婚前财产婚后的收益如何划分？

案情简介
殷某于婚前购买房屋一处并登记于名下，房屋购买价为1276800元，殷某为购买房屋支出税费57958.94元、中介费31000元、评估费500元。婚后妻子刘某与其共同偿还房屋贷款及利息，截至2014年9月15日，房屋按揭贷款共产生利息22680.8元，婚后夫妻共同财产支付贷款本息115653.12元。现双方离婚，房屋现值170万，刘某要求殷某补偿刘某婚后房屋按揭款及增值部分的50%，共258815元。双方协商不成，诉至法院。
法院判决
法院认为，双方婚姻关系存续期间交付的按揭款项及其相应增值部分属于夫妻共同财产。截至2014年9月15日，涉案房屋按揭贷款共产生利息22680.8元，婚后夫妻共同财产支付贷款本息115653.12元。殷某婚前为购买涉案房屋支出税费、中介费、评估费，该部分款项亦为购买涉案房屋实际支出的成本，在计算房屋增值比例时亦应计算在内。经核算，涉案房屋的价值中属于夫妻共同财产的部分为141554.23元（115653.12元×（1276800元＋22680.8元＋57958.94元＋31000元＋500元）÷1700000元）。殷某应向刘某补偿房屋价款70777.11元（141554.23元×50%）。刘某所主张的房屋赔偿款的计算基数没有事实依据，计算方式亦不符合法律的规定，对其所主张的数额不予支持。
律师提示
根据 《中华人民共和国婚姻法》第十八、十九条之规定，夫妻一方婚前财产，婚后也是属于一方独有，不会因为婚姻关系的延续转化为夫妻共同财产，但夫妻双方可以通过书面约定的方式规定婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。
最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）第五条规定，夫妻一方财产婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。这里的“孳息”是民法中的一个概念，它指由原物所生之物或收益。可分为天然孳息和法定孳息。“天然孳息”指原物因自然规律或按照物的用法而产生的物（如苹果树上长出的苹果、大牛生的小牛，长出的苹果、小牛就属于孳息）。“法定孳息”指物因某种法律关系所产生的收益（如房屋的租金、银行存款的利息）；“自然增值”是指不需要人为操作由于市场发展变化产生，最为常见的是房屋、古董市场增值。由此可见，若夫妻一方婚前自己拥有的房屋增值，另一方没有主张增值部分的权利；若夫妻一方婚前只是付了部分房款，婚后双方一起还贷款，对于共同还款部分对应的房屋增值部分应属于夫妻共同财产（本文案例）；对于房屋的租金，虽然属于孳息，但是对房屋的租赁一般要付出管理及维修，夫妻双方在租赁上付出了劳动，应属于婚后夫妻经营性收益，所以一般法院认为租金属于夫妻共同财产；夫妻双方一方在婚前拥有的资金用于购买债券或存于银行，在婚姻存续期间所产生的利息仍属于一方所有。
同时，最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）第十一条规定，夫妻一方以个人财产投资所得，属于夫妻共同财产。也就是说，夫妻一方婚前拥有一处房屋，在婚后将此房屋变卖用于投资股市，最后赚了钱。对于赚了的这部分钱，属于夫妻共同财产，另一方可要求分割；对于本钱，当然是属于原来一方的，另一方无权要求分割。
法律规定
1.《中华人民共和国婚姻法》
第十八条有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：
（一）一方的婚前财产；
（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；
（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；
（四）一方专用的生活用品；
（五）其他应当归一方的财产。
第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。
夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。
2.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》
第十九条婚姻法第十八条规定为夫妻一方的所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。
3.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第十一条婚姻关系存续期间，下列财产属于婚姻法第十七条规定的“其他应当归共同所有的财产”：
（一）一方以个人财产投资取得的收益；
（二）男女双方实际取得或者应当取得的住房补贴、住房公积金；
（三）男女双方实际取得或者应当取得的养老保险金、破产安置补偿费。
4.《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》
第五条夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。