一人买110个车位，法院硬核判决：合同无效

01 案情概述
张女士一次性从房产开发商处购买了某小区的110个车位，再以360元每月的价格向业主招租。该小区一共才不到150个车位，没有买到车位的业主只能高价租赁张女士的车位。这让很多业主不满，都认为这是张女士与开发商故意搞的鬼，让大家买不到车位，恶意抬价，侵犯业主的权益。长期以来小区乱停车现象得不到遏制，车位管理几乎处于瘫痪状态，业委会为了解决业主停车难问题，决定开放张女士拥有的所有地下停车位，不收取车位费，由物业公司每月收取150元的管理费、能耗费、卫生费。
张女士认为自己与开发商签的白纸黑字的合同，这110个车位是他合法拥有的，业委会的决定侵犯了她的权利。她花自己的钱买来的车位，难道还不可以出租？张女士与业委会闹得不可开交，事情得不到解决，她只好把业委会告上法庭，请求法院判令业委会停止侵权，赔偿租金损失。
02 法院认为
该案的判决结果令张女士出乎意料，她败诉了，法院驳回了她的所有诉讼请求！
法院认为，小区业主应当享有小区车位的优先购买权，本案开发商将小区110个车位打包卖给非小区业主，显然违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的强制性规定，故法院判决开发商与张女士之间的车位转让协议无效，张女士并不拥有这110个车位的所有权和使用权，无权要求业委会停止侵权和赔偿损失。
03 律师说法
汽车是越来越多家庭的必备生活用品，车位也成了大多数家庭的刚需。买了房子却买不到车位，这将给业主的生活带来极大的不便。国家出台很多政策抑制房价，打击炒房团，车位投资现象却存在监管空白，于是出现某些开发商房产售价偏低，车位却售出80万、100万的天价，也有不少开发商为了炒作车位售价，将车位打包卖给个别投资业主，造成车位紧俏的假象，让业主加价购买车位。
对于该案的判决结果，法律界存在两种观点：
第一种观点认为，将车位打包卖给非业主的行为违反《物权法》第七十四条的规定，应属无效。这种观点认可本案法院的判决，认为《物权法》第七十四条属于强制性效力规范，没有满足业主需要的车位交易行为侵犯了业主的利益，该类合同应属无效。
第二种观点认为，法院这么判是值得商榷的。
《物权法》第七十四条的规定只属于管理性规范，管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。该法条并没有明确规定车位未满足业主时的交易行为无效，车位卖予非业主的后果也并未损害国家、社会公共利益，合同只有违反了法律和行政法规的强制性且是效力性的规定时，才可认定无效。因此，本案张女士与开发商的车位买卖合同并不当然无效。
张女士与开发商的交易行为损害了其他业主的“车位优先受偿权”，权利受侵害的业主可以以侵权为由，向人民法院申请撤销该合同或者确认该合同无效。但是，法院不得在当事人没有提出诉讼请求时，径行裁判该合同无效。
笔者认为，首先，车位应当首先满足业主的需要。这里的“业主”指全体业主，而不是某一位业主。对于小区车位，业主应该享有优先购买权。为了出行方便，业主只能买本小区的车位，如果不保证业主对车位的需求，显然不合情理。
其次，即使开发商卖出的车位是满足业主需求后剩下的车位，也应该经过业委会许可，并在小区公开公示，确认没有业主需要购买车位后，方可对外出租、出售。否则，没有经过业主的同意，就把车位打包销售出去，侵犯了全体业主的车位优先购买权。《广东省物业管理条例》第五十四条明确规定，建设单位应当在出售车位、车库一个月前，以书面形式告知本区域全体业主，并在物业服务区域的显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。
停车难问题已经是城市化建设过程中出现的急需解决的问题，在车多车位少的现状下，国家也应当出台相应政策，遏制开发商和投资者的逐利行为，保证业主的正常生活需求。上海已出台《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》，明确规定“一套住宅的业主不能拥有两个或者两个以上车位”，广东的《物业管理条例》也对车位的出租、出售进行限制，规定车位在满足本小区业主需求后，出租给小区以外的人的，租赁期限不得超过六个月，并且规定，“拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位、车库”。
国家坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”之政策，同样的道理，炒作车位的投资行为也不符合国家政策。如果你的小区出现类似车位大量集中销售给个别人的情形，建议小区业委会通过诉讼的方式，请求法院判令这类“投资性合同”无效，维护自己的合法权利。