贵阳市国有土地上房屋征收与补偿全流程

根据《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等相关法律法规的规定，以及贵州省及贵阳市颁发的相关规范性文件，结合笔者实务中参与处理相关国有土地上房屋征收补偿的经验，将国有土地上房屋征收补偿全流程以及贵州省和贵阳市在补助、奖励等补偿标准梳理如下：
一、房屋征收目的、责任主体、实施单位
（一）征收目的：为了公共利益的需要，并给予公平补偿。1
（二）征收房屋的责任主体：市、县级人民政府。
（三）实施主体：市、县级人民政府确定的房屋征收部门或其委托的具体实施单位。房屋征收部门可委托房屋征收实施单位具体承担房屋征收与补偿工作。（房屋征收实施单位不得以营利为目的）2
二、征收决定阶段
（一）做出征收决定前的工作
1.组织调查登记。房屋征收部门对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。
2.征收补偿方案。房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。政府论证公布，征求公众意见，征求期限30日。
3.听证。（1）根据《国土资源听证规定》第十九条3，征收补偿方案报批前应书面告知当事人有要求举行听证权利。（2）因旧城区改建征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
4.社会稳定风险评估。征收前应按照有关规定进行社会稳定风险评估，房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
5.征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
（二）市、县人民政府作出征收决定
1.征收条件。为公共利益、符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划4。
2.征收范围。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条第三款规定：“房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”
（三）征收决定公告
公告载明：征收补偿方案和权利救济方式（行政复议、行政诉讼权利）。
三、补偿阶段
（一）补偿范围
1.土地使用权适当补偿5；
2.被征收房屋价值的补偿；
3.因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；
4.因征收房屋造成的停产停业损失的补偿；
5.市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。
（二）补偿方式
1.被征收人选择货币补偿或房屋产权调换6
（1）被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
（2）因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
2.征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。
（三）补偿的标准
1.补偿标准的确定方式
房屋价值需经评估确定；搬迁费用、停产停业损失等可以双方协商，协商不成可委托评估机构评估；补助奖励则根据已有规定确定。概括而言，补偿标准的确定方式有协商、评估和按规定三种方式。其中，评估是确定补偿标准的主要方式，评估主要涉及以下两方面问题：
（1）房地产价格评估机构的选择
由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。
（2）评估异议
收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。对鉴定结果仍有异议，房屋征收部门按照征收补偿方案作出补偿决定，对补偿不服的，申请行政复议或提起行政诉讼。
2.具体补偿项目的补偿标准
（1）土地使用权补偿
《土地管理法》五十八条规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿，但相关的法律法规并未对具体的补偿程序和标准作出明确规定。实践中如对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。
（2）房屋价值补偿
①被征收房屋的价值经评估确定，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
②未经登记建筑补偿，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
③贵阳市规定：
根据《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》：

货币补偿	住宅 （所有权证）	1.被征收房屋评估单价的基础上适当给予上浮补助，上浮比例不得高于30%
		2.面积＜45㎡	原面积按规定补助（评估+上浮）
			与45㎡相差部分，按被征收房屋评估单价的40%给予补助
		3.云岩、南明老城区（一环以内）被征收的房屋，可另行按不高于800元/平方米给予安置补贴
	商业、办公、其他	被征收房屋评估单价的基础上适当上浮，上浮比例不得高于30%
房屋产权调换	住宅 （所有权证）	1.产权调换房屋套内建筑面积不低于被征收房屋套内建筑面积 安置房屋建筑面积=被征收房屋套内建筑面积×（1+产权调换房屋分摊系数）
		2.被征收房屋评估单价≤安置房屋评估单价→不补差价 被征收房屋评估单价＞安置房屋评估单价→应安置建筑面积内结清差价
		3.超出应安置建筑面积的：0—20㎡内制定优惠补差标准，20㎡以上部分，被征收人按安置房屋评估单价予以补差
		4.应安置建筑面积＜45㎡：不足45平方米部分，按产权调换房屋评估单价50%补差，超出45平方米部分按上述第3条补差
		5.本市云岩、南明老城区（一环以内）被征收的房屋，选择一环以外进行产权调换的，在上述应安置房屋建筑面积基础上上浮 20%。
	商业、办公、其他	按被征收房屋建筑面积上浮5%补助后实行产权调换。

（3）搬迁费用补偿
由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定7。
（4）停产停业损失及职工失业补助
停产停业损失可由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。根据《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》，停产停业损失可根据应纳税所得额、当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益以及社会保险费凭证确定。其中：
①经营性损失补偿：被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿，被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
②职工失业补助：被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。
③具体计算标准
被征收人选择货币补偿的，按照《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》第四条规定的标准一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。
被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的，按照第四条规定的标准一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助；被征收人自行过渡的，按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助8。
（5）补助和奖励9
根据《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》第五条和第六条的相关规定，在房屋征收决定公告规定的签约期限内签订征收补偿协议，并按约定搬迁完毕，征收人根据本办法规定，给予被征收人补助和奖励。
①签约奖励：在规定的签约期限内签约的给予被征收人签约奖励，签约奖励不得高于2万元。
②搬迁奖励：签约后按照合同约定期限搬迁完毕的给予被征收人搬迁奖励，搬迁奖励不得高于3万元。
（四）签订补偿协议
1.补偿协议包括：就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。
2.补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。
（五）不能达成补偿协议或所有权人不明确—补偿决定
1.征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议或者被征收房屋所有权人不明确的，市、县级人民政府按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
2.被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
四、搬迁阶段
（一）时间
1.先补偿、后搬迁
2.协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成
（二）禁止性规定
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
（三）搬迁方式
1.自愿搬迁
对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
2.强制搬迁
（1）被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。（由不动产所在地基层人民法院管辖）
（2）强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。
五、后续工作
（一）房屋征收部门应当建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。
（二）审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督，并公布审计结果。
六、法律责任
（一）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，采取暴力迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（二）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十二条规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
（三）根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十三条规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
注释
1《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。
2《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
3《国土资源听证规定》第十九条 有下列情形之一的，主管部门在报批之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：（一） 拟定拟征地项目的补偿标准和安置方案的；（二） 拟定非农业建设占用基本农田方案的。
有下列情形之一的，主管部门在作出决定之前，应当书面告知当事人有要求举行听证的权利：
（一） 较大数额罚款、责令停止违法勘查或者违法开采行为、吊销勘查许可证或者采矿许可证等行政处罚的；
（二） 国有土地使用权、探矿权、采矿权的许可直接涉及申请人与他人之间重大利益关系的；
（三） 法律、法规或者规章规定的其他情形。
4《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
（一）国防和外交的需要；
（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第九条依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
5《土地管理法》第五十八条有下列情形之一的，由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权：
(一)为公共利益需要使用土地的;
(二)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(四)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
6《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
7《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。
被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。
8《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》
第三条被征收房屋符合以下条件的，应当给予停产停业损失补偿：（一）被征收房屋是合法建筑，房屋权属证书登记的用途为非住宅的；（二）被征收人提供合法、有效的营业执照、税务登记证的；（三）房屋征收公告发布前持续经营的；（四）因征收房屋造成停产停业损失的。
第四条征收国有土地上的房屋造成的停产停业损失，按照以下分类和标准进行补偿：
（一）被征收人能够提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，按照上一年度月均应纳税所得额计算每月的经营性损失补偿；
被征收人不能提供税务部门出具的应纳税所得额证明的，经营性损失补偿标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、房屋被征收前的经济效益等因素制定。
（二）被征收人能够提供向社会保险经办机构缴纳社会保险费凭证的，按照上一年度本单位职工月均工资总额计算每月的职工失业补助。
第五条 被征收人选择货币补偿的，按照第四条规定的标准一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助。
被征收人选择产权调换，房屋征收部门提供了非住宅临时安置房的，按照第四条规定的标准一次性计发3-6个月的经营性损失补偿和职工失业补助；被征收人自行过渡的，按照第四条规定的标准逐月计发经营性损失补偿和6个月的职工失业补助。
房屋征收决定公告发布前已停产停业的房屋，对被征收人不予计发停产停业损失补偿。
9《贵阳市国有土地上房屋征收补助和奖励办法》第二条本市城区范围内，在房屋征收决定公告规定的签约期限内签订征收补偿协议，并按约定搬迁完毕，征收人根据本办法规定，给予被征收人补助和奖励。