案涉房屋室内的形状和大小；上诉人与被上诉人均确认案涉《商品房买卖合同》没有约定案涉门斗是业权公司赠送上诉人的面积，按照日常生活经验法则，未约定赠送的建筑面积应属于支付费用的建筑面积。考虑上诉人据以确定其主张的案涉《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，故上诉人以案涉《商品房买卖合同》附图并未标注案涉门斗为由主张案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积依据不足。
杨X云与业权公司签订的《补充协议》第五条约定：当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款，这也是出卖人交付房屋和办理所有权证的必要前提。上诉人对于该项约定是清楚的，业权公司申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘属于业权公司履行案涉《商品房买卖合同》约定的行为，沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积数额属于当“产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积”产生误差时的确认行为。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。案涉房屋经沈阳市房产测绘中心实测绘后的面积为“产权登记面积”，该面积属于上诉人享有产权的面积，也是上诉人再行出卖案涉房屋的销售面积。故结合《房产测量规范》的规定并考虑案涉《商品房买卖合同》就此项内容的约定为“多退少补”，应支持被上诉人主张的上诉人向其给付所购房屋面积差价款的诉讼请求。
坤略小结
一、关于解决实际与合同约定房屋面积出现差额问题锁定的法律应为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，根据该条可知，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符时有约定的按照约定处理，没有约定的则要判断面积误差比绝对值是否超过3%从而进行结算。
二、有约定的一般如何约定呢？本案中业权公司与杨X云约定当产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积产生误差时，买受人必须根据政府主管部门实际测量结果按照多退少补的原则结清相关房款。一、二审法院均认为该约定有效，双方应当遵守，且二审法院认为业权公司申请沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘属于业权公司履行案涉《商品房买卖合同》约定的行为，沈阳市房产局测绘大队对案涉房屋进行实测绘并变更案涉房屋的建筑面积数额属于当“产权登记面积（初始登记批复面积）与合同约定面积”产生误差时的确认行为。
三、门斗是否属于赠送的面积也值得关注。
本案中，上诉人主张按照案涉《商品房买卖合同》附图的记载，案涉门斗并未在该图上予以标注，故案涉门斗属于业权公司向上诉人赠送的建筑面积，但《商品房买卖合同》附图仅属于案涉房屋的“室内图”，室内图不包括门斗，故二审法院认为上诉人以附图并未标注案涉门斗为由而应为赠送的面积依据不足。
买房卖房是人生大事，《商品房买卖合同》的审查十分重要，其中的条款设定值得仔细斟酌商榷，避免出现冲突条款。且本案中“门斗事件”是否为大家敲响了警钟，问清房屋构造与设置，避免发生商品房面积争议。