疫情之下，商业租金能否减免？

新型冠状病毒爆发以来，仍不见有缓解迹象，全国各地多家商场、购物中心出现暂停营业或缩短营业时间的情况。商场、购物中心的客流量受到重大影响，这必然严重影响商场或购物中心入驻商户的营业收入。在疫情影响下，万达、保利等公司，纷纷主动减免房租，全国各地也涌现出“中国好房东”。那么，在疫情防控之下，承租人是否有权单方面解除合同或要求出租人减免租金？本文对此问题进行法律分析，为租赁合同关系当事人提供决策参考：
一 不可抗力、情势变更、商业风险认定及区别
针对此次疫情导致合同不能履行或者履行困难的情况，是构成不可抗力还是情势变更、商业风险？
定性的不同直接影响到法律的适用以及处理结果，因此，有必要从理论及法律规定上对不可抗力、情势变更、商业风险予以理清。
（一）不可抗力、情势变更、商业风险定义

不可抗力强调不能预见、不能避免、不能克服；
情势变更强调不能预见、不属于商业风险、继续履行有违公平原则或不能实现合同目的；
商业风险属于从事商业活动所固有的风险，强调作为合同基础的客观情况的变化未达到异常的程度。
（二）不可抗力、情势变更、商业风险区别
不可抗力与情势变更的区别：
1 客观表现形式不同。不可抗力主要表现形式有自然灾害，如台风、洪水、冰雹等；社会异常行为，如战争、罢工、骚乱等；政府行为，如国家征收、国家征用等，由于行政机关的行政行为具有频繁性，一般不列入不可抗力的范围。情势变更主要是订立合同时无法预见的政府政策，经济因素等。
2 对合同履行的影响不同。不可抗力已构成履行不能，分为事实上的不能与法律上的不能，所谓事实上的不能，又称为自然不能，指基于自然法则的不能，比如因合同标的物灭失而不能履行；法律上的不能，是指基于法律规定的履行不能，或者说是指因法律的理由而导致的履行不能，属于民事行为内容违法的问题。而情势变更未达到履行不能的程度，仍属于可能履行，只是继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，有违公平原则和诚实信用原则。
3 法律效果不同。不可抗力是当事人享有法定合同解除权的事由之一，无须借助司法程序解除合同；当发生情势变更，当事人之间可以重新协商，协商不成，需要变更或者解除合同时，只能请求人民法院或者仲裁机构判决或者仲裁变更或者解除合同。
情事变更与商业风险区别：
1 商业风险属于从事商业活动的固有风险，尚未达到异常变动程度的供求关系的变化、价格的涨跌等均属于商业风险；而情势变更原则是作为合同成立基础的环境发生了异常变动，是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。
2 对于商业风险，法律推定当事人可以预见；对于情势变更，当事人未预见到，也不能预见。
3 商业风险给当事人带来的损失，从法律的观点上看可归责于当事人，而情势变更则不可归责于当事人。
4 商业风险是能够由当事人自行承担的，通常当事人在缔约时已将商业风险合理地计算在内并形成相应的合同价格，由一方当事人承担并不会导致显失公平；而情势变更要处理的问题是由于当事人缔约时不可预见的情事变更，仍然坚持合同严守原则，在结果上导致对于一方显失公平，而另外一方获得暴利。
综上，不可抗力与情势变更，一般从导致履行不能的具体因素和履行不能的程度来加以区分；
而认定情势变更还是商业风险，以及是否构成情势变更，不能仅从是否具有可预见性区分，而应结合具体案情，在公平原则的基础上，从个案中找到导致合同履行不能的直接和根本原因，据此作出认定。
二 因疫情停业，承租人是否有权解除租赁合同？
1 首先，审阅租赁合同中关于不可抗力的范围。若租赁合同中对“不可抗力”进行了定义，且明确列举传染病属于不可抗力情形的，作为承租人可依据《合同法》第94条规定，以本次疫情构成不可抗力致使合同目的无法实现为由解除合同。若租赁合同中对“不可抗力”未进行明确定义，承租人可以主张，本次疫情是无法预见、不可避免、不能克服的客观存在，属于不可抗力事件。同样依照《合同法》第94条规定解除租赁合同。
2 其次，参考非典期间相关判例，此次疫情也可能被认定为情势变更。鉴于非典期间司法判例对“非典”是否属于不可抗力存在争议，部分案例中认定“非典”疫情属于情势变更。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第26条规定，承租人可以请求法院变更或者解除合同，法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
3 最后，若承租人解除租赁合同，应遵循《合同法》第118条关于不可抗力的通知要求，即应当及时通知出租方，以减轻可能给对方造成的损失。承租人向出租方发出通知时，应采用书面方式，并留存好相关凭证。
从经营发展角度考虑，建议承租人谨慎解除合同。
承租人从装修、人员招聘、宣传等，前期成本远超一两个月的房租，应综合考虑是否解除租赁合同。
三 因疫情停业，承租人是否有权要求出租方减免租金？
现全国各地纷纷涌现出“中国好房东”，多家房企宣布减免租金，与祖国共克时艰。
值得注意的，房东主动减免是情分，并非法律强制性规定。
实践中，只要租赁合同未解除，承租期间的租金承租人依旧需要支付。
因此，承租人以疫情导致停业要求出租方必须减免租金是没有法律依据的。
但是，考虑到本次疫情的不能预见、不能避免、不能克服性，承租人可以根据《合同法》第117条不可抗力之规定、以及情势变更相关法律依据，书面请求出租方减免租金。
四 针对疫情减免租金问题，租赁合同各方当事人应采取哪些措施？
1 首先查阅双方签订的租赁合同，合同中是否有对特殊事件、特殊情况（例如自然灾害、全国性重大事件、非一方可控制且不可避免发生的）下的租金协商或减免的约定；
2 及时沟通协商。承租人可主动通过口头或书面方式向出租人提出减免的申请，或者提出缓交的申请，在出租人同意减免租金的情形下，建议双方尽快签订补充协议固定双方关于租赁合同变更的约定；
3 关注国家出台的相关政策或地方政府发布的各类文件。2020年2月4日，淄博市人民政府发布关于印发《淄博市支持企业应对疫情稳定生产政策措施》的通知， 第四条明确规定：减免企业承租经营用房房租。对承租国有资产类经营用房的企业，2020年2-4月份房租免收。对大型商务楼宇、商场、市场运营方减免中小微企业租户疫情期间租金的，市、区县要给予适度财政补贴。（责任单位：市财政局、市国资委、市商务局，各区县政府，高新区、经济开发区、文昌湖省级旅游度假区管委会）。因此，租赁合同各方应及时关注政府发布的各类文件。
4 各方均需要保留有利证据。承租人：租赁合同无法履行或经营收到严重影响的具体证据，比如商场照片视频、店内监控、消费流水。出租方应保留要求承租人缴纳房租的凭证等。
5 若双方无法协商一致，可以租金合同纠纷诉诸法院或仲裁，由司法机关根据具体情形裁判。