关于审理建筑物区分所有权纠纷案件的司法解释新旧对照

近期，最高院发布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称：新司法解释），新司法解释较于原来的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称：旧司法解释），相关条文并未进行大幅度的实际性的修改。本次新司法解释主要是依据《民法典》的规定调整了法条引注及根据《民法典》物权编的规定对旧司法解释作出具体修改，如对广大业主较为关注的住宅改经营性用房、业主共同决定事项的计算方式等进行了修改。
01住宅改经营性用房相关的法条修改情况
当前，将住宅改变为经营性用房是物业小区主要矛盾之一。因为这不仅改变了其性质，且改变了其用途。这一改变将带来诸多弊端，如易造成小区车位、电梯、水、电等公共设施使用的紧张，干扰业主的正常生活，造成邻里不和；外来人员流动快且杂，增加了小区不安全、不安定的因素，防火防盗压力大等等。
对于住宅改经营性用房相关规定，旧司法解释第10规定需经有关利害关系的业主同意。《民法典》第二百七十九条规定，将“经有关利害关系的业主同意”修改为“经有关利害关系的业主一致同意”，新司法解释据此作出了相应的调整，即将“同意”改为“一致同意”。其实，根据旧司法解释第10条：“....将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”之规定可见，将住宅改变为经营性用房须经有利害关系业主全体一致同意，而非有利害关系业主多数同意，故新司法解释为避免歧义，就此进行进一步明晰。值得注意的是，新司法解释中特别强调了住宅改变商业用途需经有利害关系的业主“一致同意”，因此在以后实践中，业主想随意更改住宅用途将变得更加困难。

02业主共同决定事项的计算方式的法条修改情况
《民法典》第二百七十八条、二百八十三条删除了建筑物总面积相关概念，并修改了业主共同决定事项的计算方式，新的司法解释据此作出相应调整，删除了建筑物总面积和总人数的计算方式。

本次新司法解释修正并无实质性修改，有关建筑物区分所有权部分的重大规则调整反而体现在《民法典》第二百七十八条第二款规定。

从上表可知，原条文对小区业主共同决定事项实行“绝对多数决”原则，即专有面积和人数同时达到绝对多数（三分之二以上），这往往会因表决权过于分散，导致决策难以达成，造成小区管理问题的“反公地悲剧”。修改后的条文提高了参与表决率，降低了表决通过比例，鼓励更多的业主参与小区事务的同时，又降低了决策难度，更有利于业主表决工作的开展。
附：新旧对照表