回迁房指标转让背景下的合同解除权规则探析

城市更新是推进城镇化的重要手段，城市更新推进周期较一般商品房销售周期长、回迁物业品质提升导致物业价值大幅提高等多种因素导致被搬迁补偿人转让其持有的安置房回迁房指标。与此同时，这一市场让不少投资者看到了投资收益的“曙光”、让不少有购置物业刚需但苦于资金实力有限的购房者看到了购房的“第二路径”，因此，实务中安置房回迁房指标转让屡见不鲜。
然而由于近年来房地产市场下行等因素，城市更新项目停滞甚至退出事件屡见不鲜，导致买卖双方间围绕回迁房指标转让相关事宜发生诸多纠纷，本文将结案自身办案经验以及司法实践，对回迁房指标转让情形中买家的合同解除权规则进行探析。
关键词：回迁房指标权益、合同解除
一、关于回迁房指标转让法律关系性质的认定
对于不涉及城市更新的项目中的村集体房屋买卖，自然是属于房屋买卖法律关系，但是一旦涉及到城市更新项目，则有可能并非是单纯的房屋买卖法律关系，究竟是何种法律关系则须要根据具体情况加以辨别。
众所周知，城市的更新流程一般分为：意愿征集、改造计划申报、专项规划申报、实施主体确认、实施计划申报、现状建筑拆除（+注销产权证）、土地出让、项目开发建设、回迁入伙、等流程。一旦确定实施主体并且实施主体与被搬迁补偿人签订拆迁（搬迁）补偿协议，则被搬迁补偿人对实施主体享有要求货币补偿或者产权置换的期待权益，在此种情况下，被搬迁补偿人与第三人再签订房屋买卖协议以转让房屋本质上是一种财产性权益的转让，而非是对实体房屋的转让。所以实践中倘若以房屋是否有规划许可来认定被搬迁补偿人与第三人所签订的协议效力，实际上是错误地理解了所转让的标的物。
关于这一点，深圳法院亦有相关判例予以支持：如在(2022)粤0307民初5182号中，法院认为：从原、被告于2021年6月3日签订《房屋买卖协议书》的内容看，双方所买卖的是深圳市大鹏新区的房屋中属于被告个人所有的100平房屋，但相关收款人所出具的收款收据载明收到的款项系购买回迁房指标，此外，在原、被告签订《房屋买卖协议》的同日，原告与三溪房地产公司签订《搬迁补偿安置协议》，将原告原来的指标223平方米变更为123平方米，同时，被告亦与与三溪房地产公司签订《搬迁补偿安置协议》，约定其指标为100平方米，由此可见，《房屋买卖协议》与原、被告分别与三溪房地产公司签订《搬迁补偿安置协议》能够相互印证，形成证据链条，故《房屋买卖协议》涉及的标的物实际上为回迁房指标，且双方已经实际履行了该协议。因此，原告主张被告未按该协议履行，与事实不符，本院对其以此要求解除协议，并支付相关款项的诉求不予支持。
但是值得注意的是，笔者认为并非所有涉及到城市更新的项目中的房屋买卖均为回迁房指标转让，关键在于该项目是否存在拆迁权益。在现实中也有可能当一个项目处于申报阶段并未实质性启动阶段，实际上所谓的城市更新项目可以说是并不存在，自然谈不上被搬迁补偿人对拆迁项目享有期待权一说。如果在这样的背景下，仍然按照回迁房指标转让法律关系进行认定，笔者认为值得商榷，因为实际上是忽略了回迁房期待权益产生时间节点这一关键事实。
二、回迁房指标权益转让案件中合同解除的具体类型
众所周知，合同解除有三类情形，分别为协商解除、约定解除以及法定解除，而回迁房指标权益转让法律关系中，在买方欲退款的情况下，基本上涉及的情形以约定和法定解除为主。
首先，就约定解除的情形而言，实践中是指买卖双方在对城市更新项目有充分评估或者预期下，在所签订的协议中有约定具体解除的条件。比如协议约定说项目在某个时间点未到哪个阶段，则买方享有解除权同时要求卖方予以退款并支付违约金以及占有使用利息。这一类解除情形因对解除的条件约定的比较具体清楚，故实践中相对容易认定是否满足解除条件。
其次，就法定解除情形而言，买方是否享有合同解除权的根本原因在于所享有的回迁利益是否具备实现的可能性，其中包括但不限于项目未正式获批，实施主体已无履行能力等因素。一个城市更新项目从项目申报到被搬迁补偿人获得拆迁补偿少则五六年，多则达十年及以上，在此期间任何额变动都可能导致项目的停滞甚至终止，尤其对于选择房屋产权调换作为补偿方式的，则后续更加可能面临维权困境。
实践中，法院在认定涉案情形是否满足买方根本目的不能实现时有多种情况，根据笔者的办案经验以及检索的相关案例，具体如下：
（一）卖方进行“一房多卖”
特别典型的如业主将回迁指标的多次转让，具体情况为业主与多人签订拆迁安置转让协议，但只与其中一个在开发商处办理了相关拆迁安置回迁指标转让等后续，并详细约定后续补偿款领取权利人等情况。如在冯松娣与零桂叶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书中载明：原告与被告签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，双方理应秉承诚实信用原则，全面履行各自义务，但被告在该合同未解除前，于2017年3月23日擅自将房屋出售给第三人，对此存在过错，其行为致使双方合同目的无法实现，是导致合同解除的根本原因，应承担违约责任。
（二）实施主体已经陷入陷入流动性危机，已经无力进行推进项目
比如说笔者经办的深圳市南山区人民法院审理的许某诉周某某房屋买卖合同纠纷一案中，法院认为：根据本院查明的相关事实，原告虽与第三人签订了拆迁安置补偿协议，但截止至庭审时，该协议尚未在深圳市南山区城市更新局和深圳国土规划和自然资源局备案及网站公示，且第三人的实施主体资格亦未经主管部门确认等。故原告与被告签订的合同的目的，即取得回迁房的相关权益的目的，无法实现，在此情况下，原告有权要求解除合同，原告明确表明其合同目的不能实现并要求退还购房款，亦是认为涉案合同应予以解除，故为了妥善处理，防止诉累，本院判令解除涉案《定金及转让协议》。
本案中项目停止的实际原系开发商陷入流动性危机所致，迟迟无法进入实施主体备案阶段，由此所产生的买方维权。
（三）被告在签订合同前隐瞒了相关事实，导致无法履行
转让人并未与开发商签订拆迁补偿转让协议，转让人根本没有取得回迁期待权益。如在刘海霞与郑志谦、林利平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书载明：被告林利平在《房产交易合同》甲方落款处签名，其应与被告郑志谦共同作为合同甲方承担相应的合同责任。依据《房产交易合同》约定，原告与被告交易标的为拆迁后开发商拟补偿的38平米的房产，而并非拟拆迁的小产权房，《房产交易合同》系原告与被告的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。庭审中，被告确认其并未与开发商签订相关面积及户型的拆迁补偿协议，被告未能按照《房产交易合同》约定向原告提供交易标的，涉诉合同因被告原因无法继续履行，被告构成根本违约，原告有权解除合同并要求被告担合同的违约责任。
（四）项目由于政策原因提前终止
项目由于不可归责于合同签订双方的原因，实际已经停止。如在笔者经办的某房屋买卖合同仲裁案件中，仲裁裁决书载明：本案双方签订合同的目的系为了取得回迁房的相关权益，但因政策原因导致双方签订的合同目的无法再实现，在此情况下申请人明确表明合同目的不能履行要求退还购房款的请求，仲裁庭予以支持。本案中通过申请人申请调查取证，政府部门明确相关的项目已经被列入失效公告范围之内。
以上类型只是实践中比较常见的情形，买方是否享有合同解除权，须满足合同根本目的不能实现这一条件，对于项目完全终止的情形，较为容易判断，对于项目停滞的情形，则取决于法官对于具体事实的了解以及所考虑的一些其它因素。
三、合同解除后的违约金的承担问题
在合同解除的情况下，自然会涉及到违约金的问题，违约金是否应当支付以及支付的多少取决于具体情况。在上述的案例中有明确不支持违约金的比如说仲裁案件中，仲裁庭以双方签订的转让协议之所以解除是由于政策原因导致项目提前终止，并非是被告原因导致，故裁决被申请人无须支付违约金。当然也有按照合同约定承担违约金比如说在已经签订拆迁安置补偿协议的基础上，权利人又将拆迁权益转让给第三人，这一类型明显属于恶意违约的情形，法律上自然要按照正常的标准去支持守约方的违约金。
当然实践中还有考虑到买方在购买相关回迁指标时，对于项目的了解情况，其本身是否存在相应的过错，有无尽到相关核实义务，有无实地勘查等等因素。若法院认定买方亦存在一定的过错，则可能根据对方的抗辩对违约金予以调低。
实践中由于买家与卖家的信息不对称以及买家缺乏经验，未对涉案城市更新项目做充分的了解，加上买方是否享有合同解除权，法院享有较大的自由裁量权等因素，使得买家在维权方面陷入困境，故对于买家来说在交易之初，便应当对卖家以及具体项目做好尽职调查工作，以防范可能存在的风险。