限购政策是否必然导致房屋买卖合同解除？

刘某拥有一套位于广州市增城区XX花园的房屋，2017年2月20日，刘某就该房屋的买卖事宜与张某签订房屋买卖合同，约定成交价为80万元，首期款25万元，剩余房款通过按揭贷款方式支付。事后，张某按约支付了首期款，双方办理了网签登记。2017年3月17日，广州市出台限购令，双方对于是否继续履行合同产生了分歧，刘某认为限购令出台，合同解除，不能继续履行，而张某认为，限购令并不必然导致合同解除。
上述案例中，双方产生分歧的关键原因在于：限购政策是导致买受人张某履约能力受限，还是导致其履行不能。此处谈论的买受人履约能力受限，主要是指因国家限购政策出台，可能导致信贷变化，影响的只是买受人履行支付房款义务的问题；而履行不能，则属于客观上不能履行，是买受人因限购政策而不具备购房资格或无法办理所有权变更登记的情形。那么，面对限购令出台后导致的这两种情况，房屋买卖合同是否就必然解除呢，小编以为，在处理此类纠纷时，还应结合限购政策导致的具体结果而具体看待。
1、由于限购政策导致不能办理银行按揭贷款的
简言之，就是限购政策仅产生了限贷问题，并没有直接否定交易人的主体资格。这种情况下，小编以为并不必然导致合同解除，一般应先对当事人的合同约定进行审查，看看合同就相关问题有没有约定或者约定是否明确。
审查合同，若有相关问题的约定，严格按照约定内容履行。
如果当事人对相关问题有明确约定时，应当充分尊重双方当事人的合意，要严格按照合同约定内容审查双方合同义务的履行情况。因为，双方当事人在进行房屋买卖时，对自身交易能力应有一定的预期，而这种预期一般体现在两方面，一方面是结合自身现有实力而达成的合意，例如支付定金数额、首付时间与数额、涂销抵押时间等等，另一方面，国家对房地产市场的调控原本就是一个持续的过程，房屋交易的当事人也应对自身未来的履约能力有一定的合理预判，例如考虑到购房政策或信贷手续变化等因素，而在签订合同时对于未来一些诸如贷款不能如期获批等情况出现后，在合同中明确约定后续该如何处理等。总言之，应本着契约精神，优先按照合同约定处理双方的纠纷。
而回到本文案例中，张某之所以主张要求继续履行合同，就很有可能是因为该限购令仅导致其无法如期获得按揭贷款，但双方在合同中已有关于“因政府或银行政策变化、或个人原因导致届时不能取得贷款或贷款数额不够的，则由张某在某约定期限内自行筹备资金一次性支付”的约定，而张某恰恰又具备一次性支付的能力，故在这种情形之下，限购令只是限制了张某作为买受人的履约能力，而非导致其履约不能，合同并不当然解除。又例如，刘某和张某可能对于限购政策早有预期，所以在合同中明确约定了“双方未能在新限购政策实施前办理完过户手续，合同自动解除，双方互不追究违约责任”等等，所以刘某才会主张合同解除了。当然，在前种假设中，限购政策只是导致买受人履约能力受限而非无履约能力，即便出卖人无法就此主张解除合同，但如果买受人后来也未能按约履行支付义务的，则属于买受人违约，而此时，出卖人也是可以行使约定解除权或者法定解除权的，只是基于的事由是买受人违约，而非限购政策出台。
若约定不明或无约定，则应注重平衡买卖双方当事人的利益。
之所以说注重平衡买卖双方当事人的利益，主要是基于维护市场交易秩序的平稳、尽量促成当事人交易成功的角度出发，若限购政策出台后，在合同解除与变更均可的情况下，个人以为，最好还是能结合双方当事人的意思自治，首先考虑变更合同相关约定，促成双方交易。例如在限购仅导致限贷的情况下，双方当事人均对各自履约能力互相信任，且合同义务大部分也已履行，则即便合同未约定相关问题的处理，司法审判中个人也倾向于让买受人继续履行、采取补救措施，或者在继续履行的情况下再承担赔偿因超期履行造成的相应损失等。
当然，另一种情形就是在出现限贷问题时，双方当事人并没能取得继续履行的合同变更合意，在这种情况下，小编以为，则可参照《商品房买卖合同解释》第23条规定的法理精神予以处理，即“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，这里所谓的商品房担保贷款就是按揭贷款，而这一条文也给出了买受人不能取得银行贷款从而无法履行房屋买卖合同的情况下，如何确定出卖人与买受人权利义务关系的一般原则，即此法理情况下，个人认为在非当事人过错的情形下，例如限购政策导致的限贷问题，若合同未明确约定处理方式，则双方当事人都可以提出解除合同。
2、由于限购令而无法办理房屋所有权变更登记或无履约能力的
这种情况下，限购政策是直接导致买受人不具备在该地方购买房屋的资格，从而致使房屋买卖合同的最终目的不能实现。小编以为，如果经审查发现，由于买受人受到政府宏观调控政策限制而无法从事房屋买卖交易的，司法审判中只能裁决解除合同。这是因为，在限购导致履行不能的情形下，说明这属于国家房产调控下的禁止性规范，具有强制性，限购政策出台前订立的房屋买卖合同赖以存在的基础已经发生了根本变化，买受人因不具备合法购房主体资格而无法继续履行房屋买卖合同，合同目的已经无法实现了。
当然，在这种情况下，司法审判中一般还会对导致合同无法继续履行产生的原因、责任进行准确的认定，因为这可能涉及到当事人责任的承担。例如，合同履行过程中遭遇限购情形是由于另一方当事人的违约行为造成的，则守约方在提出解除合同时，也可以主张违约金、赔偿损失等合理请求。