转租需获得出租人的同意

承租人转租租赁物的，需经出租人同意。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。承租人需对出租人“知道或者应当知道转租行为”进行举证。
一、案情简介
申请人：从化市某实业有限公司
被申请人：韩某
2011年7月21日，申请人与被申请人签订《租赁合同》约定，被申请人承租涉案铺位作为商业经营使用，面积为160平方米，期限自2011年7月22日至2014年7月21日止。合同第六条第一款租金约定，2011年7月22日至2011年9月30日为免租期；2011年10月1日至2013年7月21日，月租金为6400元。第六条第二款第一项约定，租赁期即2011年10月1日至2014年7月21日期间，涉案铺位管理费按本合同第二条约定的建筑面积每月每平方米3元收取。第六条第二款第二项约定，铺位推广费按本合同约定的建筑面积每月每平方米1元收取，此费用从2011年10月1日起计收。第六条第二款第五项约定，租金、管理费和中央空调费、水电费均按月结算，被申请人须于每月10日前，主动到申请人指定的地点缴交当月的租金、管理费及上月中央空调费、水电费等费用。合同第八条第一款约定，被申请人应向申请人支付21680元。合同第十三条被申请人的责任第四款约定，在租赁期内不得转租、分租、有偿或无偿提供给第三方使用或者与他人互换使用或者与他人合作、联营经营。合同第十六条第一款约定，被申请人逾期交付租金、中央空调费、管理费和水电费，每逾期一日，由申请人按应缴金额的千分之五收取违约金，直至被申请人缴清所有欠款。逾期超过三十日的视作重大违约行为，申请人有权解除合同，并收回涉案铺位，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权利。
合同签订后，申请人依约将涉案铺位交付给被申请人。被申请人向申请人支付2000元水电押金及履约保证金12800元。
2012年5月10日，被申请人与次承租人周某某签订《店铺转让协议》，将涉案铺位转租给周某某。该转租事实被申请人并未告知申请人。
申请人向被申请人发出的缴款通知书显示，每月的优惠额为1920元。该表格下方注意事项第二点显示，请于当月10日前将款项交美时家居广场，在此期限内缴清当月所有费用可享受免交优惠额的优惠，逾期将按合同规定计收滞纳金。
双方确认：申请人于2013年6月13日对涉案铺位上锁。
另查明：1.被申请人欠付2013年3月租金6400元，管理费480元，推广费160元，水电费41.37元；2013年4月租金6400元，管理费480元，推广费160元，水电费37.63元；2013年5月租金6400元，管理费480元，推广费160元，水电费58.04元；2013年6月租金2560元，管理费192元，推广费64元，水电费64.36元；2.申请人为办理本案支付律师费5000元。
申请人的仲裁请求主要为：1.裁决被申请人搬离承租的铺位，将铺位交还申请人；2.裁决被申请人向申请人补交2013年3月至6月的租金每月6400元，共计25600元；以及上述租金自逾期之日起至实际付清之日止，按照每日千分之五计算的逾期付款违约金，违约金暂计至2013年7月31日为12448元；3.裁决被申请人向申请人参照租金标准的1.5倍支付自2013年7月1日起至实际搬离之日止的铺位占用费，按每日320元的标准，铺位占用费暂计至2013年7月31日为9920元；以及参照每日千分之五的标准计算逾期支付铺位占用费的逾期付款违约金，违约金暂计至2013年7月31日为744元；4.裁决被申请人向申请人补交2013年3月至6月的管理费、推广费及水电费共计2761.4元；以及上述自逾期之日起至实际付清之日止的逾期付款违约金，按照每日千分之五计算，违约金暂计至2013年7月31日为1335.95元。
二、争议焦点
本案争议焦点为被申请人的转租行为是否有效以及被申请人是否应当向申请人支付租金。
三、裁决结果
1.被申请人向申请人支付2013年3月租金6400元，管理费480元，水电费41.37元及其逾期付款违约金（以6880元为本金，从2013年3月11日起计算；以41.37元为本金，从2013年4月11日起计算）；2013年4月租金6400元，管理费480元，水电费37.63元及其逾期付款违约金（以6880元为本金，从2013年4月11日起计算；以37.63元为本金，从2013年5月11日起计算）；2013年5月租金6400元，管理费480元，水电费58.04元及其逾期付款违约金（以6880元为本金，从2013年5月11日起计算；以58.04元为本金，从2013年6月11日起计算）；2013年6月租金2560元，管理费192元，水电费64.36元及其逾期付款违约金（以2752元为本金，从2013年6月11日起计算；以64.36元为本金，从2013年7月11日起计算），上述各月逾期付款违约金均按每日万分之五的标准计算，计至被申请人实际付清之日止，均以各部分相应的本金为限；
2.被申请人向申请人支付2013年3月至6月12日的市场推广费共544元；
四、裁决理由
（一）被申请人应在裁决书送达之日起7日内，从涉案铺位内搬离。
根据庭审查明的事实，被申请人欠付2013年3月至6月的租金，管理费，推广费以及水电费，根据《租赁合同》第十六条第一款关于“被申请人逾期交付租金、中央空调费、管理费和水电费，每逾期一日，由申请人按应缴金额的千分之五收取违约金，直至被申请人缴清所有欠款。逾期超过三十日的视作重大违约行为，申请人有权解除合同，并收回涉案铺位，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权利”的约定，被申请人逾期支付租金及相关费用的行为已构成违约，申请人有权解除与被申请人签订的《租赁合同》，并收回涉案铺位。而申请人已于2013年6月13日对涉案铺位上锁，被申请人已无法继续使用租赁场地，应视为申请人实际收回涉案铺位，故被申请人应在裁决书送达之日起7日内，从涉案铺位内搬离自己的物品，申请人应及时予以配合。
至于被申请人抗辩称，申请人在六个月内并未对转租行为提出异议，依法应认定为有效。仲裁庭认为，本案审理是申请人与被申请人之间的《租赁合同》关系，与被申请人和次承租人周勇华之间的转租行为无关。退一步说，如被申请人称其将《租赁合同》项下的权利义务转让给第三人，但根据《中华人民共和国合同法》第八十八条有关“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，被申请人转让合同权利义务的行为需征得申请人的同意，但被申请人对该事实未能举证证明。故被申请人的抗辩缺乏法律依据，仲裁庭不予采纳。
（二）申请人可以要求被申请人支付2013年3月至6月的租金、管理费、推广费、水电费以及逾期付款违约金。
根据《租赁合同》第六条第二款第五项约定，租金、管理费和中央空调费、水电费均按月结算，被申请人须于每月10日前，主动到申请人指定的地点缴交当月的租金、管理费及上月中央空调费、水电费等费用。现被申请人欠付2013年3月至6月的租金，管理费，推广费，水电费，根据该合同约定，申请人要求被申请人支付2013年3月至6月的租金、管理费、推广费、水电费的仲裁请求有合同及法律依据，仲裁庭予以支持，但申请人已于2013年6月13日对涉案铺位上锁，故上述费用应计算至2013年6月12日。
关于逾期付款违约金，本案因被申请人欠付租金及相关费用的违约行为导致，根据《租赁合同》第十六条第一款有关“被申请人逾期交付租金、中央空调费、管理费和水电费，每逾期一日，由申请人按应缴金额的千分之五收取违约金，直至申请人缴清所有欠款”的约定，申请人要求被申请人支付逾期支付租金、管理费、水电费违约金的仲裁请求有合同依据，仲裁庭予以支持。关于逾期付款违约金的计算标准，被申请人认为约定的违约金计算标准过高，应调整为每日万分之五。仲裁庭认为，按合同约定的计算标准，被申请人逾期付款200天，则需向申请人支付的违约金即达到本金，约定的违约金计算标准确实过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，仲裁庭对逾期付款违约金标准调整为每日万分之五计算，且均以各阶段的本金为限。由于合同并未约定逾期支付推广费的违约金，故仲裁庭对申请人的该部分仲裁请求不予支持。
至于被申请人抗辩称涉案铺位长期执行每月租金为4480元。仲裁庭认为，合同第六条第一款约定，2011年10月1日至2013年7月21日，月租金为6400元。而缴款通知书中关于每月的优惠额1920元，这是被申请人在当月10日前将相应的款项支付给申请人，才可享受相关的免交优惠。而被申请人现存在欠付租金的违约行为，其不享有该优惠金额。故被申请人的该抗辩缺乏合同依据，仲裁庭不予采纳。
至于被申请人还抗辩称其已向申请人支付水电押金，可以相应冲抵欠付的费用以及申请人存在经营失败，无权收取推广费。仲裁庭认为，《租赁合同》第八条第三款约定，上述保证金不能抵扣租金、管理费和中央空调费、水电费，只作为履行本合同的保证金。以及第十六条第一款约定，被申请人逾期交付租金、中央空调费、管理费和水电费超过三十日的视作重大违约行为，申请人有权解除合同，并收回涉案铺位，所有保证金不予退还，并保留追究违约金的权利。现被申请人欠付租金及相关费用的行为构成违约，根据上述合同约定，被申请人无权主张以保证金冲抵相关的欠费。另外，由于合同并未约定因申请人经营失败，被申请人可以拒绝支付推广费。故被申请人的上述抗辩缺乏合同依据，仲裁庭亦不予采纳。
（三）申请人无权要求被申请人支付涉案铺位自2013年7月1日起至实际搬离之日止的占用费以及违约金的仲裁请求。
仲裁庭认为，由于申请人于2013年6月13日对涉案铺位上锁，被申请人无法对涉案铺位进行实际使用，故对该项仲裁请求，仲裁庭不予支持。