建设工程价款优先权与以房抵债受让人优先受偿权冲突问题辨析

本文讨论的建设工程价款优先受偿权与以房抵债受让人优先受偿权冲突指向的是承包人的建设工程优先受偿权与发包人将承包人承建的房屋部分或者全部抵债给第三人的受偿权发生冲突时，如何处理的问题。而非作为开发商的发包人拖欠承包人的工程款，双方协商通过签订商品房买卖合同就案涉房屋作价抵偿的这一种情况，因为根据最高院司法判例的规定，很明确的指出这一种情况属于承包人实现建设工程价款优先受偿权的方式，承包人有阻却执行的实体权益。因为以冲抵工程款的方式购买案涉房屋，其实质是通过协商折价抵偿实现承包人就案涉项目房屋所享有的建设工程价款优先受偿权，发包人与承包人以案涉房屋折价抵偿欠付工程款，符合民法典关于工程价款优先受偿权实现方式。
一、工程价款优先受偿权对已经办理转移登记的房屋不具有追及力，故承包人对已经办理转移登记的抵债房屋不能主张工程价款优先受偿权
在此问题上，基本也是没有争议的，如最高人民法院执行局在其编著的《最高人民法院执行最新司法解释统一理解与适用》一书认为：“除了买受人之外，实践中，还有不少抵债不动产的受让人也请求排除执行，这些受让人往往持有与债务人签订的以物抵债协议，抵债协议约定将执行法院正在执行的不动产抵债给受让人。如果已经办理不动产登记，则受让人已经成为不动产所有权人，自应保护。
二、建设工程价款优先受偿权与以物抵债的消费性债权人优先受偿权发生冲突时的处理规则
《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（以下简称《批复》）确立了“商品房消费者超级优先权＞工程价款优先受偿权”的权利顺位。但《批复》没有涉及以房抵债受让人的法律地位问题，即以房抵债受让人能否被认定为商品房消费者而享有超过工程价款优先受偿权的“超级优先权”。
此种类型中，虽然在“以房抵债”协议签订之前存在一般金钱债权，但当事人间达成了缔结买卖合同的合意，由债权人购买债务人所有的房产，债务人所欠债务用以抵销购房款，通过该以物抵债协议，原有债权债务关系变更为买卖合同关系。此时可结合《执行执行异议复议》第二十九条的规定考察受让人能否具有超级优先权。
因此，需要考察的是以房抵债的关系能否被认定为买卖关系，若可以，再考察受让人能否享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十九条规定的超级优先权；若不可以，承包人的工程价款优先受偿权就优于该受让人的权利。这是关于建设工程价款优先受偿权与以物抵债的消费性债权人优先受偿权发生冲突时的处理规则。
三、建设工程价款优先权与以房抵债受让人（普通债权人）优先受偿权冲突如何处理
实践中的难点在于存在《执行异议复议规定》第二十八条情形时，建设工程价款优先权与以房抵债受让人（第三人）优先受偿权冲突如何处理。
首先需要明确的是，并非所有的以物抵债都具有“准买卖合同”的性质。下列以物抵债因其不属于“准买卖合同”，不存在适用《执行异议和复议规定》第二十八条的余地：一是司法程序中的以物抵债。既包括当事人在诉讼过程中达成的以物抵债、在执行程序中达成的以物抵债和解协议，也包括人民法院在执行程序中依职权作出的以物抵债裁定。因上述以物抵债均非交易性质，且其本身已处于相应的司法程序之中，不存在另行启动执行异议之诉的问题。二是履行期限尚未届满的以物抵债。一般认为，履行期限届满前达成的以物抵债，因债务人能否履行到期债务处于不确定状态，债务的具体数额亦未能确定，性质上属于担保；抵债财产已经交付或完成公示的，属于让与担保；尚未交付或尚未完成公示的，则属于买卖型担保。其性质迥异于买卖，当事人并不以取得标的物所有权为目的，也不存在以无过错买受人身份排除执行的问题。三是履行期限届满后当事人达成以物抵债协议，且债权人已经取得抵债财产所有权的。此时债权人已经享有抵债财产的所有权，自然可以排除金钱债权人的执行，不存在以无过错买受人身份排除执行的必要。
综上，能够适用《执行异议和复议规定》第二十八条的以物抵债，主要是指履行期限届满后当事人达成的尚未完成物权变动的以物抵债的这种情况。
一种观点认为，无论抵债房屋受让人是普通债权人，还是消费型债权人，均不属于房屋买卖合同法律关系中的买受人，不能依据《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定排除工程价款优先受偿权、担保物权和其他债权的强制执行。最高人民法院民一庭在其编著的《民事审判指导与参考》2019年第2辑一书关于“以物抵债受让人能否排除金钱债权强制执行”问题的解析观点是：“以物抵债协议以消灭协议当事人之间存在的金钱债务的目的，不动产的交付仅系以物抵债的履行方式。一般而言，当事人之间并未达成买卖不动产的合意，因而也并未从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的的法律关系。因此，根据债的平等性原则，基于以物抵债而拟受让不动产的‘买受人’，在完成不动产权属转移登记之前，仅凭以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益，原则上不能据此而排除对该不动产的强制执行。”最高人民法院民二庭在其编著的《<全国法院民商事审判工作会议纪要>理解与适用》一书中认为：“根据执行异议复议规定第28条、第29条的规定，无过错买受人、消费者购房人在一定条件下，即便没有办理过户登记手续，也可以对抗金钱之债的执行。对于符合该司法解释第28条、第29条要求的以物抵债协议项下的债权人，能否依据这两条规定对抗金钱之债的执行，存在不同认识。鉴于不少法院反映，实践中以物抵债的问题比较复杂，尤其是案外人与被执行人恶意串通倒签抵债时间以排除其他债权人执行、使受让人偏颇受偿的问题突出，在难以确切认定合同签订时间，且又难以认定当事人存在恶意串通的情况下，只能对以物抵债采取较为谨慎的态度，认为其债权人不能基于这两条规定对抗债权人的执行。事实上，本条之所以规定人民法院不宜出具调解书予以确认，也是基于这一道理。另一方面，之所以要对无过错的买受人、消费者购房人进行特别保护，基本的理念是，请求交付物的债权作为物权期待权，优先于金钱债权。而设立以物抵债的目的在于消灭旧的金钱之债，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，其债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。”最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议关于“《执行异议和复议规定》第28条规定的合法有效的书面买卖合同是否包括以物抵债协议”问题的纪要意见认为：“《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合，则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新。在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。
另一种观点认为：对于抵债房屋，可以参照《执行异议和复议规定》第二十八条和第二十九条的规定，审查抵债房屋受让人是普通债权人，还是消费型债权人。如果符合第二十八条规定的四个条件，则其权利劣后于工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权，但是优先于其他普通债权；如果符合第二十九条规定的三个条件，则其权利优先于工程价款优先受偿权、担保物权等优先受偿权和其他普通债权。在（2022）最高法民终15号国家开发银行与宋艳君等申请执行人执行异议之诉案中，最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，《商品房买卖合同书》虽未载明签订日期，但合同明确约定付款方式为工程款抵顶房款，买受人拒绝在实际进户前一次性补齐物业费等相关费用，出卖人有权拒绝交付房屋。结合2016年2月签订的《关于抵顶工程款商品房拨付的申请》《转卖更名申请书》关于案涉房屋抵付工程款并明确房屋坐落、面积、价款、交付时间等约定内容，以及原审查明盛恒基集团销售部在入住会签单上的盖章时间，可以认定合同签订时间在人民法院查封之前。现有证据无法证明该合同非系双方真实意思表示，故案涉《商品房买卖合同书》合法有效，合同是否在房产部门联机备案不影响其效力。宋艳君一审提供的滨联公司与盛恒基公司之间的抵顶工程款商品房拨付申请等材料载明了工程内容、工程价款、审批结算信息及双方以房抵顶工程款的合意，可以认定其间以房抵债的事实以及滨联公司实际支付了案涉房屋的购房款。现滨联公司同意将权利让渡给宋艳君，盛恒基公司亦为宋艳君开具房款收据予以确认，应视为宋艳君已交付了全部购房款。另经查明，宋艳君名下无其他用于居住的房屋。综上，宋艳君的情形符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其对案涉房屋享有足以排除人民法院执行的民事权益。
四、司法实践中目前采用审慎适用与严格审查相结合的观点
此观点在司法实践中亦占据重要地位，其采取一种更为折中和务实的立场。它并不完全排斥在特定、严格限定的条件下，"以房抵债"的抵债权人可以参照适用《执行异议复议规定》第28条的可能性，但同时极度强调，人民法院在审理此类案件时，必须进行远较普通房屋买卖更为严格、更为审慎的实质性审查。
法院需要运用证据规则和自由心证，穿透当事人之间合同的表面形式，深入探究其真实的交易目的、意思表示的真实性、交易的实质内容以及各项义务的实际履行情况。审查的绝对重点在于：原债权债务关系的真实性与合法性是否确凿无疑；抵债行为本身的对价是否公允、合理；以及是否存在任何迹象表明当事人之间存在恶意串通、虚构交易，以达到逃避合法债务、规避法院强制执行等不法目的。
山东省高级人民法院在其《关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》中明确体现了此类司法政策导向，其允许在符合条件时参照适用第28条，但同时明确要求必须严格审查并排除"不存在规避执行或者逃避债务等情形"，并强调法院应对所涉的在先债权债务的合法性与有效性进行彻底的实质性审查。
五、审判实务中如何审慎适用与严格审查。
当司法实践倾向于对期后发生的"以房抵债"行为参照适用《执行异议复议规定》第28条进行审理时，人民法院通常会严格围绕该条所规定的四个核心构成要件，并结合"以房抵债"这一特定交易类型的内在特殊性，进行全面、细致且具有穿透性的实质审查。其审查的根本逻辑在于，判断抵债权人就案涉房产所主张的权利，是否在实质意义上已经达到了与善意买卖合同中的买受人所享有的、应受法律优先保护的物权期待权相当的强度和正当性。
1、对原金钱债权债务关系真实性与合法性的审查，包括债权的真实存在与合法有效，债权已届清偿期，不存在以合法形式掩盖非法目的之嫌疑；
2、 对书面"以房抵债"协议签订时点、形式要件及法律效力的审查，包括协议签订时点必须先于人民法院的查封措施，书面形式的原则性要求，协议核心内容的明确性与整体的合法性，协议性质的准确界定：
3、对抵债房产合法占有状态及其真实性的审查，包括占有行为的发生时点同样需先于法院查封，占有的合法性基础与真实性状态，占有事实的有效证明与证据规格；
4、对抵债"对价"的公允性与交易合理性的审查，包括价值基本相当原则的遵循，整体利益平衡的综合考量；
5、对未能及时办理过户登记原因的审查；
6、对是否存在恶意串通、规避执行等嫌疑的整体性审查