境外购房的外汇雷区，你踩了吗？

在境外的资产配置中，配置境外房地产一向占比较大。招商银行和贝恩公司发布的《2019中国私人财富报告》显示，以分散风险为目的，高净值人群偏好流动性较强、较为稳健的资产类别以应对全球经济下行与波动性的压力，境外储蓄及现金、债券配置占比较2017年明显提升。受多国房地产投资政策监管趋严的影响，高净值人群投资境外房地产热度开始下降，但境外房地产的占比仍紧随其后排名第四。

2017年和2019年高净值人群境外可投资资产分配
（来源：招商银行、贝恩公司《2019中国私人财富报告》）
除了各国的投资政策监管外，境内个人在境外购房的外汇不合规问题也一直存在。另一方面，移民后境内房产能否变卖汇出的问题也困扰着不少移民人士。我们从微信公众号“中国外汇”以及国家外汇管理局官方网站上整理了关于境外购房的个人外汇问题的解答，就相关问题提供政策指引，供大家参考。
（微信公众号“中国外汇”的账号主体是中国外汇管理杂志社。该杂志社由国家外汇管理局主管，是对外宣传和解释我国外汇管理法规的重要刊物。）
1、 境内人士在境外买房
Q：境内居民个人想在境外购房，目前有规定么？
A：境内个人在境外购房属于境内个人境外投资，目前不允许。
Q：境内个人委托境外个人代为买房是否可以呢？
A：不可以，居民个人境外购房属于资本项目，目前尚无开放，因此，境内个人不得委托境外个人在境外购房。
Q：请问个人客户境外汇款用于境外租房经营店铺是允许的吗？应该如何申报呢？
A：居民个人除了境外设立特殊目的公司投融资并返程投资可以按规定登记外，居民个人的其它境外直接投资尚未开放，因此境外租房经营店铺要汇出外汇不能操作。
Q：居民曾在国外买房子给女儿读书，但因为女儿毕业结束回国，想售国外房产转移国内需要怎样手续？
A：居民个人在境外购房属于资本项目范畴，但此类交易尚未开放，其为境外子女购房并不合规，因此，其女儿出售境外房产所得汇入境内缺乏政策支持，银行不得擅自办理入账手续，需及时向外汇局报告，外汇局将在核实其当时境外买房资金合法性之后才能决定如何处理。
Q：本人工薪阶层，孩子在国外读书毕业后拿了PR（仍为中国公民），目前还需要在国外工作一段时间，现在年龄30了，需要结婚购房，需要家长支持，家长愿把国内房产卖掉给他，能够换汇吗？
A：根据《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（中国人民银行公告2004年第16号）等规定，境内居民移居外国或者港、澳、台地区后，可办理移民财产转移购付汇核准，将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现后购汇汇出。移民财产转移购付汇由申请人原户籍所在地外汇局负责审批。本例中取得外国永久居留权的个人可以申请移民财产转移，其取得永居身份前拥有的房屋产权（非他人产权）等其他合法财产变现后，经核准可购汇汇出。
Q：持有他国永久居民证件的中国籍人士，境外购房，能否依法把房款汇出境外？
A：持有他国永久居民证件的中国籍人士境外购房属于非居民境外购房，应以其境外合法财产按当地法律法规办理购买相关事宜。如果持有他国永久居民证件的中国籍人士在中国境内拥有合法财产拟转移境外，可按《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（中国人民银行公告2004年第16号）等法规的规定并根据《资本项目操作指引》5.4条操作细则的有关规定办理个人财产转移业务。
注释
目前，境内个人投资境外房地产属于未开放的资本项目，通过私自购汇等方式在境外购房的，涉嫌违反我国的外汇管理规定，可能被处以罚款、实施“关注名单”管理等措施。若居民个人已获得境外的永居，则可用境外合法收入购买境外的房产，或者将国内的合法财产通过移民财产转移的方式汇到境外用于购房，但上述可转移的国内合法财产仅限于个人的财产。
2、移民人士在境内买卖房产/继承房产
Q：小孩在悉尼，取得绿卡，将国内与父母共产权房出售，转移到澳洲买房，如何操作？
A：分两种情况：一、房产为获得永居证后购买的，出售房产并收到售房款后直接按照境外个人转让境内商品房所得资金购汇汇出直接在银行办理对外购付汇业务。相关业务可咨询银行。二、房产为获得永居证前购买的，可至户籍所在地外汇局申请办理个人移民财产转移业务。
Q：我已取得海外永久居民但持中国护照。如果在国内的房产卖出后如何合法把款项汇到海外？
A：所涉问题处理要视具体情形而定。根据《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（中国人民银行公告2004年第16号）等规定，境内居民移居外国或者港、澳、台地区后，可办理移民财产转移购付汇核准，将其在取得移民身份之前在中国境内拥有的合法财产变现后购汇汇出。移民财产转移购付汇由申请人原户籍所在地外汇局负责审批。
Q：本人上海户籍，澳大利亚永久居民。名下在黑龙江有一处房产。计划将房产出售后，将售房款汇到澳大利亚本人名下。
问题：1，哪里获得《移民财产对外转移申请人情况表》与《个人财产对外转移外汇业务申请表》并应该向哪里的外汇管理局提交申请？
2，何时提交申请？在售房前还是收到售房款后？
3.人在海外是否可以网上申请？
A：分两种情况：
一、房产为获得永居证后购买的，出售房产并收到售房款后直接按照境外个人转让境内商品房所得资金购汇汇出直接在银行办理对外购付汇业务。相关业务可咨询银行。
二、房产为获得永居证前购买的，1、可至户籍所在地（上海）外汇局申请办理个人移民财产转移业务，可至外汇局51-54号柜台获得《个人财产转移业务申请表》、《收付款信息登记表》；2、收到售房款后；3、外汇局尚未开通此类业务的网上申请。
Q：我有一笔资金需要从国外转移到国内买房，请问该怎么操作?
A：根据《个人外汇管理办法》及《个人外汇管理办法实施细则》中相关规定，境内个人外汇结汇主要审核外汇资金的来源，境外个人外汇结汇主要审核外汇资金的用途。超过5万美元年度便利化总额的收结汇，凭本人有效身份证件及相关证明材料至商业银行办理。
Q：本人2018年10月通过继承获得一处房产，并在11月份过户到本人一人名下。获得房产时本人拥有澳洲永居身份。计划将此房产出售并将房款汇往澳洲本人账户。请教此种情况是否要通过外管局办理？谢谢。
A：根据《个人财产对外转移售付汇管理暂行办法》（中国人民银行公告2004年第16号）等规定，外国公民和港、澳、台居民，可向被继承人生前户籍所在地外汇局申请办理继承财产转移购付汇核准。如仅取得永久居留权而非外国公民身份，无法申请办理继承财产转移。
注释
已取得境外永居身份个人，可以将自己在境内合法持有的财产变现后汇出境外。如果房产是在取得永居身份之前获得的，按个人移民财产转移办理；如果房产是在取得永居身份之后获得的，按照境外个人转让境内商品房所得资金购汇汇出办理。如果取得永居身份的个人继承亲属境内的房产，因继承财产转移要求申请人必须为外国公民或港、澳、台居民，则只有永居身份的居民无法申请办理继承财产转移，可能需要通过境外个人转让境内商品房所得资金购汇汇出的方式来办理。