房屋租赁合同解除后，免租期的约定还能继续适用吗？

“免租期”的概念往往发生在公司或个体工商户租赁房屋从事商业经营活动的过程中。对于租赁房屋开展生产经营活动的承租人来说，按照自己的经营特色对房屋进行有个性的装潢是十分必要的。但从时间上来说，房屋的装修改造并非一朝一夕能够完成。同时，在装修改造过程中，承租人亦无法切实享有使用租赁房屋所带来的收益。因此，一般在承租人租赁期限足够长的情况下，出租人往往会适当让利，在租赁合同中约定免租期。免租期内承租人可以在不交纳租金的情况下，进行装修改造活动，免租期满后，再开始计算租金。
那么，在租赁合同未能正常履行期满的情况下，出租人是否有权要求承租人补齐免租期内的租金呢？下文将通过人民法院不同裁判观点，带大家了解免租期内的租金损失到底谁来承担的问题。
一 因出租人原因导致租赁合同解除
裁判观点（一）：租赁合同并未约定免租期适用条件的，对出租人要求承租人赔偿免租期租金损失不予支持。
案例：陕西东大置业有限公司、西安朗慕餐饮管理有限公司与张菊霞房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
审理法院：西安市中级人民法院
案 号：（2020）陕01民终5343号
裁判摘录：关于装修免租期折算租金一节，涉案合同明确约定免除2014年8月28日至11月28日三个月装修期租金系双方协商一致的真实意思表示，涉案合同对免除三个月装修期租金没有设定以达到约定的租赁期限为条件，也未约定免收租金的期间应与履行的租赁期间相关联，故东大置业公司主张装修免租期折算租金，无合同及法律依据，本院不予支持。
裁判观点（二）：出租人违约导致合同解除，承租人并无过错，对出租人要求承租人赔偿免租期租金损失不予支持。
案 例：上海亚和投资管理有限公司与刘兆沛房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书
审理法院：上海市第一中级人民法院
案 号：（2019）沪01民终15247号
裁判摘录：关于亚和公司主张的免租期租金。因租赁合同对于提前解约时，应否支付免租期租金未作出约定，且导致双方租赁合同未能继续履行系亚和公司根本违约所致，故亚和公司在合同解除后要求刘兆沛支付免租期租金，既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。一审法院认定由刘兆沛向亚和公司支付部分免租期租金，认定有误，本院依法予以纠正。
二 因承租人原因导致租赁合同解除
裁判观点（一）：在租赁合同有约定的情况下，出租人有权要求违约的承租人支付免租期租金。
案 例：吴来成与上海宝瀚置业有限公司房屋租赁合同纠纷民事申请再审审查案件民事裁定书
审理法院：上海市高级人民法院
案 号：（2021）沪民申2685号
裁判摘录：根据《房屋租赁合同》3.2条的约定，甲方在乙方正常履行租赁协议的情况下，提供3个月免租期。如因乙方违约致本合同提前终止的，甲方有权要求乙方按合同约定支付免租期的租金。本案合同系因吴来成欠付租金引发提前终止，故原审法院支持宝瀚公司要求吴来成支付免租期租金，并无不当。
裁判观点（二）：租赁合同中没有关于免租期内租金损失的赔偿约定，人民法院基于公平原则，酌定承租人支付租金损失。
案 例：北京耐思空间科技有限公司等与李京萍等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
审理法院：北京市第三中级人民法院
案 号：(2022)京03民终2100号
裁判摘录：关于张辉主张的免租期补偿，根据双方管理合同的约定，共计4年4个月的管理期间，张辉需给予耐思空间4个月的免租期，双方合同因耐思空间违约导致提前解除，管理合同仅履行了部分期间而非全部，耐思空间如若再享有4个月免租期的话，对张辉而言确属不公。一审考虑合同的实际履行期间确定耐思空间应向张辉支付2个月的免租期补偿，并无显著不当，二审应予维持。
裁判观点（三）：承租人已承担合同解除的违约金，故对于出租人提出的免租期内租金损失不再支持。
案 例：西安大天控股股份有限公司与贺海雄房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
审理法院：陕西省高级人民法院
案 号：（2021）陕民终177号
裁判摘录：案涉合同并未约定违约方除承担违约金外还需另行赔偿损失，也未约定免租期条款因合同提前解除而无效或失效。关于违约金与赔偿损失之间的关系，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”据此规定，本案双方当事人约定的违约金，应理解为双方预先确定的损失赔偿额。大天公司若认为合同约定的违约金不足以弥补其所蒙受的上述损失，有权依法请求人民法院予以增加。但在本案审理中，大天公司并未请求原审法院对违约金予以调整。在贺海雄承担100万违约金的基础上，大天公司要求贺海雄另行承担赔偿损失的责任，缺乏合同和法律依据，原审法院予以驳回，并无不当。
裁判观点（四）：出租人给予承租人免租期的优惠是租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除。
案 例：东莞市宏基贸易有限公司、博罗县信隆电工材料有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
审理法院：广东省惠州市中级人民法院
案 号：（2018）粤13民终5011号
裁判摘录：因双方合同第二条第2款原文约定“乙方（即信隆公司）依约租赁满十年并无违约情况下，甲方（即宏基公司）给予六个月的免租期”，该条款应理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金。结合宏基公司与案外人深圳市鼎图科技有限公司于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中也有关于免租期的约定，可以认定出租方给予免租期系租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除。因此对宏基公司该主张本院不予支持。