前言：
2015年12月23日至24日，最高人民法院在北京召开第八次全国法院民事商事审判工作会议（下称“民八会议”）。这次会议是继2007年第七次全国民事审判工作会议后，又一次召开涵盖民事商事审判全部内容，涉及民事商事各诉讼程序的重要会议。
会议认为，房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于保障人民安居乐业，优化土地资源配置，服务经济社会发展具有重要的意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷必然出现新情况、发生新变化、产生新问题。要做好房地产纠纷案件的预判，提高民事审判工作的前瞻性和科学性。
（一）关于合同效力问题
- 城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。
解读：
《城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定：“按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”
《纪要》认为，前述规定并非效力性强制性规定，国有土地使用权出让时未符合前述法律规定的出让条件，并不影响国有土地使用权转让合同的效力。当事人无权仅以转让国有土地使用权未达到规定的条件为由，请求确认转让合同无效。 - 物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，予以支持；受让人请求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素处理。
解读：
《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”但是《纪要》认为，前述规定并非效力性强制性规定，抵押人未经抵押权人同意，转让抵押财产的，抵押财产转让合同是有效的。
《纪要》认为，根据现有的产权登记手续，在抵押登记未被涂销前，不可办理产权转让手续，受让人因合同目的无法实现，可以请求解除合同，并要求转让人承担相应民事责任，但考虑到抵押登记制的限制，在确认转让人具体责任承担是，需综合此因素和相互之间的过错。
（二）关于一房数卖的合同履行问题 - 审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。
解读：
《纪要》认为，在审理一房数卖纠纷案件中：（1）数份合同均有效且买受人均要求履行合同时，合同履行顺序为：已经办理所有权登记＞合法占有房屋＞买卖合同成立先后；（2）已经合法占有该房屋＞恶意串通先行办理登记。同时，《纪要》对如何审查合同的成立时间作出了明确的规定，应综合考虑各项因素后予以最终确定。
（三）关于贯彻落实房地产调控政策问题 - 当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。
房屋买卖合同签订后，由于“限购”等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。
解读：
因房地产政策变更导致的交易和履行风险一直困扰着房地产企业，也是房地产纠纷案件高发、多发的重要因素。《纪要》对因房地产政策变化导致的履行不能的情形作了具体规定，即买受人因房贷政策变化确实不能办理按揭贷款而无履约能力的，或者由于限购政策的实施，当事人无法办理所有权变动手续的，买受人可以请求解除合同并要求出卖人返还所受的购房款或定金。与此同时，《纪要》对“以政策变化导致不能办理按揭贷款为由请求解除合同”的情形附加了“真实性审查”这一环节，从另一方面有效地限制了当事人诉权的滥用。
（四）关于以房抵债问题 - 当事人自愿达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查，防止当事人利用虚假诉讼损害其他债权人利益。构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条的规定处理。
- 当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人根据以房抵债协议请求确认其对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务。
- 当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效的，不予支持。以房抵债协议具有合同法第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，当事人请求变更或撤销的，予以支持。
解读：
《合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”
《纪要》第25-27条是对以房抵债三种不同情形的处理规定：
（1）在债权债务案件中，当事人自愿达成以房抵债协议且要求法院出具调解书的，法院依据各项证据严格审查原合同的真实性、履行情况、本协议达成的时间，背景和相关条款以及是否涉及第三人利益等，在确认不存在利用虚假诉讼损害其他债权人利益的情形下，可以制作调解书。如构成虚假诉讼的，应按照前述民事诉讼法第一百一十二条的规定驳回请求并依据情节轻重予以罚款、拘留或追究刑事责任。
（2）当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债,并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方已办理产权变更手续的，债务人未清偿债务时，债权人主张确认房屋所有权的，债权人（我们认为此处应当为“债务人”为妥）应当履行清算义务。
（3）当双方在债务清偿届满后达成以房抵债协议且办理了产权变更手续后，以房抵债协议有效。除非当事人可以证明以房抵债协议是由于重大误解、显示公平或者欺诈、胁迫、乘人之危而订立的，可以请求法院变更或撤销。
（五）关于违约责任问题 - 出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，因出卖人原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定或者法定期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。
解读：
《纪要》该条是对房屋出卖人违反房屋交付及所有权移转的义务的规定，如因房屋出卖人一方原因导致买受人未能依约或依法取得房产证的，房屋出卖人应就此承担合同约定或法律规定的违约责任。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，办理房屋所有权登记应向不动产登记机构提供：（1）登记申请书；（2）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（3）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（4）不动产界址、空间界限、面积等材料；（5）与他人利害关系的说明材料；（6）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。另外，根据《不动产暂行条例实施细则》的规定，申请不动产所有权转移登记除提供《不动产登记暂行条例》规定的材料外，还应提供以下材料：（1）不动产权属证书；（2）买卖、互换、赠与合同；（3）继承或者受遗赠的材料；（4）分割、合并协议；（5）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（6）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（7）相关税费缴纳凭证；（8）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。” 如买受人在前述期限或者合同约定的期限届满未能取得房屋所有权证书的，可以要求出卖人承担相应的违约责任。 - 买受人请求出卖人承担逾期办证的违约责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照年利率6%标准确定。
解读：
《纪要》该条规定对房屋买受人要求出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼时效期间的起算时间予以确定，同时还规定了违约损失数额无法确定时的计算标准。
我国《民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”这是《民法通则》关于普通诉讼时效的规定，因此，买受人如要请求出卖人承担逾期办证的违约责任，应当自合同约定或者法律规定的期限届满第二天开始两年内主张，超过该时间主张的将会面临败诉风险。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”而《纪要》对前述司法解释中规定的利息标准予以固定，即按照已付购房款总额为基数，按照年利率6%计算要求出卖人承担违约责任。
“民八会议”召开以后，永嘉信律所诉讼法律研究中心结合自身参加诉讼活动的经验，并特别邀请省内资深诉讼法律专家指导，围绕当前民事商事诉讼的热点、难点和“民八会议”的精神开展了深入研究，以期研判、探求在经济新常态下民商事司法审判的价值取向、发展趋势以及举措的制度举措。为此，经过近一个月10余位专业律师的研读解析，永嘉信诉讼研究中心将对“民八会议和会议纪要（征求意见稿）”内容进行全面解读，与同行切磋交流，并殷切期望“民八纪要”一系列重大审判改革尽快落地，通过司法公正推动法治中国进程。