房产中介提供的合同格式条款被认定无效？

案情简介
2018年2月4日，原告某房地产中介有限公司接受购房人金某的委托与被告吕某签订了房地产买卖合同，约定被告将某房屋出售给金某。同日，金某交付了10万元定金给被告。后因各种原因，金某与被告未能协商一致，遂导致买卖合同未能继续履行，被告没收了10万元定金。原告认为，根据合同的约定，被告基于定金罚则没收定金后应当支付原告44000元的居间服务费用，但被告至今仍未支付，故诉至法院，请求判令被告支付居间服务费44000元。
被告辩称，合同第四条是原告制定的格式条款，中介方通过扣押房产权属证书的方式迫使买卖双方履行该条款，因此该格式条款是无效的；该条款约定了得到违约金的一方应该支付给原告44000元，但被告取得的是定金，并非违约金，在对格式条款理解不一致时，应当作出对格式条款提供方不利的解释；而且该合同条款约定明显不合理，在正常履行服务后取得中介费29500元，但是在一方违约的情况下，却能够取得比全面履行后更多的报酬，该合同条款的设置有可能导致中介方通过促使合同不能履行或者一方或双方违约而取得更多的报酬。因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。
法院判决
法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，格式条款提供方不得利用其制定合同条款的优势地位限制、排除对方的主要权利。本案被告因买方不履行合同没收了买方支付的10万元定金，该定金是被告守约应得的利益。原告在其提供的格式合同中约定“任何一方违约，得到违约金的一方应支付给中介公司44000元”，该条款不考虑违约行为的责任归属，直接从守约方处获取守约所得的利益，已侵害了守约方的合法权益。
此外，居间合同中居间人提供了中介服务，依法可以要求委托人支付报酬，但该条款约定守约方将守约所得的利益部分付给居间人，居间人不需要对此支付任何对价，有违交易的等价有偿原则，而且由于该费用高于中介费，还有可能形成居间人有意设置合同履行障碍促使合同无法履行的道德风险。因此，该条款应属无效。
综上，原告主张的费用所依据的合同条款系无效条款，不得作为其主张报酬的依据，对原告提供居间服务的报酬，应依据合同约定向买方主张。法院据此驳回原告的诉讼请求。
律师分析
在房产中介参与下的二手房交易，买卖合同一般由房产中介提供，此合同是房产中介为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买卖双方协商的合同。合同应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，格式条款提供方不得利用其制定合同条款的优势地位限制、排除对方的主要权利，否则，可能被认定为无效条款。
另外，根据《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》第二条规定，国家已下放房地产经纪服务收费定价权限，中介费收取比例过高在实践中一般不会被认定为格式条款。如果合同约定过高，法院可能会在判决时根据双方履行合同的实际情况予以调整。
法律规定
1.《中华人民共和国合同法》
第三十九条 采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条 格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
2.《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号（已失效）
六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。
房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收。
房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。
实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3％。
土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。
房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人收取。
3.《国家发展改革委、住房城乡建设部关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》（发改价格[2014]1289号）
二、下放房地产经纪服务收费定价权限，由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。实行政府指导价管理的，要制定合理的收费标准并明确收费所对应的服务内容等；实行市场调节价的，房地产经纪服务收费标准由委托和受托双方，依据服务内容、服务成本、服务质量和市场供求状况协商确定。
五、上述规定自2014年7月1日起执行。《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》（计价格[1995]971号）中有关房地产咨询和经纪服务收费的规定同时废止。