商品房买卖纠纷中的交房、违约金及诉讼时效问题（下）

在商品房买卖纠纷中的交房、违约金及诉讼时效问题（上），我们讲了商品房的交付条件、以及商品房买卖中的违约金问题，接下来，我们讲商品房买卖纠纷中的诉讼时效问题。
1.请求交房/办证是否适用诉讼时效
分三种情形讨论：第一，无房无证，即房屋未交付，产权证亦未办理；第二，无房有证，即房屋未交付，产权证已办理；第三，有房无证，即房屋已交付，产权证未办理。
（1）无房无证（参考：《中国民事审判前沿》2005年第1集，《交房、办证与诉讼时效》辛正郁，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社）
①满足房屋交付条件
诉讼时效期间自合同约定的交付期限届满之日起计算
②不满足房屋交付条件
诉讼时效期间应从房屋具备法定的交付条件之日起计算
③预售合同备案的物权效力
在无房无证的情形下，商品房预售合同网上备案成为部分法院认为购房人主张请求交付房屋不适用诉讼时效的理由，但“对现行预售登记的性质，不能认为其具有预告登记的性质”，不具有物权对抗的效力，也不能成为决定请求交付房屋是否超过诉讼时效的依据。【A.引文出自《中国民事审判前沿》2005年第1集，《交房、办证与诉讼时效》辛正郁，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社；B.判例：重庆市万州区人民法院( 2009)万民初字第3975号民事判决书】
（2）无房有证
①结论：不适用诉讼时效
②交付房屋与办理产权证明，是购房人享有商品房物权的一体两面；下文所述“有房无证”情形亦适用这一原则。
“不动产买卖中，买受人实际占有标的物和进行产权变更登记乃是其完整地享有物权的方式，两者共同构成物权完整的统一体，在买卖过程中，同为主给付义务，而交付不动产产权证书则可以理解为从给付义务。因此，当买受人已经获得了不动产的产权变更登记之 后，其基于此向出卖人主张不动产交付的请求权，已经演变为具有物权性质的请求权。”【《法律适用》2015年第11期，史智军 北京市第三中级人民法院法官，《不动产买卖中的诉讼时效问题研究——以房屋买卖合同纠纷为视角》】
（3）有房无证
①结论：不适用诉讼时效
②“如果出卖人已经将房屋交付买受人，则买受人请求出卖人移转房屋所有权（办理房屋所有权登记）不仅有买卖合同的依据，亦有其作为房屋合法占有人的基础，故该请求权不应受诉讼时效制度调整。”【《中国民事审判前沿》2005年第1集，《交房、办证与诉讼时效》辛正郁，最高人民法院民事审判一庭编，法律出版社）】
③“依据《物权法》第241条的规定‘基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。’《物权法》设立占有的意义之一在于明确占有是一种法律事实，占有是行为正当性的一种推定，占有作为所有权权能的一部分，是法律赋予当事人合法行使的民事权利。在不动产合同履行过中，出卖人将不动产交付给买受人以及买受人接受交付的不动产并实际占有、使用的事实，足以表明出卖人有真实转移不动产所有权的意思表示。而买受人请求出卖人办理产权变更登记，其目的就是为了完成不动产的权属登记，取得不动产的产权证书，享有具有排他权利的所有权。因此，在不动产已完成交付的前提下，买受人请求办理产权变更登记的请求权不同于一般的债权请求权，是一种具有物权性质的请求权。……从另外一个层面分析，如果买受人要求出卖人办理产权变更登记的请求权因诉讼时效期间届满而消灭,那么必将导致标的物长期处于归属不清或者权利真空之状态，即不动产的占有使用者对该不动产缺乏其名下的产权证书，而持有该不动产权属证书者并未真正的对其进行利用。这种“分离”状态不但对真正的权利人不利,而且还会纵容出卖人拖延办证或根本不予协助办证等不法行为，从而使标的物得不到正常的利用，这显然与诉讼时效制度的立法本旨相背离。”【《法律适用》2015年第11期，史智军 北京市第三中级人民法院法官，《不动产买卖中的诉讼时效问题研究——以房屋买卖合同纠纷为视角》】
2.逾期办证违约金（按日/月计算）的诉讼时效起算
（1）结论：自起诉之日倒推2年，2年以外的违约金因超出诉讼时效不受保护
（2）每日或每月计算的逾期办证违约金，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，对于自起诉之日倒推2年的违约金，一般应予以保护；自起诉之日回溯超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。【最高人民法院民一庭《民事审判指导与参考》总第68辑（2017年6月出版）】
3.逾期交房违约金（按日/月计算）的诉讼时效起算
方法一：类推适用“逾期办证”的诉讼时效起算方法——在无诉讼时效中断的事由时，自起诉之日倒推两年计算诉讼时效。
方法二：从违约日至起诉日的全部违约金【《最高人民法院公报》2008年第2期(总第136期)】
·结论：根据目前各地主要做法，以及民法衡平之原则，适用方法一更符合诉讼时效制度之精神。
·部分地方对逾期交房诉讼时效的规定、答复：
①《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第二十三条中规定：“约定违约金为按日（月）计付的继续性违约金的，以每个个别的债权分别单独适用诉讼时效，当事人在诉讼中提出时效抗辩的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形的，适用《民法通则》关于诉讼时效中断或中止的相关规定。”
②福建省高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第二十一条中答复：“按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算。”
③宁波市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题解答》第十三条中答复：“当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效；买受人要求支付逾期交房或逾期办证违约金，出卖人在一审法庭辩论终结前提出诉讼时效抗辩的，违约金保护期间为当事人起诉之日前两年。如有诉讼时效中断或中止情形的，则依法适用相关规定。”
④厦门市中级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷中逾期交房和逾期办证若干问题的指导意见》第十一条中规定：“当事人因逾期交房或逾期办理权属登记而提起违约之诉，相对方在一审庭审辩论结束前提出诉讼时效抗辩理由的，违约金保护范围为当事人起诉之日前两年。期间有时效中断或中止情形，适用中断或中止的规定。”