以房抵债协议仅部分履行， 债权人能否要求继续履行原借款合同？

案情简介：2016年9月19日，A某向B公司借款600万元，约定了借期、利息，C某为该笔借款提供连带责任保证担保。借期届满后A某仅偿付本金100万元及部分利息，故B公司与A某于2018 年6月16日达成以房抵债协议，约定以商品房6 套、商铺5间折抵前述借款项下截至该日尚欠的本息，并约定2018年8月31日前交付前述商铺、房屋，2018年10月1日开始办理不动产权证。但协议履行期满后，A某仅向B公司交付了5间商铺，未再履行以房抵债协议的其他义务，B公司遂起诉要求A某归还借款本金500万元及截至还清之日止的利息，要求C某承担连带保证责任。
争议焦点1：B公司能否要求A某继续履行以房抵债协议？
争议焦点2：B公司能否要求A某继续履行原借款合同？
以房抵债协议，概括而言是指当事人在平等自愿的基础上达成的以房屋清偿原债的协议。主体一方系债权人，另一方系债务人或第三人，内容为以房屋清偿原债。以房抵债是市场经济实践中自发产生的一种新兴交易方式，近年来，随着市场经济的进一步繁荣发展，民商事活动更加多样复杂，实践中采取以房抵债的方式解决债务问题的现象日渐增多，由此产生的纠纷往往也比较复杂。
上述案例便是实践中较为常见的以房抵债情形。对于上述案例的争议焦点2，理论界主要存在两种不同观点：
★一种观点认为，以房抵债协议签订后，原借款合同项下包括担保债务在内的债务均消灭，B公司仅能要求继续履行以房抵债协议。
★另一种观点认为，如当事人未明确约定以房抵债协议签订后旧债务消灭，应认定新、旧债务并存，以房抵债仅部分履行的，B公司有权请求履行相应的借款合同项下剩余部分的债务。
小编较为赞同第二种观点，因为一般情况下，清偿期届满后当事人达成的以房抵债协议，是当事人在旧债务未履行时就新的清偿方式所达成的合意，对债务清偿方式的变更并非当然意味着债权人放弃了原债权，基于公平合理原则的要求，除非当事人明确约定了新债务成立后原金钱债务消灭，否则债权人仍然可以要求债务人履行原借款合同。
根据设定时间的不同，以房抵债可区分为债务履行期限届满前的以房抵债和债务履行期限届满后的以房抵债。理论界对于以房抵债协议的法律性质仍存在较大争议，司法实践中，通常将债务履行期限届满后的以房抵债协议等同于代物清偿。
节选自（2017）鲁04民终1424号案判决观点：
本案属于典型的代物清偿法律关系。所谓代物清偿，是指以他种给付代替原定给付的清偿，也即债权人同意债务人以负担新的债务作为履行原来债务的方法，在新债务未履行前，原债务并不消灭，当新债务履行后，原债务同时取消。其构成要件包括：1、必须有原债务存在；2、必须以他种给付代替原定给付；3、必须有当事人双方关于代物清偿的合意；4、必须有债权人等有受领权的人现实地受领给付。根据第4个构成要件，代物清偿应属于实践性合同，必须有当事人一方实际交付标的物的行为，才能产生法律上的效果，仅有双方当事人达成合意，代物清偿协议成立，但并不生效，不产生合同上的权利义务关系。本案中，涉案房产并未交付，该房屋买卖协议成立并未生效，原告不能依照未生效的以房抵债合同，向被告主张涉案房屋所有权，要求被告办理房屋过户手续。
上述案例的判决观点明确了代物清偿的定义及构成要件，并认为以房抵债合同与代物清偿同属实践性合同，以房产的交付为生效要件。但小编认为，以房抵债与代物清偿并不能完全契合，因为代物清偿只有在新债履行完毕后才发生旧债消灭的效果，且基于代物清偿的实践性，如果新债未能履行则新债并未产生，显然背离了以房抵债协议本身存在的目的。而新债清偿则与以房抵债更为契合，新债清偿是以负担新债务为履行旧债务，新、旧债务基于同一目的同时并存，故新债务不履行时，旧债务并不消灭。且为履行旧债务而达成的新债清偿系诺成性合同，于双方达成合意时即成立，目的系为清偿债务，而非直接消灭债务，在当事人仅以折抵或抵偿等字眼来表明以房抵债的合意时，从保护债权人的角度，可将以房抵债合同的性质认定为新债清偿。
回到文首案例中的争议焦点1，根据上述分析，文首案例中B公司与A某达成以房抵债协议系新债清偿，于双方达成合意时即成立，并不以房屋交付或过户为生效要件。故以房抵债协议在成立且生效的情况下对B公司与A某均具有法律约束力，B公司有权要求A某履行以房抵债协议。
新、旧债务并存，是否就意味着债权人在原借款合同和以房抵债协议的履行之间享有任意选择权呢？小编认为，基于公平原则的要求，债权人请求履行旧债务的权利应受到合理限制，一般来说，仅在以房抵债协议的目的不能实现时，债权人方可请求债务人履行原债务合同，且新债务履行期限届满后部分履行的，债权人仅能就未履行部分相对应的旧债务请求履行。