新冠病毒疫情下，房企承担逾期交房等违约责任的法律分析及建议

自新型冠状病毒感染的肺炎疫情发生以来，中央和各地政府采取了一系列有力措施。2020年1月27日，国务院办公厅发布通知，延长2020年春节假期至2月2日。随着疫情形式的发展，各省市亦先后发布了延迟复工的通知，对相关建筑市场的要求则更为严格。毫无疑问，上述情况对房地产开发企业、建筑施工单位的正常运转、合同的履行产生重要影响。同2003年的“非典”一样，新型冠状病毒感染的肺炎被纳入法定传染病乙类管理，采取甲类传染病的预防、控制措施。基于此，本文从新冠疫情的法律性质入手，结合“非典”时期案例，分析房地产开发企业是否有权据此延期交房、延期办理房屋产权证书等问题，并提出相关法律建议。
1、疫情在法律性质上的认定
从法律规范上看，根据《合同法》第一百一十七条及《民法总则》第一百八十条，所谓不可抗力，是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因其属于法定免责事由，故认定较为严格，必须具备不可预见的偶然性及不可控制的客观性。
从司法实践看，现暂无直接判例，但因其与“非典”情况相似，可以参照“非典”期间相关规定。《最高人民法院关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》第三条第三款规定，“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治“非典”疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于“非典”疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条的规定妥善处理。”换言之，“非典”疫情属于不可抗力。
从实际履行看，受疫情影响，浙江湖州某汽配制造企业无法按时向境外企业交付产品，构成违约。为此，该企业向中国国际贸易促进委员会湖州市委员会紧急求助，希望能为其无法履行合同的原因提供证明，降低损失，故中国国际贸易促进委员会于2020年2月2日出具全国首份新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力事实性证明书。
综上，此次疫情在法律性质上可以被认定为不可抗力事件。
2、“非典”时期商品房买卖合同纠纷案例分析
因此次新冠疫情被纳入法定传染病乙类管理，采取甲类传染病的预防、控制措施，与“非典”情况相似，故本文参照“非典”期间相关司法实践，判断疫情对房地产开发企业的影响。
从司法实践看，部分案例认定疫情属于不可抗力，开发商有权延期交付且不承担违约责任，但也有部分案例认为疫情不必然免除开发商迟延办理房产证的违约责任，在此特举一例，以作说明。
案例：广州名盛房地产实业有限公司与黄月明商品房预售合同纠纷案
2000年10月28日，黄月明、广州名盛房地产实业有限公司（以下简称名盛公司）签订《商品房预售合同》，约定黄月明向名盛公司预购海珠区商品房一套，余下5%的房价款在产权登记机关办完《房地产证》之日起七天内付清；该商品房竣工验收之日起30天内，名盛公司应到广州市国土局、房地产管理局办理测绘及权属登记手续；名盛公司取得权属证明书后30天内协助黄月明到广州市房地产交易所办理交易过户手续。因名盛公司未能按合同约定办理上述房屋的房产证，黄月明起诉要求名盛公司承担违约责任。
一审法院认为，尽管在办理房产证期间，非典疫情爆发，但该疫情并不影响名盛公司向房管部门申办权属登记，而且房管部门也没有明文规定不对外办公。故名盛公司辩解2004年2月10日已履行了合同约定的办证义务及受非典疫情原因导致迟延办理权属登记的意见，不予采纳。二审法院驳回上诉，维持原判。
综合案例分析，尽管疫情被认定为不可抗力，但不必然导致开发商可以据此免责，换言之，构成不可抗力与构成不可抗力免责事由及免责范围存在不同，就具体案例还应该结合具体合同约定、是否存在实质障碍、实质障碍能否克服等因素综合判断。
3、新冠病毒疫情下开发商面临迟延交房等法律风险及应对建议
如前所述，尽管此次疫情在法律上属于不可抗力事件，但其对商品房买卖合同的履行是否构成不可抗力免责事由，还应具体分析。在此列举不同情形，以供参考：
1、疫情爆发前，开发商已存在迟延交房、迟延办理房产证等违约情形
根据《合同法》第一百一十七条规定，“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。” 因此，若疫情爆发前，开发商已经存在迟延交房等违约情形，则不可依据不可抗力主张免责，仍应承担合同约定的违约责任，在此情况下，建议开发商尽量与买受人沟通，采取签署补充协议、免责协议等措施，防止损失的进一步扩大。
2、疫情爆发前，房屋尚未具备交付条件
房屋因受疫情影响未具备交付条件而延期交房的，开发商可依据不可抗力主张延迟交付。提醒开发商注意的是，开发商仍应在第一时间内以书面形式通知各买受人，并告知将在疫情结束后尽快完成房屋交付手续。
3、疫情爆发前，房屋已竣工验收并具备交付条件，交付时间在延迟复工等相关通知的期限内
政府因疫情防控需要出台的延迟复工通知具有强制性，故开发商可据此主张迟延交房。但提醒开发商注意的是，开发商仍应在接到通知后第一时间内以书面形式通知各买受人，告知其将在疫情结束后尽快完成房屋交付手续。
4、房屋交付时间在延迟复工等相关通知的期限后，但开发商因疫情受到不同程度影响
在疫情防控期间，若出现施工单位人员因确诊/疑似新型肺炎导致其他工人隔离、施工现场封闭、政府相关部门要求停工停产，建筑工人因疫情防控原因无法及时返工、无法正常施工作业等情形，则开发商可据此免除部分或全部责任。但提醒开发商注意的是，应及时将相关情形以书面形式告知买受人，充分履行通知义务。
5、关于迟延办理不动产权证的处理
该情形受疫情影响因素较小，故若开发商无法有充足证据证明确因疫情导致无法办理房屋不动产权证的，则需承担相应违约责任，因此，建议开发商在预判可能出现延期情况下，及时与买受人沟通，以签订补充协议等方式取得买受人同意。
综上，从法律角度分析，尽管此次疫情在法律性质上可以被认定为不可抗力事件，但在司法实践中并不必然免除开发商延期交房、延期办理房屋不动产权证等违约责任，开发商切记不可理所当然地认为自身可依据不可抗力免除责任。
在此情况下，提醒各开发商应结合当地疫情发生情况、政策通知内容等因素综合进行考虑，及时以书面形式通知各买受人，并在第一时间做好证据搜集、留存等工作，将当地政府等相关部门出具的报告、停工通知、工地现状、人员病情等相关证据妥善保管，可以以拍照、视频等方式留存，以降低自身风险，避免在诉讼中处于不利地位。