未在主张主债权同时主张行使抵押权的风险有多大？法院可能不保护优先权！

兼议抵押权行使期限的性质及计算
金讼圈导读
一、未在主张主债权的同时主张行使抵押权的风险有多大？能否另案主张行使抵押权？如果能，如何计算抵押权行使期限？本案是最高人民法院关于抵押权行使期限的典型案例，有关裁判规则值得参阅，许多问题尚处于争议之中。
二、细细研读本案裁判逻辑链，会发现，对“抵押权应当在主债权的诉讼时效期间内行使“的“抵押权行使期限”的性质、计算等问题，司法理论界存在重大分歧。 对于抵押权人来讲，实际蕴含着巨大的风险。实操中，未在主张主债权的同时主张行使抵押权，极可能丧失抵押权！
三、诉为非诉，以讼止讼。类似“未在主张主债权的同时主张行使抵押权”的情况，绝非偶然个例，本案例意味着一个残酷真相：即便一个简单的抵押借款合同纠纷，如果不聘请专业的金融律师代理，都可能办砸！不信的话，请参阅文末金讼圈提示。
案例索引
最高人民法院于2014年9月29日作出的（2014）民申字第1310号民事裁定书。
裁判要旨
针对主债权的主张行为，不会引起担保物权行使时效的中断。
裁判逻辑链
一、《物权法》第二百零二条明确规定，抵押权应当在主债权的诉讼时效期间内行使；未行使的，人民法院不予保护。
二、债权人主张债权的行为与要求行使抵押权的行为是两个不同的行为，相互之间不能替代；针对主债权的主张行为，不会引起担保物权行使时效的中断。
三、债权人未在主张主债权的同时主张行使抵押权，另案主张行使抵押权的，法院根据本案发生时的法律及《担保法解释》第十二条第二款，裁定在最终生效主债权裁判文书确定之日起二年内行使抵押权，并无不当。
案由及当事人
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：韩国全球投资有限公司II。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：广州新汇房产建设有限公司。
被申请人（一审被告）：广州成丰投资管理有限公司。
再审申请人韩国全球投资有限公司II（以下简称全球公司）为与被申请人广州新汇房产建设有限公司（以下简称新汇公司）、广州成丰投资管理有限公司（以下简称成丰公司）抵押合同纠纷一案，不服广东省高级人民法院（2013）粤高法民四终字第117号民事判决，向本院申请再审。
案情经过
1998年，成丰大厦第三层项财产，中国建设银行广州市第二支行与成丰公司签订《人民币资金借款合同》之时，与成丰大厦1楼C和2楼A、B部位一同被作为抵押财产并进行了备案登记。
2002年7月12日，中国建设银行广州市越秀支行起诉要求成丰公司归还借款之时，并未主张对成丰大厦第三层行使抵押权。广州市中级人民法院（2002）穗中法民三初字第514号民事判决确定，中国建设银行广州市越秀支行有权就成丰大厦的一层和二层房产优先受偿。该案被提起再审后，广州市中级人民法院（2008）穗中法审监民再字第83号民事判决仍确认，债权人可优先受偿的抵押物是成丰大厦首层C区和2层A、B的产权。成丰大厦第三层自1998年12月被登记为抵押物以及1999年12月28日主债权到期后，一直没有任何债权人要求行使抵押权。
2011年，该债权经两次转让后，全球公司受让了该笔债权并成为案件的申请执行人，提起了本案诉讼，请求行使成丰大厦第三层抵押权。
一审诉讼请求
判令对成丰大厦第三层房屋的折价、拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权。
裁判结果
一审法院判决：支持全球公司一审诉讼请求。
二审法院判决：撤销一审判决，改判驳回全球公司一审诉讼请求。
再审法院裁定：驳回全球公司的再审申请。
法院观点
申请人全球公司提起本案诉讼的目的，是对成丰大厦第三层主张优先受偿权。
全球公司所引述的《中华人民共和国物权法》第二百零二条明确规定，抵押权应当在主债权的诉讼时效期间内行使。全球公司认为抵押权作为担保物权不受诉讼时效的限制的主张没有法律依据。
债权人主张债权的行为与要求行使抵押权的行为是两个不同的行为，相互之间不能替代。全球公司所称的《债务催收暨债权转让公告》是针对主债权的，不会引起担保物权诉讼时效的中断。对于在1998年就已办理了抵押登记的成丰大厦3层，从没有债权人在主债权的诉讼时效期间内主张行使抵押权。二审判决根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条第二款，认定广州市中级人民法院（2008）穗中法审监民再字第83号民事判决为对本案债权的最终确认，全球公司应当在2008年8月28日至2010年8月27日的期间内对成丰大厦第三层行使抵押权，其在2011年起诉主张抵押权已经超出行使担保物权的期限并无不当。
综上，全球公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款的规定。
金讼圈提示
诉为非诉，以讼止讼。
一、行使抵押权是否一定要经过审判程序？答：理论上，不需要。《民事诉讼法》创设了实现担保物权制度，使担保物权的实现得以在程序上不经审判程序。但是，实操中，有风险。如果被执行人提实体异议，或抵押物被其他债权人首先查封，实现担保物的特别程序就会陷入困境。
二、未在主张主债权的同时主张行使抵押权，能否在执行中直接主张抵押权？答：理论上，可以。抵押权是用益物权，是支配权，具有排他性，法院在处理抵押物时也有义务保障抵押权人对抵押物变现价值的优先受偿权。但是，实操中，有争议！否定案例【（2014）陕民一初字第00009号】法院认为：由于原告工行北大街支行在与新威物业公司借款合同纠纷一案的仲裁中并未主张行使抵押权，且其向本院申请执行仲裁调解书时亦未就行使抵押权提交可据执行的生效法律文书。故工行北大街支行在没有执行依据的情形下要求行使抵押权对抵押物享有优先受偿权，于法无据。
三、未在主张主债权的同时主张行使抵押权，能否另案主张行使抵押权？答：按理，完全应该可以的。抵押权人虽在法院审理主合同时未主张抵押权，但是只要在诉讼时效期间内，抵押权人仍有权单独就抵押合同主张抵押权。但是，实操中，也有争议！否定案例【（2016）沪01民终6773号】法院认为：上诉人因已就其主债权提起诉讼并形成具有强制执行效力之生效判决，其主债权之诉讼时效不再继续存在，故与之相关的行使抵押权的期限也随之届满，即上诉人的抵押权因未及时行使而消灭。
四、类似“未在主张主债权的同时主张行使抵押权”常识性重大失误的情况，绝非偶然个例。前一阵子，我作为仲裁员办理了一民间借贷案子。明明是抵押借款合同，申请人也提了许多抵押登记的证据，却偏偏不提对抵押物优先受偿的仲裁请求。
五、本案例意味着一个残酷真相：即便一个本专业领域的基本实操经验常识，但对一个非本专业领域的人士来讲，都可能完全忽视，导致实操风险。由此可见，即便一个简单的抵押借款合同纠纷，如果不聘请专业的金融律师代理，都可能办砸！