房屋买卖合同纠纷——售房宣传在实践审判中的三大难点

一、如何区分要约与要约邀请
(一)要约的基本理论
1.要约的含义
要约在不同的情况下可以称为“发盘”、“发价”等，发出要约的人称为“要约人”，接收要约的人称为“受要约人”。
尽管存在不同的理论和不同的定义方式，两大法系对要约含义的认识基本是一致的。因为说的是同一件事，解决的是同一个问题。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“《商品房司法解释》”）第3条采取的是最通常和最简单的定义方式：要约是希望和他人订立合同的意思表示。
2.要约的构成要件
按照合同法理论对要约的解释，要约成立的要件有四个：
(1)要约是特定合同当事人的意思表示。发出要约的目的在于订立合同，要约人必须使接收要约的相对方能够明白是谁发出了要约以便作出承诺。
(2)要约必须向要约人希望与之缔结合同的相对人发出。合同因相对人对于要约的承诺而成立，所以要约不能对希望与其订立合同的相对人以外的第三人发出。
但相对人是否必须是特定的人，则有不同的看法：
一种观点认为，要约必须是向特定人发出，向不特定人发出的订约建议是要约邀请。因为，向特定人发出的要约，一旦承诺合同就成立，而向不特定的人发出的订约建议，承诺了也不会当然导致合同成立。
另一种观点认为，要约可以向不特定的人发出，但不是说在一切情况下都可以向不特定的人发出要约。现实有许多向不特定人发出要约的情况。如自动售货机的设置，电车、渡船、公共汽车的行驶，戏院、电影院的开设。
(3)要约必须具有缔约目的并表明一经承诺即受此意思表示的拘束。这点很重要，很多类似订约建议的表达实际上并不表示如果对方接受就成立了一个合同。能否构成一个要约要看这种意思表示是否表达了与被要约人订立合同的真实意愿。
(4)要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条件。如果一个订约的建议含混不清、内容不具备一个合同的最根本的要素，是不能构成要约的，即使受要约人作出承诺，也会因缺乏合同的主要条件而使合同无法成立。一项要约的内容可以很详细，也可以较为简明，一般法律对此并无强制性要求，只要其内容具备使合同成立的基本条件，就可以作为一项要约。
(二)要约邀请的基本理论
要约邀请，又称要约引诱，是邀请或者引诱他人向自己发出订立合同的要约的意思表示。要约邀请可以是向特定人发出的，也可以是向不特定的人发出的。要约邀请与要约不同，要约是一个一经承诺就成立合同的意思表示，而要约邀请只是邀请他人向自己发出要约，自己如果承诺才成立合同。要约邀请处于合同的准备阶段，没有法律约束力。有的学者认为，要约邀请不是意思表示，只是事实行为。
(三)要约与要约邀请的区别
要约邀请又称要约引诱，是指一方当事人邀请另一方当事人向自己提出要约的意思表示。要约邀请看似要约，其实不是，二者区别主要在于：(1)在性质上，要约是当事人订立合同的预备行为就其性质而言是一种事实行为或表示行为。(2)在直接目的上，要约是要约人以订立合同为目的的意思表示而要约邀请并不是以订立合同为其直接目的，其目的在于唤起别人向自己发出要约。(3)在内容上，要约的内容必须十分确定具体，应包括合同得以成立的必要条款；而要约邀请的内容并不要求那么确定。要约人应受其要约的约束，承担法律责任；而要约邀请对双方当事人都不具有法律约束力。
二、《商品房司法解释》第3条的理解
关于商品房销售广告是要约邀请还是要约问题，应当结合我国合同法中的相关规定进行理解。合同法第15条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。”该条规定明确了商业广告的内容如符合要约规定的，视为要约，因而具有要约的约束力。《商品房司法解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据合同法有关规定以及最高人民法院《商品房司法解释》第3条的规定，对销售广告和宣传资料的性质与作用宜作以下理解：
(1)在通常情况下，商品房销售广告和宣传资料的内容往往不够具体、明确，一般不含有要约的意思，应依据合同法第15条第1款的规定，认定其不具备合同要约的要件，性质为要约邀请，对双方当事人均不产生合同的约束力。
(2)当事人在合同中对广告内容的约束力进行认可的，该广告和宣传资料即构成合同的条款。
(3)将商品房销售广告和宣传资料作为购房合同附件的，该广告和宣传资料构成合同条款。但正式合同对广告内容有实质性变更的，以正式合同的约定为准。
(4)出卖人就商品房开发项目规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有决定作用的，即对买受人决定订立合同以及房屋价格的确定有重大影响的，在买受人就此内容提出订立合同时，该商品房销售广告内容的对象就已特定化；根据合同法第14条关于要约的规定，《商品房司法解释》明确规定应当将该内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买受人对出卖人要约的承诺。
三、购房者的诉讼请求与相关处理分析
商品房销售广告不实依据现行法律，可以分为要约邀请不实和要约不实由于现在各地法院处理商品房销售广告不实案件形成的模式，主要是在认定商品房销售广告属于要约的情况下追究开发商的民事责任。因此，关于购房者的诉讼请求与相关处理主要是建立在商品房销售广告属于要约的前提之下，而对于购房者而言，其提起违约之诉的胜诉几率较大。
关于商品房销售广告是否属于要约的认定，购房者的主要法律依据为合同法第14条、第15条和《商品房司法解释》第3条之规定。若经法院审理认定，销售广告属于要约，应视为合同的内容，开发商违反销售广告的说明和承诺构成违约，则购房者可依据合同法请求开发商承担违约责任。
关于开发商违约责任承担，购房者在合同法上要求开发商承担违约责任可以选择的法律依据有合同法第107条、第111条、第112条、第113条、第114条等条文。购房者也可以依据合同法第94条之规定请求解除合同，并追究开发商的相应责任。
在诉讼中，购房者的诉讼请求主要分为两种：
第一种是要求解除商品房买卖合同，并赔偿相关损失； 购房者主要是依据合同法第94条之规定请求解除合同，并要求赔偿损失，而损失主要为购房款的利息损失及房屋升值带来的差价损失。
第二种是请求开发商承担违约责任和赔偿相关损失，在此类诉讼请求中，也有存在继续履行的请求；若商品房买卖合同中对违约责任有规定，则购房者直接依据合同约定之数额请求赔偿违约金。也存在着未约定情形，如对规划范围内的绿地或者停车位等明确具体的说明和承诺的违反，则据此情形估算损失大小存在困难，如对商品房内部的材质的具体说明和承诺的违反，其损失大小比较容易估算。
综上所述，需要处理的主要有两个问题：一是购房者是否有权解除合同问题，主要涉及法定解除权的行使条件的理解；二是购房者的损失范围及大小间题，应按照损失赔偿的一些基本原则，如可预见原则、相关原则、减少损失原则、损益相抵原则等斟酌。