承租人必须知道的房屋征收知识

不知不觉，笔者的房屋征收过程中承租人权利保护专栏文章接近了尾声，在前述六期文章中，笔者主要从承租人在房屋征收过程中可获得的补偿项目、主要纠纷类型、如何与相对方谈判、如何签订补偿协议、以及涉及转让费、土地储备情形下承租人权利如何保护向大家做了较为详细的讲解。
说完上述的大类知识后，笔者接下来将分两期科普一些与房屋征收有关的知识，供承租人在遭遇房屋征收时能做到“知己知彼”。
国有土地上房屋征收的流程
根据国务院2011年1月21日颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，国有土地上房屋征收与补偿的流程主要可以概括为以下步骤：

集体土地上房屋征收补偿流程
因国务院暂未对集体土地上房屋征收颁布实施统一的征收补偿条例，各省、自治区、直辖市政府会根据当地的实际情况，制定相应的法规规章来规范征收房屋补偿的流程。以上海市为例，上海市集体土地上房屋征收补偿的流程主要可以概括为以下几个步骤：

房屋征收补偿协议的签订主体
房屋征收补偿协议的签订主体中，房屋的征、被双方是当然的协议签订主体，其中，征收部门是指市、县级人民政府确定的部门，主要负责组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作；被征收人是指房屋的所有权人。
除了上述两个主体外，在实践中，如遇公房租赁这种特殊的情形，各地政府常出于公房承租系福利分房等角度考虑，会在当地的房屋征收补偿法规规章中，直接将公房承租人纳入到房屋征收补偿协议的签订主体的范围内，使得公房承租人可以直接参与到房屋征收补偿的过程中来。
违法建筑对房屋征收补偿的影响
司法实践中，违法建筑通常是指未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑。以违法建筑为租赁标的物签订的租赁合同一般会被认定为无效，但在发生纠纷时，如权利人在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证、经主管部门批准建设或延长使用期限的，租赁合同依然会被认定为有效。
在租赁标的物系违法建筑，而导致租赁合同无效的情形下，承租人就不能参照前几期专栏文章分享的内容来要求分配房屋征收补偿利益了。虽然法律没有明文规定，但实践中较为常见的做法是：如出租人因房屋系违法建筑被有关部门责令拆除或强制拆除而未取得任何征收补偿利益的，则承租人随之不能向出租人主张补偿利益，但是可以根据双方的过错程度要求出租人对于承租人遭受的损失承担相应的责任；如即使房屋系违法建筑，出租人亦因房屋征收获得相关征收补偿利益的，则承租人依然有权就征收部门针对房屋占有、使用、收益价值支付的补偿利益主张分配。
房屋征收补偿的方式确定
被征收人可以选择的房屋征收补偿方式主要有两种，即货币补偿和房屋产权调换。货币补偿的核心内容是房屋价值补偿，一般由评估机构评估确定被征收房地产的市场价格，除此之外，货币补偿的范围往往包括搬迁补偿、临时安置补偿、提前签约奖励、积极搬迁奖励、房屋装修补偿等项目。涉及经营性房屋征收的，则还会包括停产停业损失、设备重置及人员安置费用等。
而房屋产权调换，则是通过由征收部门提供用于产权调换的房屋,并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，多退少补的形式来实现的。在该种方式下，产权调换房屋的区位、面积（含自有与公摊）、施工及装修标准、交房时间与相关权证办理等因素均将直接影响到该房屋的价值。
除了上述房屋征收知识外，承租人还需了解征收房屋当地的法律法规和政策规定，以更全面认识房屋征收的整体情况。因此，笔者将在下一期的专栏文章中，将以上海市为例与大家分享相关的具体的房屋征收知识。