财产保护之假离婚卖房篇

随着北京房价飙升、各种税费的水涨船高，上有政策下有对策的现象频发，比如假离婚买房或卖房。
最近老周就遇上了这样一件事情，为了给儿子结婚买套婚房，转遍了附近的小区，终于看上一套价格合适、性价比较高的房子，卖家是个耿直倔强的老头，直接说明：签署合同拿到定金后，先要和老伴办理假离婚，然后再去办理各种过户所需的手续。老周细算下来这样貌似能够省一部分税费，还是蛮合算的，不过又总是觉得心里不踏实，找到律师咨询。
在这里先普及一下，只要是婚后购买的，只要没有夫妻财产书面约定，无论房屋登记在谁的名下，都属于夫妻共同财产。在出售夫妻共同财产时，需要夫妻双方均同意，否则属于无权处分，很可能导致合同无效，也就是说你费了半天劲花了很多钱好不容易签了合同买了套房，很可能导致这房子不能卖给你，只能把钱退还给你（前提是对方愿意且有能力退还），要想主张损失你得诉讼、举证、耗时耗力，不但错过了购房时机还因此很长一段时间不能正常生活。
二手房买卖一般都通过中介机构，假如房屋登记在一方名下，中介机构应该要求配偶一方出具《共有权人声明》，也有的中介机构直接以条款约定的形式表达。
再来看老周的事儿，卖家的要求是“先签署房屋买卖合同、老周交定金、卖家假离婚、办理后续过户手续”，那么签订合同前需要卖家出具《共有权人声明》和结婚证，那么一旦卖家真的办理了离婚手续，为了保障房屋买卖合同的合法有效性，老周还应当要求卖家出具离婚证和离婚协议书。
有人就问了，这么复杂？不是出示离婚证就可以了吗？告诉大家，物权法司法解释出台前在夫妻之间并不是登记在谁名下就是谁的财产，物权法司法解释出台后就更加明确了这一点了。比如说很可能二人协议约定该房屋归配偶一方所有，但在办理过户手续之前卖家一方擅自将房屋出售，可能会出现配偶一方维权导致房屋买卖合同无效出现瑕疵等原因不能继续履行。所以一定要卖家同时出具离婚协议，确定该房屋全部产权归卖家所有，卖家享有房屋的全部处分权。
让我们一起来看一下相关的法律规定：
认定合同无效：
《合同法》（1999.10.1）第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。
《婚姻法解释一》（2001.12.27）第十七条：关于《婚姻法》第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《北京市高级人民法院关于印发<北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）>的通知》（2010.12.21）第十八条：《物权法》第一百零六条规定的房屋的无权处分主要包括以下情形：
（1）权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理宣示登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
（2）因房屋登记机关登记错误，致使房屋登记簿上记载的原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的；
（3）夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的；
（4）出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其后买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理所有权回复登记，登记人（买受人）擅自以自己名义处分房屋的；
（5）其他无权处分房屋的情形。
认定合同有效：
《物权法》（2007.3.19）第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012.7.1）第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》（2014.12.16）第六条：无权处分合同的效力和履行
夫妻一方未经另一方同意，以自己名义转让登记在自己名下的法定共有房屋，当事人以出卖人在缔约时对房屋没有所有权或者处分权为由主张房屋买卖合同无效的，不予支持。
前款房屋已经交付但尚未办理过户登记，不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得构成要件，买卖合同构成法律上的履行不能，买受人要求继续履行买卖合同办理房屋过户登记的，法院应当释明买受人可以主张解除合同，经释明买受人坚持不变更诉讼请求的，应当判决驳回其诉讼请求。房屋买卖合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。
前款房屋已经过户登记到买受人名下，但不符合《物权法》第106条第1款规定的善意取得其他构成要件，夫妻另一方依据该规定要求追回房屋的，应予支持。
“善意”的判断时点以买受人申请过户登记时为准。
通过这些法律规定我们可以看出，夫妻一方擅自处置共同财产产生的法律后果根据具体情况直接产生三种后果：确认合同有效并支持买受人、确认合同无效、确认合同有效并不能继续履行只能要求解除合同。无论是哪种情形都不是我们期望发生的，就需要我们提前具有风险防范意识，尽到更严谨的审慎注意义务，注意保留好相关证据，避免一旦发生纠纷时将风险降低到最低。