业主断供导致开发商承担连带担保责任后，开发商是否享有购房合同解除权？

一、前言
近两年常有开发商法务人员同笔者聊起办理业主断供案件面临的尴尬状况，广东省高级人民法院关于广州市中级人民法院金融审判庭《关于抵押权预告登记效力问题的请示》的批复【（2015）粤高法民二复字第一号）】规定“不动产预告登记虽具有一定的物权性质，但预告登记权利人对涉案房屋并没有因此取得抵押权”，此后法院在办理业主断供案件时，不再拍卖业主尚未办理不动产权证的房屋，改为由开发商先承担连带担保责任，再由开发商自我救济。
开发商替业主偿还贷款本息后，如与业主签订《商品房买卖合同》（以下称“购房合同”）明确约定“开发商替业主偿还贷款本息后可以解除合同”，则可提起主张合同解除权收回房屋的之诉；如无此约定，则只能作为普通债权人向业主提起清偿债务之诉，此种情况下，如涉诉房屋已被多个债务人查封，则开发商基本难以追回已为业主垫付的款项，将会遭受较大的经济损失。
关于在购房合同有明确约定情况下开发商是否享有合同解除权，对开发商是否能追回垫付款项至关重要。根据笔者的经验，此类合同解除权诉讼，广东省内法院经历了从不支持到现在大多法院支持的过程，如珠海、东莞、中山、惠州、清远、云浮、河源等地法院支持开发商享有合同解除权，但佛山部分法院及广州法院仍不支持开发商享有合同解除权。
二、正反案例
（一）案例1：法院支持开发商享有合同解除权
笔者曾代理过一宗业主断供案件，在房屋被其他债务人查封拍卖之前，取得了法院支持开发商享有合同解除权的良好结果，开发商收回房屋另行出售，不但未受到任何经济损失，而且房屋再售后获得了额外的经济利益。
【案情简介】
2015年9月22日，原被告签订一份购房合同，合同约定：被告向原告购买某楼盘某房屋，建筑面积共142.24平方米，总金额为912840元。被告支付首期房款282840元，剩余房款630000元被告通过银行按揭方式支付。原被告签订的《补充协议》约定：被告未能履行其向银行按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行月供款）而导致原告作为担保人而承担担保责任的，原告有权单方面解除合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，被告应当向原告支付商品房总价款10％的违约金，原告将扣除代为支付银行本金、利息、滞纳金和违约金后的剩余房款的在合同注销手续完成后退还给被告。
由于被告与案外人某公司的债务纠纷，涉案房屋已于2017年6月9日被法院查封，因被告无法履行与案外人的裁判结果，涉案房屋被案外人申请强制执行，即将进入拍卖程序。
2018年6月10日起，被告不再向银行偿还贷款，银行多次联系被告，均无果。2018年9月13日，银行向原告发出《催收函》，要求原告履行担保责任，原告于2018年10月15日向银行全额偿还了被告尚欠第三人的债权本息共589817元。原告随后向法院提起诉讼。
【原告诉讼请求】
1、判令解除原被告签订的购房合同，原告收回房屋；
2、判令被告向原告支付违约金91284元；
3、判令被告协助原告办理网签合同的备案登记注销手续；
4、判令被告承担本案诉讼费用。
【法院判决结果】
1、解除原告被告于2015年9月22日签订的购房合同。
2、被告应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理购房合同的备案登记注销手续。
3、被告应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付违约金91284元。
【法院支持开发商享有解除权的理由】
购房合同系双方的真实意思表示，亦未违反我国法律、法规的强制性规定，应为合法、有效的合同，原被告双方应当按约履行各自的义务。此外，根据法律规定，合同双方可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。购房合同中明确约定“如买受人未按按揭借款合同规定期限偿还贷款导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同”，当该情形确实存在时，即视为双方约定解除合同的条件已成就，开发商以此为由诉请解除购房合同时，法院应予支持。
（二）案例2：法院不支持开发商享有合同解除权
【案情简介】
2014年8月2日，原被告签订一份购房合同，合同约定：被告向原告购买位于某楼盘某房；该房屋建筑面积88.8平方米；总房价502786元；被告通过按揭贷款方式支付房款。原被告签订《补充协议》约定：被告未能履行其向银行按揭应尽的义务（包括但不限于拖欠银行月供款）而导致原告作为担保人而承担担保责任的，若原告在该商品房被拍卖、变卖或抵偿债务前承担了担保责任的，原告有权单方面解除购房合同，并按合同原价收回该商品房另作处理，被告应当向原告支付商品房总价款30％的违约金，原告在扣除代为支付银行本金、利息、滞纳金和违约金后的剩余房款在合同注销手续完成后退还给被告。
2017年6月28日，因业主断供，某银行起诉原被告，法院作出判决，判决被告偿还借款本金342273.18元和罚息、律师费18384元，被告与原告承担连带清偿责任。此后某银行申请执行，原告足额支付了执行款项。
2018年9月12日，原告向被告发出解除通知书，主张解除双方签订的购房合同及补充协议，要求被告办理解除手续。随后原告向法院提起诉讼。
【原告诉讼请求】
1、判令确认原被告双方签订的购房合同已于2018年9月16日解除；
2、判令两被告协助原告办理购房合同注销手续；
3、判令两被告支付总房价30％的违约金150835.8元予以原告；
4、判令被告承担本案诉讼费用。
【法院判决结果】
1、被告应于本判决发生法律效力之日起十日内返还443548.86元并支付以294073.46元为本金从2018年5月30日起、以145794.74元为本金从2018年6月1日起、以3680.66元为本金从2018年6月4日起，均计算至实际清偿日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予原告；
2、驳回原告其他诉讼请求。
【法院不支持开发商享有解除权的理由】
1、根据《中华人民共和国物权法》第186条规定“抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，法院认定原被告在补充协议中关于原告有权解除合同的条款属于流抵条款，该条款无效且显失公平，原告依此条款要求解除购房合同和补充协议、办理注销合同备案登记手续及预告登记手续的全部诉请均没有法律依据，法院不予支持。
2、购房合同项下的双方权利义务已经基本完成，该合同关系中买受人不存在违约行为。至于买受人未按期偿还银行贷款致使开发商依法承担其作为保证人应承担的连带清偿责任，这属于开发商原本应该预知的合同风险，其依此享有作为保证人承责后依法向债务人买受人进行追偿的权利。开发商以买受人违反购房合同为由，诉请解除双方之间的购房合同，缺乏事实和法律依据。
3、开发商承担担保责任的时间跨度大，现实中房屋的价值在开发商承担担保责任时已增值不小，解除合同对业主或其他债权人不公平，违反公平原则。
4、部分房屋已实际交付给业主使用，解除合同将严重影响已经形成稳定的社会关系。
三、法律评析
如果购房合同中明确约定“开发商在业主断供导致需要承担担保责任情形下，开发商享有合同解除权”，笔者倾向支持开发商享有合同解除权。具体分析如下：
1、合同意思自治原则应得到支持
根据《合同法》第93、94条规定，解除合同有协商解除、约定解除和法定解除三种方式。开发商与业主在购房合同明确约定“买受人断供导致开发商承担担保责任的，开发商享有合同解除权”，此内容是各方真实意思表示，理应得到支持。
2、开发商为业主承担阶段性担保责任之下，购房合同之合同目的应作扩大理解
部分法院认为，因购房人已经履行付款义务，开发商也已经履行交楼义务，只是尚未办理不动产权证，在这种合同目的已基本达成的情况下，开发商依合同约定解除合同，不利于交易的稳定性。
笔者认为，业主选择一次性或分期付款的情况下合同目的可以作如上理解，但业主通过银行按揭方式付款，且开发商需要对买受人的贷款承担担保义务的，则合同的目的应作扩大理解，即买受人既要按购房合同约定履行支付房款的义务，还应当按其与银行之间签署的借款合同履行按时还款的义务，最终达到按合同约定消除开发商的担保责任，在此种特殊合同目的无法达成时，开发商主张合同解除权应予支持。
3、否认开发商享有合同解除权将对开发商利益造成严重损害
a）因买受人的过错，导致开发商需要承担担保责任，且往往此时买受人存在诸多负债，开发商在承担担保责任后仅享有普通债权人的地位主张权益，往往因买受人的财产不足不能得到清偿，实质上等同于开发商为买受人的过错承担了不利后果，开发的房屋如不能收回，承担担保责任后获得的债权也不能实现，如出现大面的业主断供跑路案件，将给开发商造成巨大的经济损失。
b）可能诱发新型的诈骗犯罪。部分购房者在前期仅支付了较低的首付款，贷款金额较高，开发商承担的担保责任也较大，不排除部分买受人与他人串通通过虚假诉讼追索债权，查封房屋，法院否认开发商享有的合同解除权，交易秩序将会出现混乱，开发商的利益将严重受损。
四、开发商防范业主断供法律风控之建议
为降低开发商因业主断供带来的经济损失，建议开发商聘请专业律师做好如下法律风险防范措施：
1、在购房合同或补充协议中明确约定如发生买受人断供导致银行要求开发商承担连带担保责任的，开发商有权解除购房合同，为今后提起合同解除权之诉提供条款依据。
2、鉴于银行一般要求开发商承担担保责任的期限截止至办妥《不动产权证书》及《抵押证》，建议开发商加快办理银行按揭方式业主的《不动产权证》及《抵押证》，以尽早彻底解除开发商的连带担保责任。
3、在银行按揭放款后，积极主动与银行沟通业主还款情况，发现业主有还款异常情况，主动敦促业主还款，降低业主断供风险。
4、在发生业主断供案件后，积极主动与银行及业主沟通。如出于维护良好银企关系的考虑，在替业主向银行还款之前，根据《物权法》第二十条约定“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，将预抵押证的权利人变更为开发商指定单位，以阻止其他债务人对房屋的执行。如房屋已因其他债务被法院查封，则应立即提起合同解除权之诉，收回房屋另行出售，尽量降低经济损失。