实务问题
名为房屋买卖实为借贷的让与担保，债权人就房屋价款是否享有优先受偿权？让与担保的行为性质与权利行使如何认定？
裁判要点
- 房屋买卖合同约定将房屋形式上转让至债权人名下作为履行债务的担保，债务人到期清偿债务则债权人将房屋返还给债务人，其法律关系性质系让与担保。
2. 让与担保是以虚假财产转让行为隐藏实质担保目的的非典型担保，应从交易时间、履行方式、基础债务等方面综合审查双方的真实意思表示。让与担保行为效力不受表面交易行为无效的影响，但亦不能产生财产事前归属的法律效果。即房屋买卖合同因不存在真实的房屋买卖意思表示而无效，让与担保作为隐藏行为，不违反“流押”等法律、行政法规强制性规定时应属有效。 - 房屋让与担保的债权人即使取得了物权登记，也不享有真正所有权，不得在债务到期前妨碍真正所有权人的正常使用，亦不能对外随意处分房屋所有权。债务到期未能清偿，债权人可以在担保人同意的情况下以合理价格出售房屋，但其通过出售款优先受偿的前提是履行对担保人的清算义务，且担保债权范围应以担保合意中的债权本息为限。债权人未与担保人进行清算，担保人主张债权人返还超出担保债权范围的剩余出售款项，人民法院应予支持。即让与担保中，当事人已完成房屋物权变动的公示，债务人不履行到期债务时，债权人有权就该房屋变卖所得价款优先受偿。
案情概要 - 2015年7月21日，韩某与黄某签订《房地产买卖合同》，约定将自有房屋作价60万元转让给黄某。双方办理过户登记，但涉案房屋由韩某及其儿子徐某居住使用。
- 2015年8月17日，黄某出具《承诺书》，约定出借404200元给韩某用于替徐某还债，如韩某归还404200元及利息，则涉案房屋恢复过户到韩某名下。
- 2019年4月17日，黄某将涉案房屋作价122万元转让给郭某，并办理了过户登记。黄某将其中的20万元支付给韩某。
- 韩某向一审法院起诉，请求确认其与黄某于2015年7月21日签订的《房地产买卖合同》无效，并赔偿损失102万元。
- 一审法院判决驳回韩某的全部诉讼请求，韩某不服提起上诉。二审法院撤销一审判决；同时确认韩某与黄某于2015年7月21日签订的《房屋买卖合同》无效；黄某于本判决生效之日起十五日内返还韩某人民币539，058元；驳回韩某的其余诉讼请求。
裁判理由
一、《房地产买卖合同》没有约定交房与付款时间，而且系争房屋产权虽然形式上过户到了韩某名下，但韩某仍继续居住，黄某某未实际支付房款。双方一致确认，2015年8月17日，双方签订了一份《承诺书》，韩某某向黄某某借款404,200元用于替徐某还债，按银行利率计息，如果韩某某后续能够归还该笔借款本金及相应利息，则黄某某应当将系争房屋归还过户给上诉人。由此可见，
双方并非真正的房屋产权交易行为，而是让与担保行为。由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，《房地产买卖合同》应属无效。双方已经完成了系争房屋的形式过户，也并不存在违反法律禁止性规定的“流押”条款，韩某某亦表示认可双方达成的让与担保合意效力，故双方隐藏的让与担保行为应属有效。
二、由于上诉人未能按照承诺书的约定清偿借款本金及利息，其在征得上诉人同意后，将系争房屋对外出售。根据上诉人在公安机关的陈述，其认可被上诉人帮徐某1还债40万元，但对其他债务不清楚，后来由于徐某1要求被上诉人卖房，故被上诉人对外出售了房屋。由此可见，首先，上诉人确认被上诉人已经实际履行了《承诺书》约定的款项交付义务，其与被上诉人之间就404，200元的借款合同关系已经生效。其次，上诉人对于系争房屋在2019年对外出售的情况是知晓的，对于售房价格也是认可的。在此前提下，根据双方当事人的约定，上诉人担保的债务范围是以404，200元为本金，并以银行利率计算利息。因此，被上诉人可以根据《承诺书》的约定，就122万元的售房款项主张对其担保债权进行优先受偿，但对于超出债务本息范围的剩余款项，被上诉人亦应予返还。根据被上诉人在公安机关的陈述，其售房后并未与上诉人达成结算约定，20万元也是其自愿支付的，上诉人则主张被上诉人没有将房屋的尾款付清。由此可见，双方并未在系争房屋出售后就售房款项与担保债权的结算达成一致，现在应当根据《承诺书》约定进行结算。双方虽未明确约定还款期限，但已经达成了支付利息的合意，仅是利率标准约定不明确。《合同法》第六十一条【现《民法典》第五百一十条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。】规定，鉴于系争房屋在2019年5月30日过户至案外人名下，被上诉人已经可以实际通过售房款项受偿，故本院认定上诉人应当支付自2015年8月17日至2019年5月30日止的利息。鉴于双方约定“银行利率”，本院参考2015年至2019年间的同期银行贷款基准利率，酌情认定上诉人按照年利率5%的标准支付利息。由此计算，被上诉人可以在122万元售房款中扣除404，200元本金、76，742元利息及上诉人已经支付的20万元。因此，被上诉人应当向上诉人返还的款项为539，058元。上诉人主张被上诉人向其赔偿102万元，被上诉人主张其无需返还剩余款项，均无事实依据，本院不予支持。如被上诉人认为其与案外人徐某1的债务关系尚未了结，其可另行解决。
案例索引
2020-01-21上海市闵行区人民法院一审（2019）沪0112民初XXX号
2020-06-18上海市第一中级人民法院二审（2020）沪01民终XXX号
案例编写人
上海市第一中级人民法院 李兴
上海市第一中级人民法院 肖伽琦
相关法条
1.《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
2.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条
行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。