售后公房的物业费由谁承担？

房改房是国家住房改革的产物，在北京地区，房改房尤为常见，此类房屋往往有着较为复杂的产权历史沿革，时至今日，在物业费的承担问题上矛盾愈发凸显，此类房屋的物业费用究竟由哪一主体承担在司法实践中也存在不同的处理结果，笔者旨在通过梳理北京地区例类似案件的裁判规则以及相关政策规定，为售后公房的物业费管理提供参考。
01、售后公房物业费承担的相关规定
（1）物业服务费用原则上应由业主缴纳
《北京市物业管理条例》第二十五条规定：“房屋的所有权人为业主。公房尚未出售的，产权单位是业主；已出售的，购房人是业主。”
《物业管理条例》第四十一条第一款规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”
《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（京发改［2005］2662号，2006年1月1日生效）（以下简称“《办法》”）第八条规定：“物业服务费用由业主缴纳。法律另有规定的除外。”
（2）二次交易的房屋，物业服务费用由产权人缴纳
北京市国土资源和房屋管理局关于房改房上市后向产权人收取物业管理费的复函（京国土房管物〔2004〕348号）（以下称“348号文”）规定：“《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》第五条规定，按房改规定出售公有住宅楼房的单位负担产权人交费项目，住户负担使用人交费项目。按照本市房改房上市交易的有关规定，按房改规定购买公有住宅楼房的住户将购买的房屋上市交易后，该房屋的产权性质转变为商品房产权，新购买并取得该房屋所有权的住户应负担全部物业管理交费项目。”
（3）2006年1月1日前已经完成房改的房屋，物业服务费用收费水平和缴纳责任主体维持不变，但另有约定的按约定执行
京建物［2006］30号文件（以下称“30号文”）规定，《办法》实施前（也即2006年1月1日前），按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行。
关于上述物业费用具体构成，根据2006年1月1日前施行的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价〔房〕字〔1997〕第196号，2016年1月1日失效）第二条规定，物业管理服务收费是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托，对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
02、售后公房物业费的承担主体
1.有约定从约定
根据30号文、京发改［2005］2662号《办法》文件的规定，“按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人对物业服务费用缴纳责任主体另有约定的，按照约定执行”。售房合同书中约定由哪一方缴纳物业费的，则无论基于规定还是合同约定，均按照约定方式缴纳物业费。
但需提示售房单位的是，如原产权单位与购房人之间买卖合同的约定，无物业单位的确认，则物业公司依据在先惯例向产权单位索要物业费时，产权单位依据房屋买卖合同答辩要求物业单位向业主索要物业费存在不被支持的风险1。物业管理费实际承担方是购房人，虽然按前述司法观点无法直接以约定对抗物业单位，但产权单位可以在承担物业费后依据该房屋买卖合同约定要求购房人支付物业费。
2.二次上市房屋由现产权人交纳
已经由产权人购买后再次交易的房屋，根据《物业管理条例》及348号文规定，应当由房屋的现有产权人，即现业主交纳物业费。
3.无约定时，2006年1月1日之后完成房改的，由购房人自行缴纳物业费
在没有居民购房合同书、或合同书中约定物业费根据国家有关政策规定执行的情形下，根据30号文、京发改［2005］2662号《办法》文件的规定，结合相关司法判例，2006年1月1日之后完成房改的，由购房人自行缴纳物业费。
4.无约定时，2006年1月1日之前完成房改的，存在购房人自行承担和售房单位承担两种裁判结果
2006年1月1日之前完成房改的，就物业费的承担在司法实践中存在一定争议，具体表现为30号文和《北京市物业管理条例》的适用冲突，对于两个规定的适用，不同的法院存在不同的裁判观点，具体如下：
北京市朝阳区人民法院于2021年10月29日做出的（2021）京0105民初8056号一审民事判决书，朝阳法院认为“关于王玉梅主张的之前的物业费系由产权单位直接缴纳，根据京建物[2006]30号文件的规定，不应当交纳物业费的抗辩意见，按照2020年开始实施的《北京市物业管理条例》的规定，公房尚未出售的，产权单位是业主，已经出售的，购房人是业主。业主应当按时足额交纳物业费。根据本院查明的事实可知，王玉梅已经购买了涉案房屋，现无证据证明其产权单位同意继续为其支付物业费，故王玉梅应当承担支付物业费的义务，故对其该项抗辩意见，本院亦不予采纳”。
北京市第三中级人民法院于2020年9月29日做出的（2020）京03民中9013号二审民事判决书中，上诉人认为一审法院适用的30号文、京发改［2005］2662号《办法》文件效力过低，根据《北京市物业管理条例》的规定公房出售后购房者是业主，故应当由实际业主负担物业费。但北京市第三中级人民法院二审2认为“房改房作为一种具有特定历史背景的房产，处理该类房产的相关事宜应当参照针对该类房产的相关规范性文件。根据京建物［2006］30号、京发改［2005］2662号文件的规定，2006年1月1日前按照房改政策出售的房屋交费主体及标准不变，因此就涉案房屋而言如果各方没有额外的特别规定，缴费主体仍应当为中电建公司”。
综合上述判例观点，笔者注意到，虽然现行的《北京市物业管理条例》已明确规定业主作为物业费的缴纳主体，该条例的位阶也高于30号文的内容，但是基于房改房屋的特殊性，司法实践观点差异较大，裁判者也往往会关注房改房屋的同区域同类房屋的缴费惯例，具体适用仍需以法院具体裁判观点为准。
03、物业费中的特殊内容——电梯费、高压水泵费的承担主体
《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》第二条规定：“本办法所称公有住宅楼房，是指由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房（以下简称新、旧楼房）。”另，该《办法》第十条的规定：“……旧楼房出售前，售房单位须对房屋结构和装修设备进行检修，保证住用安全和正常使用。职工购买住宅楼房之后的管理和维修，按《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》执行。”《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》第七条规定：“私有住房电梯、高压水泵的管理及其运行、维护和更新费用，由售房单位负责和负担。”
上述两个规定虽处于现行有效状态，但其所规定内容与现行《北京市物业管理条例》《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定存在冲突。具体为：《北京市物业管理条例》规定了售后公房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用由专项维修资金，应首先从专项维修资金中支出，不足部分，由房屋业主与售房单位需要按照所交存专项维修资金的比例分摊该项支出。《北京市住宅专项维修资金管理办法》第三章明确规定“电梯”、“二次供水系统”（高压水泵即属于二次供水系统）的维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。
针对上述存在冲突的规定，笔者倾向于认为，售后公房小区房屋应当根据房改的时间分别执行《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》或《北京市物业管理条例》《北京市住宅专项维修资金管理办法》的规定，具体理由如下：
经笔者核查，《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》与《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》第一条均规定：“为实施《北京市住房制度改革实施方案》，制定本办法。”另，北京市人民政府于1992年4月7日向国务院上报的关于《北京市住房制度改革实施方案》的请示载明：“我市房改试点四年迈了四步，创造了多种形式，取得了明显成效。……同时形成了《北京市住房制度改革实施方案》及7个配套办法（《北京市住房基金管理办法》《北京市住房公积金制度实施办法》《北京市城镇公有住房租金改革办法》《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》《北京市城镇居民购买商品住宅楼房管理办法》《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》《北京市城镇住宅合作社管理办法》）。”据此，笔者倾向于理解，《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》与《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》两规定系《北京市住房制度改革实施方案》的配套制度，其适用范围，应仅限于《北京市住房制度改革实施方案》实施期间所涉的售后公房管理。
经笔者核查，《北京市住房制度改革实施方案》所涉实施计划的实施期限为十年（自1992年7月1日起，至2002年7月1日止），在该《方案》实施之后，我国后续又出台了关于进一步深化城镇住房制度改革的一系列文件，不断调整优化住房改革制度，在该背景情况下，原产权单位（售房单位）拟进行房改的房屋继续适用《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》与《北京市私有住宅楼房管理与维修办法》的相关规定，明显与两规定的设立目的和设立时期不相符合。另，经笔者公开检索，由原产权单位承担“电梯、生活用水设施的改造费用”的案例仅有一例，其房改时间为1999年，属于《北京市住房制度改革实施方案》实施期间，同时，对于职工二次转卖后的房屋业主，原产权单位也不再承担该部分费用，上述判例的适用情形与笔者的理解保持一致。
综上，笔者倾向于理解，房改售房电梯费、高压水泵费的承担主体应当以《北京市住房制度改革实施方案》实施期间为限分阶段适用处理，也即2002年7月1日之前，由售房范围承担，2002年7月1日之后，由住宅专项维修基金承担。
同时，需要进一步明确的是，住宅专项维修资金列支的关于“电梯”、“二次供水系统”的费用仅限于“维修”，且应至少达到“中修”的程度，而实际上“电梯”、“二次供水系统”还涉及到日常运行、维护费用，日常运行、维护费用并不包含在住宅专项维修资金列支范围内，其仍属于物业费3的范畴，2002年7月1日之后，“电梯”、“二次供水系统”的日常运行、维护费用也应当由业主自行承担。
04、实务建议
站在实务处理角度，在对司法裁判观点具有一定争议的背景之下，售后公房的物业费管理思路可做如下参考：
1.关注售房合同约定，笔者注意到不少企事业单位、国企公司在进行自有房屋售房时仍然沿用老旧的合同模板，其中对于物业费的约定不少合同模板仍体现为售房单位承担物业费，对于后期物业费的承担容易引发争议。
2.关注物业缴费主体过渡，在物业缴费主体发生变更时，建议售房单位与物业服务企业做好衔接，明确物业费缴费主体责任，尤其是部分小区的物业服务合同仍由售房单位与物业公司签署，为了厘清物业费承担主体，建议售房单位应当与物业服务企业以书面形式明确缴费义务承担人。
3.对于不应由售房单位承担的物业费，及时中止物业费的支付，并做好与相关购房人的政策解释工作，减少物业费争议的发生。
[1]中电建建筑集团有限公司与北京天岳恒房屋经营管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书(2020)京03民终9013号
本院认为：“房改房作为一种具有特定历史背景的房产，处理该类房产的相关事宜应当参照针对该类房产的相关规范性文件。根据京建物［2006］30号、京发改［2005］2662号文件的规定，2006年1月1日前按照房改政策出售的房屋交费主体及标准不变，因此就涉案房屋而言如果各方没有额外的特别规定，缴费主体仍应当为中电建公司。虽然根据一审调取的买卖合同记载对于水、电、气由购房人按照规定缴纳，但是并未明确物业费用的缴纳主体及方式，同时该买卖合同系中电建公司和业主之间的约定，并无物业单位的确认，因此中电建公司依据房屋买卖合同要求物业单位向业主索要物业费缺乏依据，本院不予采信。”
[2]北京双吉安物业管理有限公司与北京百花投资有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书（2019)京0102民初35616号
本院认为：“涉案18套房屋（2018年度变更为17套）的性质为房改房，出售房改房屋是国家特定历史时期的产物，区别于普通商品房的出售，政府部门结合当时特点制定的有关规定和政策应当执行，由此涉及的房改房出售后物业费的交纳问题，亦与普通商品房的物业费交纳相区别，应当执行政府部门的特别规定。根据京建物［2006］30号文件规定，京发改［2005］2662号《北京市物业服务收费管理办法（试行）》（以下简称《办法》）实施前，按房改政策出售公有住宅的单位、购买安居（康居）住宅的职工所在单位和房改、安居（康居）购房人，仍应按照《办法》实施前物业服务费用水平各自承担相应的物业服务费用缴纳义务，即物业服务收费水平和物业服务费用缴纳责任主体维持不变。被告百花投资公司仍是缴纳物业费的主体，被告未提交证据证明与出售房屋后的房屋产权人有关于物业费缴纳的约定，或将物业费以其他形式支付给出售后的房屋产权人，故应当向原告缴纳涉案18套房屋（2018年度变更为17套）的物业费用。”
[3]《北京市物业管理条例》第七十一条物业服务人应当建立、保存下列档案和资料：(二)小区监控系统、电梯、水泵、有限空间等共用部位、共用设施设备档案及其管理、运行、维修、养护记录；
《物业服务收费管理办法》第二条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
《物业服务收费管理办法》第十一条物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支……