商品房预售合同纠纷中对格式条款的效力性审查——以商品房预售合同中的违约责任条款为例

近年来，由于房地产行业的调整，多个楼盘未能如期竣工与交付，导致不少商品房买受人依据房屋买卖预售合同对开发商提起诉讼，要求其承担因延迟交房而产生的违约责任。此类案件中的争议焦点之一即为商品房预售合同中违约责任条款的效力问题。鉴于这些条款通常由开发商为重复使用预先拟定，在订立时也不会与购房者协商，故其往往具备格式条款的特征。因此，笔者以对格式条款的效力性审查为焦点，结合实际案例，探究了商品房预售合同纠纷中违约责任条款的效力问题，旨在为今后同类案件的处理提供参考和帮助。
关键词：格式条款；提示说明义务；订入控制；效力认定
商品房预售交易系开发商面对众多购房者的流程化交易，故相关商品房预售合同中的条款通常由开发商为重复使用预先拟定，且未与购房者协商，其往往具备格式条款的特征。格式条款的存在有其经济上的合理性：一方面，格式条款可以节约大量的磋商成本；另一方面，格式条款尚有补充法律规定不足之功能，其可以使法律关系明确化，使合同更为规范、严谨。1而格式条款的弊端在于开发商往往制定大量的条款，使购房者或经济上处于弱势地位的交易人丧失选择的机会，从而使交易双方利益失衡。因此，购房者在起诉追究开发商违约责任时，常常会围绕《民法典》第四百九十六条至第四百九十八条的规定，主张法院认定相关条款为格式条款，并请求法院对格式条款进行订入控制审查或效力性审查。
一、格式条款的认定
《民法典》第四百九十六条第一款规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”以上是关于格式条款的定义规定。由此可知，格式条款须满足三项条件：
其一，须由当事人为重复使用目的而拟定。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（以下简称《民法典合同编通则解释》）第九条第二款规定，“重复使用”仅为拟定格式条款之抽象目的，是否实际重复使用在所不问。
其二，须被预先拟定。
所谓预先拟定，是指格式条款在具体的合同磋商前就已经被拟定，也就是说条款内容由一方单方决定。格式条款不必由格式条款使用人亲自拟定，其委托第三人拟定亦无不可，但其内容同样反映了使用人的单方意志。2
其三，须使用该条款订立合同时未与对方协商。
前述“预先拟定”系格式合同之法律规制的形式要件，而“未经协商”系法律规制的实质要件。如果合同条款由一方事先拟定，但允许对方提出修订并达成合意，则事先拟定的合同条款就不能被认定为格式条款。
在深圳地区，开发商通常依据深圳市住房和建设局和深圳市市场监督管理局印发的《深圳市商品房认购书示范文本》《深圳市商品房买卖合同（预售）示范文本》《深圳市商品房买卖合同（一手房现售）示范文本》制作商品房预售合同。与此同时，开发商会以附件的形式对前述合同正文的主要条款进行补充和修改。
而根据《民法典合同编通则解释》第九条第一款规定，合同条款符合《民法典》第四百九十六条第一款规定的情形的前提下，即使合同系依据合同示范文本制作，依旧不影响格式条款的定性。当事人仅以合同系依据合同示范文本制作为由主张该条款不是格式条款的，人民法院不予支持。
在（2024）粤0309民初1745号案件中，深圳市龙华区人民法院认为，“案涉《买卖合同》附件五第九条系被告为重复使用而预先拟定的条款，未有证据显示在案涉合同订立时被告就该条款与原告进行了协商，故该条款依法应属于格式条款。”在本案二审即（2025）粤03民终21878号案件中，深圳市中级人民法院同样也认为，“涉案合同附件五第九条系关于出卖人逾期交付违约责任的约定，属于中海公司为了重复使用而预先拟定的格式条款”。该案例中的条款满足“重复使用”“预先拟定”和“未经协商”三要素。因此，在查明合同条款由一方预先拟定后（相对方负证明责任），条款提供方应就该条款已经过个别协商的事实负证明责任。3如开发商无法证明相关条款与购房者进行过个别协商，则应承担举证不能的责任，即法院将认定相关条款为格式条款。
二、格式条款的效力性审查
法院在认定商品房买卖合同中的违约责任条款为格式条款后，格式条款是否成为合同内容，如果属于合同内容则其效力如何，往往成为该类案件的争议焦点之一。其中，“格式条款是否成为合同内容”属于法律对格式条款的订入控制；而“格式条款是否有效”属于法律对格式条款的效力控制。4
（一）格式条款的订入控制——是否成为合同内容
《民法典》第四百九十六条第二款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”以上条款应被视为格式条款的订入规则，并在相应的司法解释中被予以细化规定。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十条第一款规定：“提供格式条款的一方在合同订立时采用通常足以引起对方注意的文字、符号、字体等明显标识，提示对方注意免除或者减轻其责任、排除或者限制对方权利等与对方有重大利害关系的异常条款的，人民法院可以认定其已经履行民法典第四百九十六条第二款规定的提示义务。”
根据上述《司法解释》的规定，认定开发商是否尽到“合理的提示、说明义务”，要结合个案的具体情况，综合文字、符号、字体以及清晰明白的程度，加以综合判断。
例如，在（2021）粤0310民初2043号等系列案中，深圳市坪山区人民法院认为，“从本院受理的数百起房屋买卖合同纠纷关联案件可以看出，上述条款系骏腾公司为了重复使用而预先拟定的格式条款，尽管买受人在附件中每页均签名确认，但骏腾公司未提供证据证明其采取合理的方式提请对方注意上述条款，原告亦主张不成为合同的内容。因此本院认定附件五第十六条、第二十四条不成为合同内容。”因此，仅在类似“特别声明”中进行概括性地提示或加粗，而对具体条款没有进行合理地提示或标注，法院倾向于认定其未尽到“合理的提示、说明义务”。
又如，在（2024）粤03民终21878号系列案中，中海公司仅仅是在合同文末“买受人已仔细阅读并已充分了解其全部内容和含义以及各方的权利、义务和责任，并予接受”这类概括性的条款进行加粗并让买受人在每页纸上签字。深圳市中级人民法院经核实，认定“涉案房屋买卖合同附件五第九条仅对该条款标题进行了加黑加粗，对该条款的具体内容并没有采用特殊文字、符号或字体进行标识，中海公司也没有证据证明其针对该条款进行了专门的提示和说明，故根据前述第四百九十六条第二款规定，该条款不成为双方合同的内容。”因此，仅对条款标题进行了加黑加粗，对该条款的具体内容并没有特别标识，法院也将其认定为未尽到“合理的提示、说明义务”。
而在（2021）粤0307民初24575号案件中，深圳市龙岗区人民法院认定，“双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》正文第十二条约定逾期交房责任按“第贰种方式处理”即“按照附件五约定”处理，其中的“贰”字字体加粗并带有下划线，“按附件五约定”的字体有加粗，而该合同附件五第九条中对于房产逾期交付的约定，也有在条款前使用“★”符号予以提醒买受人注意，被告的上述做法已尽到了足以提请买受人注意的程度，故原告要求完全排除合同附件五第九条的约定而按已付购房总价款每日万分之四计算违约金，本院不予支持;”因此，如果合同正文当中对于作出修改的部分已通过加粗、添加下划线等方式进行了提示，同时对附件中对应的内容也进行明显标识，此时法院则会认为其已尽到了“合理的提示、说明义务”。
（二）格式条款的效力控制——该条款是否有效
1.格式条款订入控制与效力控制之间的关系
格式条款订入控制与效力控制之间的关系，实际上就是条款成立与生效之关系。但实务中偶尔却存在将其混为一谈的情况。其之所以易发生混淆，是因为《民法典》第四百九十七条第二、三项规定之事项亦属于《民法典》第四百九十六条第二款规定的应尽提示、说明义务之事项。但应当注意的是，只有当格式条款成为合同内容之后，才有审查条款效力之必要。
在（2025）粤03民终21878号案件中，深圳市中级人民法院在认定涉案房屋买卖合同附件无第九条不成为双方合同的内容之后，专门释明“因该条款不成为合同内容，龚某主张该合同条款无效，没有事实依据，本院不予支持。”

格式条款的效力性审查示意图
而在（2021）粤0307民初24575号案件中，深圳市龙岗区人民法院也分别针对涉案房屋买卖合同附件五第九条是否成为合同内容、该条款是否有效进行了认定。具体如下：

（2021）粤0307民初24575号案中对格式条款的成立与效力的阐述
也就是说，只有在格式条款提供方已尽提示、说明义务的，才有依《民法典》第四百九十七条作效力审查的必要。就此而言，《民法典》第四百九十七条第二、三项规定系对格式条款的第二次审查。5
2.“不合理”之程度与“主要权利”的认定
《民法典》第四百九十七条规定：“有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。”
本条第一项系《民法典》总则编第六章第三节规定的法律行为无效事由，自不必说。第二项认定“免除其责任”和“加重对方责任”的认定重点在于其“不合理”之程度；第三项“排除对方主要权利”的认定重点在于按照合同的性质通常应当享有的“主要权利”之认定。
例如，在（2021）粤0306民初22998号案件中，深圳市宝安区人民法院认为，“涉案房屋买卖合同附件五第六条第1、4项条款主要约定，被告未在约定交付期限前将合同第十条约定的《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》等文件交付原告，原告未在《收楼意见书》中明确提出异议，视为被告已交付约定文件。该两项条款实际免除了被告限期交付文件及承担相应违约责任的义务，应认定为属于免除出卖人主要责任的格式条款。……有关合同附件五第六条第1、4项条款应认定无效，且自始不发生法律效力。”出卖人在交付房产时向买受人提供有关房地产的测绘报告、竣工验收文件等当然属于买受人的主要权利。上述案件中，出卖人实际免除了其限期交付文件及承担相应违约责任的义务，预设条款约定买受人不以特定方式提出异议则视为买受人已交付（本就没有交付的）相关文件，也不符合常理，已超出了合理范围。
又如，在（2021）粤0391民初4768号案件中，深圳前海合作区人民法院认定，“关于地下车库空间的宣传内容是否是涉案合同的组成部分，《预售合同》附件五第十八条的规定，系金地公司预先拟定的格式条款，该条款免除了提供格式条款一方的责任，限制了购房者的主要权利，故该格式条款应认定为无效条款。”深圳市中级人民法院也下达（2021）粤03民终25383号判决书，对上述处理结果予以维持。本案中相关条款修改前后对比如图所示：

（2021）粤0391民初4768号案件《预售合同》相关条款修改前后对比
再如，在（2021）粤03民终30991号案件中，深圳市中级人民法院认定，“本案中，依据十足美公司所述，其在签订协议时已注意到相关条款内容，并在提出改动的要求遭拒绝后在协议上签字盖章。无证据表明本案存在合同无效的情形，同时对比《深圳市房地产买卖合同》第十八条与《补充协议》第十一条中关于延期办证违约责任的约定，违约责任起算点由“房地产交付之日后第240日”变更为“买卖合同签署完成且卖方付清全部购房款之日起360日”，违约金的计算标准由“日万分之四”调整为“日万分之三”，虽客观上减轻了卖方应承担的延期办证责任，但并不构成“不合理”的程度，并未达到以司法干预契约自由的限度。综上，十足美公司主张补充协议中的延期办证违约条款无效，于法无据，本院不予采纳。”本案中，违约金的计算标准由“日万分之四”调整为“日万分之三”，二者之间相差“万分之一”，该程度的调整被审理法院认定为不构成“不合理”的程度。
笔者曾经也在其他案件中见到过买受人逾期支付购房款的违约金计算标准为购房总价款的“日万分之三”，而出卖人逾期交付房产的违约金计算标准为购房总价款的“日十万分之四”，二者相差“万分之二点六”。因本案最终未能涉及上述条款中双方权利义务是否达到了“不合理”的程度的判断，故法院的态度也不得而知。具体是否超出了“合理”范围，还需在具体个案中结合涉案房屋的价值以及违约赔偿条款的整体来综合判断。
注释：
1.王洪亮著：《债法总论》，北京大学出版社2016年5月第1版，第59页。
2.徐涤宇、张家勇主编：《中华人民共和国民法典》评注（精要版），中国人民大学出版社2022年7月第1版，第533页。
3.徐涤宇、张家勇主编：《中华人民共和国民法典》评注（精要版），中国人民大学出版社2022年7月第1版，第534页。
4.赵童：《论格式条款的订入控制与效力控制——以<合同编通则司法解释>第9条、第10条为中心》，载《法学杂志》2024年第6期.
5.徐涤宇、张家勇主编：《中华人民共和国民法典》评注（精要版），中国人民大学出版社2022年7月第1版，第536-537页。